Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 30 ноября 2016 г. по делу N 33а-33254/2016

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Чиченевой Н.А.,

судей Вороновой М.Н., Соколовой Н.М.,

при секретаре Аррыковой Л.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 ноября 2016 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Химкинского городского суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу по административному иску Шевченко Е. М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

заслушав доклад судьи Чиченевой Н.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Шевченко Е.М. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа от 11 января 2016 года "данные изъяты" в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N "данные изъяты" от "данные изъяты", возложении обязанности зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N "данные изъяты" от 26 апреля 2015 года в отношении объекта долевого строительства - секции "данные изъяты" в доме блокированной застройки "данные изъяты", количество этажей - 3, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты"

Свои требования административный истец мотивировала тем, что 26 апреля 2015 года ею и ООО "Сабидом-инвест" был подписан договор участия в долевом строительстве N "данные изъяты", по условиям которого ООО "Сабидом-инвест" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать Шевченко Е.М. секцию в многоквартирном жилом доме по адресу: "данные изъяты". Государственную регистрацию договоров долевого участия осуществляло ООО "Сабидом-инвест" (застройщик) по доверенностям от участников долевого строительства. В связи с тем, что данная организация фактически прекратила свою деятельность, новостройка является проблемной, документы на государственную регистрацию поданы только 2 декабря 2015 года.

В конце декабря 2015 года административный истец получила уведомление от 8 декабря 2015 года "данные изъяты" о приостановлении государственной регистрации до 31 декабря 2015 года по тем основаниям, что в представленном на государственную регистрацию договоре участия в долевом строительстве указан срок передачи участнику объекта долевого строительства - 15 октября 2015 года, между тем, документы на государственную регистрацию представлены 2 декабря 2015 года. При этом документов, свидетельствующих об изменении срока передачи участнику объекта долевого строительства, на государственную регистрацию не представлено. Кроме того, возникают сомнения относительно окончания срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

После истечения срока приостановления административному истцу был выдан отказ в государственной регистрации договора по тем же основаниям.

Административный истец полагает, что приостановление государственной регистрации и последующий отказ в государственной регистрации договора являются незаконными, поскольку она не обязана заключать с застройщиком дополнительное соглашение о продлении срока передачи объекта долевого строительства, и представление на регистрацию документа, подтверждающего предложение изменить данный срок, является достаточным для соблюдения части 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве заключен в надлежащей форме, с застройщиком, имеющим разрешение на строительство. Несоблюдение сроков строительства со стороны застройщика не является основанием для отказа в государственной регистрации договора. Задержка с представлением документов на государственную регистрацию произошла в связи с бездействием работников застройщика.

Кроме того, отказ в государственной регистрации нарушает права административного истца, как участника долевого строительства, поскольку многоквартирный дом, в котором находится объект долевого строительства, является проблемной новостройкой - строительство на данный момент заморожено, решается вопрос о включении граждан в реестр обманутых дольщиков.

В судебное заседание административный истец Шевченко Е.М. и ее представитель Силайчев М.В. не явились, извещены надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - своего представителя в суд не направил, возражений относительно заявленных требований, как и возражений против рассмотрения дела в порядке упрощенного (письменного) производства суду не представил.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного (письменного) производства.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 22 апреля 2016 года административное исковое заявление Шевченко Е.М. удовлетворено.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области просит об отмене судебного постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Шевченко Е.М. не явилась, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы уведомлена в установленном законом порядке. В соответствии с положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (дела - КАС РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Заслушав объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Сорокина А.А., представителя Шевченко Е.М. - Силайчева М.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно положениям частей 1, 3, 4, 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5).

Из материалов дела усматривается, что 26 апреля 2015 года Шевченко Е.М. ("Участник") и ООО "Сабидом-инвест" ("Застройщик") был подписан договор участия в долевом строительстве N "данные изъяты" (л.д. 2- 15), по условиям которого ООО "Сабидом-инвест" обязалось в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором, своими силами или с привлечением других лиц построить секцию в доме блокированной застройки Участнику по адресу: "данные изъяты"

Согласно пункту 1.3. Договора под объектом долевого строительства в настоящем Договоре понимается секция в доме блокированной застройки "данные изъяты" (согласно нумерации схемы планировочной организации земельного участка), Секция "данные изъяты", количество этажей - 3, общая площадь с учетом балконов, террас и лоджии 130,77 кв. м.

Срок передачи Участнику объекта - 15 октября 2015 года (пункт 1.4 Договора).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора цена Договора составляет "данные изъяты"; Участник обязуется произвести оплату указанной стоимости объекта в размере 100% не позднее 5 банковских дней с момента государственной регистрации Договора.

В разделе 9 Договора предусмотрены способы обеспечения исполнения Застройщиком обязательств по настоящему Договору.

2 декабря 2015 года Шевченко Е.М. и ООО "Сабидом-инвест" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N "данные изъяты" от 26 апреля 2015 года.

Государственная регистрация указанного договора была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (уведомление о приостановлении от 8 декабря 2015 года "данные изъяты") по тем основаниям, что в представленном на государственную регистрацию договоре участия в долевом строительстве указан срок передачи Участнику объекта долевого строительства - до 15 октября 2015 года, между тем, документы на государственную регистрацию представлены 2 декабря 2015 года. Документов, свидетельствующих об изменении срока передачи Участнику объекта долевого строительства, на государственную регистрацию не представлено. Кроме того, возникают сомнения относительно окончания срока строительства и ввода в объекта в эксплуатацию (л.д. 18-19).

29 декабря 2015 года Шевченко Е.М. на государственную регистрацию дополнительно представлена расписка в получении сообщения о невозможности завершения строительства в срок и предложение об изменении договора участия в долевом строительстве от 26 апреля 2015 года (л.д. 16, 17).

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих ее проведению, в государственной регистрации договора было отказано на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (сообщение от 11 января 2016 года "данные изъяты" - л.д. 20-21).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25.1 Закона о регистрации на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

Основания отказа в государственной регистрации права установлены пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Дополнительные основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве перечислены в пункте 3.1 статьи 25.1 Закона о регистрации, а именно:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов;

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства";

4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.

В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ... " застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, исходя из части 3 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, пункта 1 статьи 421 ГК РФ в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан направить участнику предложение изменить данный срок, однако изменение срока передачи объекта возможно лишь по соглашению сторон или, при наличии к том к оснований, в судебном порядке; участник долевого строительства не может быть принужден к изменению срока.

Федеральный закон N 214-ФЗ не содержит норм о том, что договор участия в долевом строительстве утрачивает силу в случае неисполнения застройщиком обязательств по строительству, передаче объекта долевого строительства в установленный в договоре срок и в случае непродления данного срока.

Нормы о том, что на государственную регистрацию обязательно должен представляться документ, подтверждающий изменение сроков передачи объекта долевого строительства, в Федеральном законе N 214-ФЗ, иных нормативных правовых актах отсутствуют.

Как установилсуд, форма и содержание договора участия в долевом строительстве N "данные изъяты" от 26 апреля 2015 года соответствуют требованиям Федерального закона N 214-ФЗ; обязанность по направлению участнику долевого строительства (Шевченко Е.М.) предложения изменить срок передачи объекта долевого строительства застройщиком (ООО "Сабидом-инвест") исполнена; соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства сторонами договора не заключалось.

Проанализировав приведенные выше правовые нормы, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении административного иска, поскольку все необходимые документы Шевченко Е.М. на государственную регистрацию были представлены.

Приостановление государственной регистрации договора и отказ в регистрации договора по изложенным в уведомлении о приостановлении от 8 декабря 2015 года "данные изъяты" и в сообщении об отказе от 11 января 2016 года "данные изъяты" являются незаконными, нарушают права Шевченко Е.М., как участника долевого строительства.

Иных оснований, препятствующих проведению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N "данные изъяты" от 26 апреля 2015 года, административным ответчиком не указано и судом не установлено.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом при разрешении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не опровергают правомерность обжалуемого судебного акта и не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь статьями 177, 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 22 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: