Решение Московского городского суда от 6 октября 2016 г. N 3а-1048/16

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Давтян М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1048/2016 по административному исковому заявлению Акционерного общества "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года,

установил:

Акционерное общество "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" (далее - АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 508 291 348 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, и плательщиком налога на имущество организаций. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N688-ПП "Об утверждении результатов кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023 в размере 813 886 559 рублей. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество организаций.

В судебном заседании представитель административного истца АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" по доверенности Мнейкин С.С. административные исковые требования поддержал полностью, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 15 июня 2016 года, выполненным ООО "Сенат-Оценка", полагал выводы эксперта необоснованными.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Петлинский П.В. в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать, поддержал ранее представленные письменные пояснения по делу, полагал, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец фактически пытается изменить размер налоговых платежей.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" является собственником объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 апреля 2013 года, выданным Управлением Росреестра по г. Москве.

На государственный кадастровый учет спорный объект недвижимого имущества поставлен 26 мая 2012 года.

По итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2014 года, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N688-ПП, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023 в размере 813 886 559,26 рублей.

Сведения о таком размере кадастровой стоимости земельного участка внесены в Государственный кадастр недвижимости.

АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" согласно положениям главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.

Возражая против удовлетворения административного иска, представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в письменных пояснения на иск ссылается на то, что расхождение кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, административный истец имеет своей целью уменьшить обязательный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Однако, суд не может согласиться с настоящими доводами административных ответчиков, поскольку в силу пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий об обязательном согласовании уменьшения (изменения) кадастровой стоимости объекта недвижимости с органами государственной власти, устанавливающими и взимающими налоги и сборы на территории Российской Федерации.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ему здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость нежилого здания, АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" представило отчет об оценке объекта недвижимости N 308/006/16 от 15 июня 2016 года, подготовленный ООО "Сенат-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 508 291 348 рублей.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 20 июня 2016 г. N1163, выполненное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная Палата Оценщиков".

Судом установлено, что административный истец 27 июня 2016 года обращался Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 июля 2016 года отказано в удовлетворении заявления АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в том числе по мотиву несоответствия представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в своих письменных пояснениях также указали на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 308/006/16 от 15 июня 2016 года требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости здания для проверки доводов административного истца и возражений административных ответчиков, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Московского городского суда от 19 августа 2016 года по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ИНТЕЛИС-оценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке N308/006/16 от 15.06.2016 года, подготовленный ООО "Сенат-Оценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Эксперт указал, что оценщиком в отчете не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки; оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; часть информации, использованной оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит вывод о том, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007013:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, по состоянию на 01 января 2014 года составляет 718 557 450 рублей.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт Степанов В.Б., проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование и стаж экспертной работы в области оценочной деятельности более 13 лет. В период с 2004 год по 2010 год эксперт неоднократно повышал квалификацию в области оценочной деятельности.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные судом вопросы.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Таким образом, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной, при оценке здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение судебной оценочной экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

При отсутствии доказательств сами по себе утверждения представителя административного истца о том, что выводы судебной оценочной экспертизы в части определения величины рыночной стоимости объекта оценки являются необъективными, не ставят под сомнение результаты экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом "ж" пункта 8 названного стандарта установлено, что в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

Из содержания судебной оценочной экспертизы усматривается, что экспертом в заключении приведено описание объекта исследования на основании материалов, содержащихся в административном деле, в заключении приведены основные количественные и качественные характеристики спорного здания, характеристика местоположения исследуемого объекта, приведен анализ рынка. Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием затратного подхода и метода сравнительной единицы для расчета стоимости улучшений, а также метода остатка для расчета стоимости земельного участка в его составе; сравнительный подход и метод сравнения продаж в его составе; доходный подход и метод прямой капитализации в его составе.

Применение указанных методов при определении величины рыночной стоимости объекта оценки обоснованы экспертом в исследовательской части экспертного заключении. Неясностей или неполноты выводов экспертное заключение не содержит.

Несогласие административного истца с примененными экспертом методиками и расчетами при производстве экспертизы не свидетельствует о незаконности экспертного заключения, поскольку доказательств обратного не представлено.

Утверждения представителя административного истца о том, что экспертное заключение содержит ошибки в расчетах, объективно ничем не подтверждены. Иных расчетов истцом не представлено. В этой связи оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили.

Таким образом, результаты отчета об оценкеN308/006/16 от 15.06.2016 года, подготовленного ООО "Сенат-Оценка", на которые ссылается административный истец в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости и определенной по состоянию на 01 января 2014 года, полностью опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного нежилого здания, сторонами суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы и частично удовлетворить административное исковое заявление АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ", установив кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 718 557  450 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Поскольку АО "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москва, 27 июня 2016 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 718 557 450 (семьсот восемнадцать миллионов пятьсот пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят ) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:1023, общей площадью 6629,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д.127, считать дату обращения Акционерного общества "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 июня 2016 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований Акционерного общества "РОЛЬФ ЭСТЕЙТ" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2016 года.