Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 20 декабря 2016 г. по делу N 33-4329/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Морозовой В.Н.,

судей Карповой В.Н., Капустиной Т.М.,

при секретаре Кольчиковой Л.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 декабря 2016 года

гражданское дело по апелляционной жалобе истца Бабковой А. П. и её представителя Головченко М.В. на решение Абаканского городского суда от 29 сентября 2016 года, которым отказано в удовлетворении иска Бабковой А. П. к Жилищно-строительному кооперативу "Дольщик" о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Заслушав доклад судьи Карповой В.Н., пояснения представителя истца Головченко М.В., представителя ответчика Шершнева М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бабкова А.П. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Дольщик" (далее - ЖСК "Дольщик", кооператив) о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с процентной готовностью 39 (%) - кафе, строительный номер N, расположенный по адресу "адрес", 6-я очередь. Требования мотивировала следующим. ДД.ММ.ГГГГ между некоммерческой организацией "Республиканский фонд жилищного строительства", действующий от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье", (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" (далее - ООО "УЖКС") (участник) был заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно которому участник финансирует строительство застройщиком нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", 6-я очередь, а ответчик обязался построить жилой многоквартирный дом и передать участнику объект долевого строительства - нежилое помещение -кафе под строительным номером N, общей площадью N кв.м., расположенное по указанному выше адресу. По договору сторонами согласовано, что ответчик обязан по акту приема-передачи передать участнику в собственность объект долевого строительства (нежилое помещение) не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а также определена стоимость квадратного метра и стоимость помещения в размере "данные изъяты" руб., которая частично истцом оплачена, а именно, в сумме "данные изъяты" руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "УЖКС" был заключен договор цессии, по условиям которого истец приняла на себя все права и обязанности по вышеуказанному договору в долевом строительстве. В апреле 2015 года права застройщика на жилой дом, расположенный в "адрес", переданы ЖСК "Дольщик", а нежилое помещение истца внесено в паевой фонд данного кооператива. В настоящее время сроки строительства, предусмотренные договором, истекли, при этом ЖСК "Дольщик", к которому перешли права застройщика, строительство, в том числе спорного объекта не завершил.

Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие истца Бабковой А.П.

В судебном заседании представитель истца Головченко М.В. уточненные исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, пояснив, что истец не заявляет требований о признании права на долю в праве общей долевой собственности, поскольку объект долевого строительства как таковой не возведен. Настаивал на обособленности объекта, наличии индивидуальных технических характеристик, позволяющих идентифицировать его как объект недвижимости, строительство которого не завершено. Основанием для признания права полагал внесение денежных средств в размере "данные изъяты" руб., что пропорционально превышает стоимость объекта с учетом процента готовности помещения (39%), а также нарушение застройщиками сроков передачи помещения истцу.

Представитель ответчика Шершнев М.А. возражал против удовлетворения требований, пояснив, что спорный объект недвижимости в настоящее время фактически не создан, в связи с чем не может быть поставлен на кадастровый учет. Оплата по договору за спорное нежилое помещение истцом произведена не в полном объеме. Многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес" передан в ЖСК "Дольщик", истец не является членом кооператива, в связи с чем просил в иске отказать.

Судом постановленовышеприведенное решение, с которым не согласны истец Бабкова А.П. и её представитель Головченко М.В.

В апелляционной жалобе они просят решение отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование своих доводов указывают на нарушение судом норм процессуального права в части не рассмотрения ходатайства о принятии обеспечительных мер. Выражают несогласие с выводом суда о возникновении прав на общее имущество, входящее состав дома, поскольку помещение истца расположено в отдельно стоящем здании, в материалах дела отсутствуют сведения об иных участниках строительства данного здания. Апеллянты полагают ошибочным вывод суда о том, что признание права на часть объекта долевого строительства требует выделение в натуре доли из общего имущества, поскольку предметом договора участия в долевом строительстве является помещение, находящееся в отдельно стоящем здании, требование о выделе в натуре не заявлялось. Обращают внимание на то, что истец не является членом ЖСК "Дольщик". Заявители жалобы указывают на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит запрета на получение в собственность незавершенных строительством объектов. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Настаивают на том, что со стороны истца не допущено нарушений условий оплаты, поскольку оплата должна производится путем внесения денежных средств в течение 365 дней после ввода объекта в эксплуатацию, при этом строительство спорного объекта не завершено.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Выслушав представителя истца Головченко М.В., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика Шершнева М.А., полагавшего, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В силу части 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 1 статьи 4, пункт1 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве).

Как указано в статье 12 Федерального закона N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).

Из договора N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве следует, что ООО "Доступное жилье" (Застройщик) в лице "НО РФЖС" (Агент) и ООО "УЖКС" (Участник) заключили договор о финансировании участником долевого строительства объектов долевого строительства, в том числе кафе общей площадью N кв.м., расположенного по адресу "адрес", 5 очередь.

В связи с изменением проектной документации предусмотренная договором проектная площадь кафе составила N кв.м., при этом кафе определено договором как встроено-пристроенное помещение, расположенное на цокольном этаже многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями торговли и кафе, расположенного по адресу "адрес" (6 очередь).

На основании договора NК от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, Бабкова А.П. приняла от ООО "УЖКС" в полном объеме права требования, предусмотренные договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ в части требования передачи нежилого помещения, указанного в иске, и доли в общем имуществе собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пунктам 1.4-1.6 договора Бабкова А.П. также приняла обязательства стороны по договору долевого участия и обязалась оплатить агенту застройщика ("НО РФЖС") 11876340 руб. в соответствии с условиями договора участия.

Оплата в сумме "данные изъяты" руб. произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией НО "РФЖС"

Согласно пункту 4.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик принял на себя обязательства осуществить в установленном порядке ввод 5 очереди дома в эксплуатацию не позднее IV квартала 2014 года, по акту приема-передачи передать участнику объект не позднее 01 апреля 2015 года.

В пункте 2.5 договора долевого участия указано, что при исполнении участником всех обязательств по договору застройщик при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома передает, а участник принимает объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции, проанализировав положения договоров, и принимая во внимание фактические обстоятельства, связанные с исполнением обязательств сторонами по договору, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Бабковой А.П. не имеется.

Судебная коллегия признает данный вывод обоснованным, постановленным при верном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и правильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве N пункт 3.4 названного договора изменен, на участника возложена обязанность произвести оплату по договору до 80% стоимости равными ежемесячными платежами в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся 20% стоимости оплачиваются участником в течение 30 календарных дней после получения агентом застройщика разрешения на ввод дома (или его части) в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что застройщиком ООО "Доступное жилье" в пределах установленных договором долевого участия сроков на момент рассмотрения дела судом строительство 6 очереди дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства не получено.

В связи с признанием застройщика ООО "Доступное жилье" банкротом определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17.04.2015 незавершенный строительством жилой дом, включая 6-ю очередь, передан в ЖСК "Дольщик" в счет удовлетворения требований участников строительства.

Таким образом, установленным является то обстоятельство, что истец не выполнил обязательств по оплате строящегося объекта, предусмотренных условиями договора долевого участия и дополнительного соглашения N, прошедшего государственную регистрацию.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на положения пункта 3.4 договора N в первоначальной редакции судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку условия договора были изменены по соглашению сторон, Бабкова А.П. в рамках договора уступки прав и перевода долга приняла на себя обязательства с учетом дополнительного соглашения N, что следует из пункта 1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Из правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), следует, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Обстоятельства, установленные судом первой инстанции по настоящему делу, свидетельствуют о том, что помещение, на которое претендует истец, представляет собой незавершенный строительством объект в цокольном этаже 6 очереди жилого дома по адресу: "адрес".

Из заключения комиссии экспертов следует, что фактическая общая площадь нежилого помещения не определена. Строительная готовность составляет 39%., процент готовности 6 очереди - 24%.

При этом проектная площадь кафе по договору долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ составляла "данные изъяты" кв.м. на цокольном этаже семиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями торговли и кафе, расположенного по адресу: "адрес", 5 очередь.

По договору уступки прав NК от ДД.ММ.ГГГГ истец получила право на участие в долевом строительстве кафе, строительный N, общей проектной площадью N кв.м., расположенного на цокольном этаже пристроенного кафе по адресу: "адрес", 6 очередь.

Доказательств внесения изменения в проектную документацию в части площади нежилого помещения и согласования этих изменений участниками долевого строительства не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что объект незавершенного строительства, на который истец просит признать право собственности, не представляется возможным идентифицировать как индивидуально-определенный объект.

Согласно пункту 2.4 договора состав общего имущества и окончательная площадь объекта долевого строительства уточняется после проведения технической инвентаризации при сдаче дома в эксплуатацию.

Указание апеллянта о возможности определения площади недостроенного помещения, несмотря на частичное отсутствие стен и перегородок, лестниц и крыльца судебная коллегия отвергает как несостоятельный.

Объект незавершенного строительства, право собственности на который просит признать за собой истец, на кадастровом учете не состоит.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с условиями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом ( статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

С учетом вышеуказанных положений правовых норм, определяющих принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект.

При неисполнении истцом условий договора об оплате объекта долевого строительства и невозможности индивидуализации этого объекта судом принято обоснованное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение.

Прочие доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отвергаются судебной коллегией, поскольку изложенные в них обстоятельства не могут повлиять на законность и обоснованность решения, постановленного судом.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 29 сентября 2016 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Бабковой А. П. и её представителя Головченко М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н.Морозова

Судьи В.Н.Карпова

Т.М.Капустина