Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 21 декабря 2016 г. по делу N 33-21153/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Лимоновой Л.Ф.,

судей

Коренева А.С.,

Ильиной О.В.

при секретаре Гукасян Е.В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Фомичевой К.П. к Товариществу собственников жилья "Ленина-73", Нуякшину Д.В. о признании договора аренды недействительным

по апелляционной жалобе истца на решение Тагилстроевского районного суда г.Нижнего Тагила Свердловской области от 05.09.2016.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения представителей сторон, судебная коллегия

установила:

Фомичевой К.П. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Ленина-73", Нуякшину Д.В., просила признать договор аренды от 09.11.2015, заключенный между ответчиками, ничтожной сделкой; выселить Нуякшину Д.В. из нежилого помещения (по плану ( / / ) приложение к договору) общей площадью 70 кв.м, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ( / / )

Решением Тагилстроевского районного суда г.Нижнего Тагила Свердловской области от 05.09.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

С таким решением не согласилась истец, ею подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции неверно применен пункт 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагает, что ТСЖ вправе предоставлять в пользование часть общего имущества дома только в том случае, если такое право предоставлено ТСЖ общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. В протоколе правления ТСЖ "Ленина-73" Нуякшину Д.В. разъяснено, что для целей легализации договора аренды необходимо инициировать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что им исполнено не было. Судом первой инстанции необоснованно не принято признание иска ответчиком ТСЖ "Ленина-73".

Ответчиком Нуякшину Д.В. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу и дополнения к ним, в которых ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать. Ссылает на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2014 N 1683-О, а также на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу N 33-10261/2015, которым было установлено наличие протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ( / / ) от 30.01.2012, которым председателю ТСЖ предоставлено право от имени собственников заключать договоры на передачу общего имущества в аренду.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Копаева Ю.Ю., действующая на основании ордера от ( / / ) ( / / ), доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика Нуякшину Д.В. - Козлова Н.А., действующая на основании доверенности от ( / / ), возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ТСЖ "Ленина-73" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом через своего председателя Иордан В.А. в судебном заседании апелляционной инстанции 01.12.2016, о чем в материалах дела имеется подписка. Информация о слушании по настоящему делу была размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступило. Судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного разбирательства и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ТСЖ "Ленина-73".

Заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика Нуякшину Д.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что истцу на праве собственности принадлежит 1/5 доля в жилом помещении по адресу: ( / / ).

Из объяснений сторон следует, что многоквартирным домом ( / / ) управляет ТСЖ "Ленина-73".

Судом первой инстанции также установлено, что 09.11.2015 между ТСЖ "Ленина-73" в лице председателя правления Иордан В.А. и Нуякшину Д.В., являющимся индивидуальным предпринимателем, был заключен договор аренды нежилого помещения (по плану ( / / ) приложение 1 к договору), общей площадью 70 кв.м, находящегося в подвале многоквартирного дома, подъезд ( / / ), расположенного по адресу: ( / / ), сроком на 1 год, с уплатой арендной платы 7000 руб. в месяц, о чем имеется положительное решение правления ТСЖ от 02.11.2015, которым председателю правления Иордан В.А. поручено подписание договора аренды с арендатором.

Судом установлено, что договор арендодателем исполнен, нежилое помещение передано арендатору по акту и используется ответчиком.

Указанное в договоре аренды от 09.11.2015 нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ( / / ), сторонами данное обстоятельство не оспаривается.

Установив указанные обстоятельства, учитывая положения пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ссылка истца на нарушение при заключении договора аренды требований части 3 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна, так как указанные нормы закона не запрещают ТСЖ передачу части общего имущества в доме в аренду и без наличия соответствующего решения собственников помещений дома.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о предоставлении в пользование общего имущества не требуется.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Однако, собственниками помещений многоквартирного дома ( / / ) избран такой способ управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, которое создается исключительно в целях эффективного управления имуществом многоквартирного дома.

Учитывая особенности такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, законодатель наделил товарищество собственников жилья определенными полномочиями, в том числе в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Таким образом, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, которому статья 137 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет определенные полномочия, в том числе и право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, то именно решение собственников помещений многоквартирного дома по ( / / ) в данном случае не требуется, достаточно решения органа управления ТСЖ.

Анализируя представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что какое-либо решение органа управления ТСЖ "Ленина-73" о предоставлении в пользование Нуякшину Д.В. нежилого помещения, отсутствует.

Как следует из протокола внеочередного собрания правления ТСЖ "Ленина-73" от 02.11.2015, правлением было принято решение - передать по краткосрочному договору подвальное помещение под подъездом ( / / ) Нуякшину Д.В. площадью 70 кв.м, номера по плану ( / / ), при условии проведения Нуякшину Д.В. общего собрания собственников жилья и получении одобрения в срок до 31.12.2015, а также погашении долга за фактическое бездоговорное использование общего имущества, подвального помещения в полном объеме за 2014 г. - 84000 руб. и за 2015 г. - 84000 руб. Поручить подписание данного договора председателю правления Иордан В.А. и получить гарантийное письмо от Нуякшину Д.В. с обязательствами. Известить собственников многоквартирного дома ( / / ) о принятом решении.

Исходя из буквального толкования указанного решения правления ТСЖ "Ленина-73" следует, что правлением принято решение о передаче по краткосрочному договору нежилого помещения Нуякшину Д.В. при условии предоставления последним решения общего собрания собственников помещений в доме по ( / / ) и погашения долга за фактическое бездоговорное использование, то есть фактически правление ТСЖ "Ленина-73", предоставив Нуякшину Д.В. спорное нежилое помещение, указало на необходимость принятия решения по данному вопросу на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, данное решение правления ТСЖ "Ленина-73" нельзя расценивать как решение органа управления ТСЖ "Ленина-73" о предоставлении Нуякшину Д.В. в пользование нежилого помещения.

Доказательств наличия решения общего собрания членов ТСЖ "Ленина-73" о предоставлении Нуякшину Д.В. в пользование нежилого помещения также не представлено.

Таким образом, решение органа управления ТСЖ "Ленина-73" о предоставлении Нуякшину Д.В. в пользование нежилого помещения отсутствует, следовательно, договор аренды от 09.11.2015 между ТСЖ "Ленина-73" и Нуякшину Д.В. оформлен с нарушением требований закона, а именно пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из искового заявления, истец просит признать договор аренды от 09.11.2015 ничтожной сделкой, ссылаясь на нарушение при ее заключении требований закона, а именно положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что при рассмотрении дела судебной коллегией было установлено отсутствие решения какого-либо органа управления товарищества собственников жилья, то указание истцом в исковом заявлении на отсутствие именно решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома со ссылкой на правовые нормы - статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требование и сформулированный истцом предмет иска - признание договора аренды от 09.11.2015 ничтожной сделкой, учитывая, что такая сделка, исходя из оснований заявленного иска, является оспоримой.

При рассмотрении дела судебной коллегией было установлено, что договор аренды между ТСЖ "Ленина-73" и Нуякшину Д.В. нарушает требования закона, следовательно, является недействительным, о чем и утверждала истец, несмотря на то, что просила признать договор ничтожным.

Учитывая, что договор аренды от 09.11.2015 является недействительным, то у ответчика отсутствуют основания для использования указанного в этом договоре нежилого помещения, следовательно, ответчик обязан его освободить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика Нуякшину Д.В. - Козлова Н.А. пояснила, что ответчик до настоящего времени пользуется нежилым помещением в связи с тем, что между сторонами не разрешен возникший спор.

Таким образом, требование истца о выселении Нуякшину Д.В. из нежилого помещения подлежит удовлетворению путем указания на то, что Нуякшину Д.В. обязан освободить это нежилое помещение, о чем фактически и просит истец.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене (пункт 3 часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 09.11.2015 недействительным и возложении на Нуякшину Д.В. обязанности освободить нежилое помещение.

Доводы ответчика Нуякшину Д.В. о том, что, заключая договор аренды от 09.11.2015 с ТСЖ "Ленина-73", который от имени ТСЖ "Ленина-73" был подписан председателем правления, ему не было известно об отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование им общего имущества, сами по себе не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании такого договора недействительным, учитывая, что при рассмотрении дела было установление отсутствие решения органа управления ТСЖ "Ленина-73" на предоставление Нуякшину Д.В. в пользование нежилого помещение. Отсутствие у Нуякшину Д.В. такой информации не влечет за собой действительность такого договора.

Ссылки ответчика на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу N 33-10261/2015, которым было установлено наличие протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ( / / ) от 30.01.2012, которым председателю ТСЖ предоставлено право от имени собственников заключать договоры на передачу общего имущества в аренду, судебная коллегия во внимание не принимает, так как указанное судебное постановление вынесено по другому предмету иска, текст протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ( / / ) от 30.01.2012 в материалах настоящего дела отсутствует.

Судебная коллегия, приходя к выводу об обоснованности заявленных исковых требований, полагает, что оснований для принятия в соответствии с частью 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признания иска ответчиком ТСЖ "Ленина-73" не имеется, так как из смысла указанной нормы следует, что такое признание должно быть сделано всеми соответчиками, а не одним из них, в противном случае, признание иска одним из соответчиков нарушает права и законные интересы другого соответчика, который исковые требования не признает.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тагилстроевского районного суда г.Нижнего Тагила Свердловской области от 05.09.2016 - отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Фомичевой К.П. к ТСЖ "Ленина-73", Нуякшину Д.В. о признании договора аренды недействительным - удовлетворить.

Признать договор аренды помещения от 09.11.2015, оформленный между ТСЖ "Ленина-73" и Нуякшину Д.В., недействительным.

Обязать Нуякшину Д.В. освободить нежилое помещение (по плану ( / / )) общей площадью 70 кв.м, находящееся в подвале многоквартирного дома, подъезд ( / / ), расположенном по адресу: ( / / )

Председательствующий Л. Ф. Лимонова

Судьи А. С. Коренев

О.В. Ильина