Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 марта 2017 г. по делу N 33-1830/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Меньшова С.В.

судей Шурловой Л.А., Луневой С.П.

с участием секретаря Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Магомедова М.Г. на решение Георгиевского городского суда от 06 октября 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Магомедова М.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью СХП "Урожайное" о признании договора действительным, права собственности на недвижимое имущество, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

установила:

Магомедов М.Г. обратился в суд с иском к ООО СХП "Урожайное" и просит признать действительным договор купли-продажи недвижимости от 12.07.2001г., заключенный между истцом-покупателем и сельскохозяйственной артелью "Крутоярская"-продавцом в лице председателя Варфоломеева В.В., действующего на основании Устава артели,- ныне СХП "Урожайное".

Также просит признать за ним право собственности на домовладение, состоящее из жилого дома литер А, литер А1, литер Б общей площадью 148,2 кв.м., строениями и сооружениями под литерами В,Г,Д, расположенными по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, пос.Крутоярский, МТФ, дом *.

В обоснование иска истец указывает, что 12.07.2001 года заключен и зарегистрирован в администрации Крутоярского сельсовета 12.07.2001 года договор купли-продажи в отношении одноквартирного жилого дома кадастровый номер 26:25:02080:69 на земельном участке общей площадью 1500 кв.м. Данный земельный участок находится примерно в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира п. Крутоярский, за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Георгиевский район, кадастровый номер 26:25:020405:45, земли сельскохозяйственного назначения, имеющий разрешенное использование - под существующими объектами недвижимости, предоставлен истцу в аренду на основании постановления администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края. Постановлением администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края N 534 от 15 июня 2009 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории.

При подаче истцом документов в регистрирующий орган с целью оформления жилого дома вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации и в дальнейшем отказ в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 12.07.2001 года не соответствует требованиям действующего законодательства (нет описания недвижимого имущества, вида регистрируемого права, литер объекта, инвентарный номер, этажность).

Истец указывает, что с момента приобретения спорного имущества владеет и пользуется жилым домом и земельным участком, оплачивает все установленные законодательством налоги и другие необходимые платежи в силу ст.218,ст.454 ГК РФ.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований Магомедова М.Г. -отказано. Взыскана с Магомедова М.Г. государственная пошлина 9340,40 рублей.

В апелляционной жалобе истец Магомедов М.Г. просит отменить решение, как незаконное. В доводах жалобы указывает, что ответчик ООО "СХП Урожайное" признал его исковые требования. Судом не были приняты во внимание представленные им доказательства: договор купли-продажи, чеки, квитанции, счет-фактуры и показания свидетелей Чанкаева Т.Р. и Зугумова 3.3. Договор купли-продажи от 12.07.2001 года не оспаривается, а потому ссылка суда на то, что у Сельскохозяйственной артели "Крутоярское" отсутствовали правовые основания для распоряжения имуществом, ошибочна. В данном домовладении с ним проживают несовершеннолетние дети, судом не был привлечен к участию в деле орган опеки и попечительства по Георгиевскому району.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо Администрация Георгиевского муниципального района Ставропольского края в лице главы Клименченко А.П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее, заслушав пояснения истца и его представителя Пономарева С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших о ее удовлетворении, а решение отмене, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.07.2001 г. между сельскохозяйственной артелью "Крутоярская" (далее- СХА) в лице председателя Варфоломеева В.В. и Магомедовым М.Г.- покупателем, проживающем в спорном доме при МТФ N1 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (заверенная судом копия представлена в материалах дела), который согласно имеющего штампа на договоре зарегистрирован 12.07.2001 года в сельской администрации в похозяйственной книге N4 л/счет 140.

Согласно пункта 1 указанного договора СХА "Крутоярская" на основании приказа по артели N 91 от 11.07.2001 года продала, а Магомедов М.Г. купил домовладение, находящееся в п.Крутоярском Георгиевского района Ставропольского края при МТФ N 1, состоящее из одноквартирного жилого дома, 1977 года постройки, общей площадью 145 кв.м., жилой площадью 106 кв.м. продажной стоимостью по акту оценки от 11.07.2001г. в сумме 32969,62 рублей. (л.д.14).

В справке N 301 от 31.05.2013г. выданной директором ООО СХП "Урожайное" указано, что ТОО "Крутоярское" является правопреемником совхоза "Крутоярский" на основании Постановления главы Георгиевской территориальной администрации за N 977 от 27.08.1992г.., СХА "Крутоярская" является преемником ТОО "Крутоярское" на основании Постановления главы государственной территориальной администрации г.Георгиевска и Георгиевского района и зарегистрировано 18.06.1998г. за N 876 ИД, СХА "Крутоярская" ликвидирована 26.11.2002г. и на базе него организовано предприятие ООО СХП "Урожайное" на основании Свидетельства о государственной регистрации за N 2004 от 23.05.2001г. с полной правоприемственностью (л.д.15).

Истец значится зарегистрированным по адресу пос.Крутояркий дом МТФ,1, с 27.01.2011 года согласно копии паспорта.

Согласно кадастрового паспорта на здание от 10.05.2016г. N 26/501/16-291550 жилой дом площадью 148,2 кв.м., этажностью 1, кадастровый номер 26:25:020801:69, кадастровой стоимостью 714037,62, внесен в государственный кадастр недвижимости 17.12.2011г., расположен на участке местоположение в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира п.Крутоярский, расположенного за пределами участка. Сведения о правах на данный объект не указаны (л.д.16-17).

Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 18.08.2009г. N 2625/202/04-8243 земельный участок с кадастровым номером 26:25:020405:45 площадью 1500.00+339.00 кв. внесен в государственный кадастр недвижимости 12.08.2009г., категория земель -земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием "под существующими объектами недвижимости". Местоположение: участок находится примерно в 200 м. по направлению на юго-восток от ориентира п. Крутоярский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Георгиевский. Характеристика участка аренда в пользу Магомедова М.Г. -истца по делу (л.д.19-22).

Постановлением администрации Георгиевского муниципального района Ставропольского края от 15.06.2009г. N 534 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории, находящегося на правах аренды у Магомедова М.Г. (в постановлении не указан кадастровый номер земельного участка, приведены данные кадастрового номера квартала) (л.д.23).

10.05.2012г. истцу направлено Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество за N 08/008/2012-615 в связи с не предоставлением на государственную регистрацию документов, подтверждающих право собственности и соответствующие заявления на регистрацию СХА "Крутоярская", не представлено также заявление Магомедова М.Г. на регистрацию сделки. По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право СХА "Крутоярская" на объект не зарегистрировано. Других доказательств о существовании ранее зарегистрированного права не представлено (л.д.26-27).

Указанные обстоятельства правильно установлены судом и сторонами не оспаривались.

Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что в судебном заседании установлено, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 12.07.2001г. не соответствует требованиям действующего законодательства: не содержит описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. Право Сельскохозяйственной артели "Крутоярская" на спорный объект не зарегистрировано, других доказательств о существовании ранее зарегистрированного права не представлено.

В силу изложенного городской суд посчитал, что договор купли-продажи не может являться основанием приобретения права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку не согласованы существенные условия договора, в частности предмет договора, а за продавцом имущества недвижимое зарегистрировано не было и таковым не значилось.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходит, в том числе из недоказанности существования ранее возникшего права на спорное имущество у Сельскохозяйственной артели "Крутоярское", правопреемника через ТОО с одноименным названием, совхоза "Крутоярский".

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе и обстоятельствах дела.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С этим связаны и разъяснения, содержащиеся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В пункте 59 того же Постановления указано, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Исходя из этого, условием удовлетворения требования истца о признании права собственности является установление судом обстоятельств, которые в силу закона влекут возникновение такого права независимо от его государственной регистрации.

В рассматриваемом случае истец обосновывает наличие у него права собственности на жилой дом при МТФ N1 (бывшая контора (бригадный дом) имущественного комплекса кошары) договором купли-продажи от 12.07.2001 года, заключенным с Сельскохозяйственной артелью "Крутоярская" в лице председателя, действующего на основании Устава артели и на основании приказа по артели N 91 от 11.07.2001 года о продаже жилого дома в личную собственность истца в связи с тяжелым финансовым состоянием артели и в целях погашения бюджетной недоимки.

Животноводческая стоянка представляет собой единый производственный комплекс, предназначенный для разведения и содержания крупного рогатого скота и овец, а жилое помещение является неотъемлемой составной частью данного комплекса.

Представленный истцом экземпляр договора (представлен в материалах дела), зарегистрирован 12.07.2001 года в сельской администрации пос. Крутоярский в похозяйственной книге N4 л/счет 140. В данном договоре общая площадь дома составляет 145 кв.м., жилая 106 кв.м.

В подлинном инвентарном деле от 19.07.2001 года под и.9118, р.7800 на спорный объект- то есть заведено уже после подписания спорного договора купли-продажи, представлена светокопия данного договора без отметки о его регистрации в сельском совете. Данный документ исполнен машинописным текстом, а пробелы в документе исполнены рукописным способом, в частности чернилами указана общая площадь спорного дома - 80 кв.м..

Спорный объект (ранее значился по адресу пос.Падинский) по состоянию на 19.07.2001 г. представляет собой жилой дом литер "А" со следующими характеристиками: общая площадь 115.5 кв.м., жилая 80.3 кв.м., пристройка "а" -кухня и коридор 29.1 кв.м., всего 151.8 кв.м., при жилой 96.2. кв.м., вспомогательные сооружения: сарай "Г", навес "г", навес "В", гараж "Б" (недостр.), участок неогорожен.

По данным документов инвентарного дела, истцу выдана справка по результатам инвентаризации 03.08.2001 года спорного объекта, согласно которой первичная регистрация за СХА "Крутоярская" не проводилась. Заявление о проведении первичной технической инвентаризации жилого дома поступило от истца 02.09.2006 года. Иных документов в отношении спорного объекта в инвентарном деле не имеется.

Тогда как по представленному истцом договору от 2001года заявлено строение общей площадью 145 кв.м., жилой 106 кв.м. (л.д.14).

А по кадастровому паспорту здания на 2016 год объект имеет площадь 148,2 кв.м., жилая площадь не указана.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что технические параметры спорного объекта по состоянию на дату его продажи в 2001г. (145,2 кв.м. по представленному истцом договору и 80 кв.м. по договору в инвентарном деле), инвентаризации здания только после сделки в 2001 году ( площадью 151.8 кв.м.), и по кадастровому паспорту при подаче настоящего иска в 2016 году (148.2 кв.м.) существенно разнятся, что не позволяет с достоверностью идентифицирован объект.

Также из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным сделать вывод о правопреемстве в отношении спорного объекта между совхозом "Крутоярским", ТОО "Крутоярское" и Сельскохозяйственной артелью "Крутоярская", зарегистрированной 18.06.1998 года и ликвидированной 26.11.2002 года, поскольку каких-либо документов, позволяющих сделать вывод о переходе к последнему тех или иных прав на недвижимое имущество общества, истец, как того требует ст. 56 ГПК РФ, суду не представил.

В судебном заседании первой инстанции были допрошены свидетели Зугумов 3.3., Чанхаев Р.П., которые пояснили, что с Магомедовым М.Г. с одного села, работали вместе с 1990 года в совхозе Крутоярский Георгиевского района, а потом в 2001 году было сокращение скота и их перевели в МФТ N11, затем Крутоярское хозяйство распалось и имущество, в том числе дом в МТФ N1 был продано Магомедову М.Г., который проживал в нем о своей семьей, занимался его ремонтом и оплачивал коммунальные услуги.

Указанные пояснения свидетелей судом оценены в совокупности с иными доказательствами по спору в порядке ст. 67 ГПК РФ и не приняты судом в качестве

доказательства наличия правовых оснований у Сельскохозяйственной артели для распоряжения спорным имуществом.

Как следует из пункта 2 договора купли-продажи от 12.07.2001 года, продаваемое домовладение принадлежит СХА "Крутоярская" на основании книги инвентаризации учета основных фондов от 01.06.2001г..

Порядок проведения приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса и реализации прав трудовых коллективов и граждан на участие в приватизации в названной сфере регулировался Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлениями правительства РФ от 29.12.1991 г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса".

В соответствии с п. 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением N 708, при реорганизации совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующими решениями Советов народных депутатов.

Как указано выше, реорганизация совхоза в ТОО "Крутоярское" была произведена 27.04.1992г. до вступления в силу ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в редакции Закона РФ от 23 декабря 1992 г.). Сведений о том, что спорное помещение находилось на балансе совхоза и было передано в собственность ТОО в связи с реорганизацией совхоза, а в дальнейшем СХА "Крутоярское", в материалах дела не представлены.

Правоустанавливающие документы на указанное жилое помещение, которое расположено на землях сельскохозяйственного назначения, отсутствуют.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об уклонении продавца имущества, которое в настоящее время реорганизовано с полной правопреемственностью ООО СХП "Урожайное, от государственной регистрации перехода прав по договору, о невозможности представить документы, подтверждающие право собственности продавца и соответствующие заявления на регистрацию. В связи с чем, отклонен довод истца о невозможности государственной регистрации перехода права.

Истцом заявлены требования о признании договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2001г., действительным.

Способ защиты гражданских прав как признание сделки действительной, о чем заявлено истцом в настоящем споре, имеет ограниченную сферу применения, применимо в отношении строго ограниченного круга недействительных (ничтожных) сделок (ст.165,171,172 ГК РФ). За пределами этих норм, при заявлении самостоятельного требования о признании сделки действительной, как в данном случае, в иске Магомедову М.Г. надлежит отказать.

Прочие доводы апеллянта о доказанности факта владения и оплаты спорного имущества отклоняются как направленные на переоценку обстоятельств дела, установленных судом на основании исследования и оценки всех представленных в дело доказательств, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Ссылки в апелляционной жалобе о проживании в спорном домовладении несовершеннолетних детей истца, а судом не был привлечен к участию в деле орган опеки и попечительства по Георгиевскому району, не влекут отмену правильного по существу решения, поскольку защиту прав и интересов детей в первую очередь осуществляют их родители.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, способных повлечь отмену решения суда в указанной части, судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Георгиевского городского суда от 06 октября 2016 года -оставить без изменения, апелляционную жалобу Магомедова М.Г. - без удовлетворения.