Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 18 апреля 2017 г. по делу N 33-5108/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Ковелина Д.Е.,

судей

Кучеровой Р.В.,

Волошковой И.А.

при секретаре Емшановой А.И. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ( / / )1 к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал-СК" о понуждении к исполнению обязательств по договорам соинвестирования,

поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда ... от ( / / ).

Заслушав доклад судьи ( / / )2, объяснения представителя истца ( / / )5, представителя ответчика ( / / )7, судебная коллегия

установила:

( / / )1 обратился в суд с иском к ООО "Квартал-СК" о понуждении к исполнению обязательств по договорам соинвестирования. В обоснование исковых требований указал, что ( / / ) между ООО "Квартал-СК" (инвестор) и ( / / )1 (соинвестор) заключен договор соинвестирования N, в соответствии с которым соинвестор обязался участвовать в создании объекта недвижимости - "Кафе по ... в ... " (инвестиционный объект) путем финансирования. В результате реализации инвестиционного проекта, к соинвестору в соответствии с указанным договором переходит в собственность 186 кв.м площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади всех офисных помещений, расположенных на 4 этаже инвестиционного объекта, которые должны были быть переданы соинвестору после ввода в эксплуатацию данного объекта. Соинвестор произвел оплату в момент подписания указанного договора в размере 3600000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N от ( / / ). Срок реализации инвестиционного проекта обозначен договором - 2 квартал 2012 года, определяется датой подписания акта ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее ( / / ). ( / / ) между ООО "Квартал-СК" и ( / / )1 заключен договор соинвестирования N в соответствии с которым к соинвестору переходит в собственность 40 кв.м в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади помещений 2-го этажа названного объекта недвижимости, которые должны быть переданы соинвестору после ввода в эксплуатацию данного объекта. Величина инвестиционного взноса была определена в договоре в размере 1 000 000 рублей. Соинвестор произвел оплату в момент подписания договора, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N от ( / / ). Срок реализации инвестиционного проекта в договоре ( / / ). Истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором он просил предоставить информацию о ходе и степени завершенности строительства, сообщить причины просрочки реализации, сообщить о готовности к подписанию акта, которое оставлено без удовлетворения.

Истец просит суд понудить ответчика к исполнению обязательств по передаче помещений, подлежащих оформлению в собственность истца в соответствии с договором соинвестирования N от ( / / ), а именно 186 кв.м площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади всех офисных помещений, расположенных на 4 этаже инвестиционного объекта; понудить ответчика к исполнению обязательства по передаче помещений, подлежащих оформлению в собственность истца в соответствии с договором соинвестирования N от ( / / ), а именно 40 кв.м, площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади всех офисных помещений, расположенных на 2 этаже инвестиционного объекта.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено ООО "КапиталЪ" (л.д. 87-88).

Решением Кировского районного суда ... от ( / / ) исковые требования ( / / )1 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным судом решением, полагая его незаконным и необоснованным, истец подал апелляционную жалобу. Не согласен с выводом суда о том, что истцом избран неверный способ защиты своего нарушенного права, который не может обеспечить его восстановление. На основании изложенного просит обжалуемое решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.

В заседании судебной коллегии представитель истца ( / / )6 на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала, дополнила, что ответчик вел себя недобросовестно, злоупотребляя правом, при совершении сделки с третьим лицом, поэтому их сделка должна быть признана ничтожной, а требования истца - удовлетворены.

Представитель ответчика ( / / )7 в заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель третьего лица ООО КапиталЪ" в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, ему было направлено судебные извещение по адресам, имеющемуся в материалах дела, а также лица, участвующие в деле, извещены путем публичного размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru.

Третье лицо об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела в отсутствии неявившегося лица.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ( / / ) между ООО "Квартал-СК" (инвестор) и ( / / )1 (соинвестор) заключен договор соинвестирования N, в соответствии с условиями которого соинвестор обязуется участвовать в создании (строительстве) инвестиционного объекта -кафе по ... в ... , путем финансирования, осуществляемого путем передачи инвестору целевых денежных средств (инвестиционного взноса) в порядке и размере, определенных настоящим договором.

В результате реализации инвестиционного проекта к соинвестору переходит в собственность 186 кв.м площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади всех офисных помещений, расположенных на 4 этаже инвестиционного объекта. Данные помещения передаются в собственность соинвестору после ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта (в указанные площади не включена площадь мест общего пользования).

Величина инвестиционного взноса соинвестора определяется в размере 1 500000 руб., который он оплачивает в момент подписания договора в полном объеме.

Срок реализации инвестиционного проекта определяется в соответствии с инвестиционным контрактом и составляет 2 квартал 2012 года, фактический срок реализации инвестиционного проекта определяется датой подписания акта ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее ( / / ).

После завершения реализации инвестиционного проекта и сдачи инвестиционного объекта в эксплуатацию инвестор направляет соинвестору уведомление о завершении создания (строительства) инвестиционного объекта с указанием необходимых сроков и места подписания соинвестором акта.

( / / ) между ООО "Квартал-СК" (инвестор) и ( / / )1 (соинвестор) был заключен договор соинвестирования N по условиям которого в результате реализации инвестиционного проекта к соинвестору в результате реализации инвестиционного проекта- кафе по ... в ... переходит в собственность 40 кв.м площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади помещений 2 этажа инвестиционного объекта, которые передаются в собственность соинвестору после ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта.

Величина инвестиционного взноса по договору составила 1000000 рублей, оплата взноса производится соинвестором при подписании договора.

Срок реализации инвестиционного проекта определяется в соответствии с инвестиционным контрактом и составляет ( / / ). Фактический срок реализации инвестиционного проекта определяется датой подписания акта ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее ( / / ).

Как следует из квитанций к приходным кассовым ордерам N и N от ( / / ) и ( / / ), соответственно на суммы 3600000 руб. и 1000000 руб., они внесены ( / / )1 в кассу ООО "Квартал-СК" в качестве оплаты инвестиционных взносов по договорам (л.д.25). Таким образом, размер взносов, установленных сторонами в договорах соинвестирования не равен суммам, переданным истцом ООО "Квартал-СК".

( / / ) ответчиком ООО "Квартал-СК" получено письмо ( / / )1 от ( / / ) с просьбой предоставить информацию о ходе и степени завершенности строительства инвестиционного объекта, сообщить причины просрочки реализации инвестиционного проекта, о готовности подписать акт приема-передачи помещений, передаче документов, необходимых для оформления права собственности на помещения, которое оставлено без ответа (л.д. 26).

В обоснование иска ( / / )8 ссылается на неисполнение ответчиком принятых на себя по договорам соинвестирования обязательств, так как до настоящего времени помещения, подлежащие оформлению в собственность истца, ему не переданы.

Согласно пункту 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ( / / ) между ООО "Квартал-СК" (инвестор) и ООО "КапиталЪ" (соинвестор) был заключен договор соинвестирования N, в соответствии с условиями которого соинвестор обязуется участвовать в создании (строительстве) инвестиционного объекта - кафе по ... в ... , путем финансирования, осуществляемого путем передачи инвестору целевых денежных средств (инвестиционного взноса) в порядке и размере, определенных настоящим договором.

В результате реализации инвестиционного проекта к соинвестору переходит в собственность 675,60 кв.м площадей в выстроенном и введенном в эксплуатацию инвестиционном объекте, что эквивалентно площади всех офисных помещений, расположенных на 2 и 4 этаже инвестиционного объекта, которые передаются в собственность соинвестору после ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-2255 кафе по ... в ... получено ООО "Квартал-СК" ( / / ).

По акту приема-передачи помещений от ( / / ) к договору N соинвестирования от ( / / ) ООО "Квартал-СК" передало ООО "КапиталЪ" помещение 2-го этажа общей площадью 342,6 кв.м., помещение 4-го этажа общей площадью 333,0 кв.м., расположенные в отдельно стоящем здании кафе по ... по адресу: ...

На основании переданных документов, ООО "КапиталЪ" ( / / ) выданы свидетельства о государственной регистрации права ... на нежилое помещение, общей площадью 342,6 кв.м. на втором этаже по адресу: ... (запись о регистрации N); ... на нежилое помещение, общей площадью 333 кв.м. на четвертом этаже по адресу: ... (запись о регистрации N).

Вышеизложенные обстоятельства позволяют сделать однозначный вывод о том, что договор соинвестирования N от ( / / ), заключенный между ООО "Квартал-СК" и ООО "КапиталЪ", в настоящее время сторонами исполнен в полном объеме, а право собственности на спорное имущество перешло к третьему лицу ООО "КапиталЪ".

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о недобросовестности поведения ответчика при заключении повторного договора соинвестирования с третьим лицом правового значения не имеет, поскольку законом (ст. 398, п.п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации) прямо предусмотрен способ защиты нарушенного права истца в таком случае, а именно: покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, факт заключения инвестором нескольких договоров соинвестирования в отношении одного объекта с разными соинвесторами сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны ответчика. В этом случае права истца, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом.

Судебная коллегия соглашается с решением суда, находит, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых судом доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи, с чем доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, поскольку не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны правовой позиции, высказанной истцом в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим обстоятельствам дано обоснование в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которое судебная коллегия находит убедительным, соответствующим обстоятельствам дела. Доводов, опровергающих выводы суда, подателем жалобы не указано.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда ... от ( / / ) оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ( / / )1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Д.Е. Ковелин

Судьи: Р.В. Кучерова

И.А. Волошкова