Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 апреля 2017 г. по делу N 33-5617/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Медведкиной В.А.

судей

Вашкиной Л.И.,

Мелешко Н.В.

при секретаре

Демура М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-659/2016 по апелляционной жалобе Капустина Ю. М. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года по иску Капустина Ю. М. к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитету по строительству Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой", Обществу с ограниченной ответственностью "Флагман" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя Капустина Ю.М. Шевченко М.В., представителей ООО "Флагман" Музычук А.В. и Ивановой К.В., поддержавших доводы жалобы, представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В., считавшего доводы жалобы не заслуживающими внимания, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Капустин Ю.М. обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО), Комитету по строительству Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Коттеджстрой" (далее - ООО), Обществу с ограниченной ответственностью "Флагман" (далее - ООО), в котором после уточнения исковых требований просил признать право собственности на долю в размере 55/10000 в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Тарховская улица, дом 84, корпус 3, литер А, кадастровый N ... , общей площадью застройки 7053 кв.м, степенью готовности 47%, соответствующую двухкомнатной квартире со строительным номером 68, общей площадью по проекту 80,44 кв.м (с учетом полной площади остекленных лоджий) в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу.

В обоснование требований истец указал, что 23.03.2006 между ним и ООО "Флагман" заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, обязательства по оплате по состоянию на 22.07.2007 были исполнены в полном объеме. ООО "Флагман" оформлено свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства по указанному адресу, строительство объекта приостановлено в связи с изменением границ и уменьшением площади земельного участка, на основании дополнительного соглашения от 10 августа 2012 года к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Коттеджстрой", распоряжения КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 29.06.2012 N4171-рк, в результате чего границы вновь образованных земельных участков пересекают объект незавершенного строительства. Однако истец считает, что приобрел право на долю в общей собственности на объект незавершенного строительства (л.д.7-18,189-190).

Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 05 апреля 2016 года истцу отказано в принятии требований о неприменении распоряжения КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 29.06.2012 N4171-рк, как актов государственных органов, противоречащих закону; признании недействительным дополнительного соглашения от 10.08.2012 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565(19).

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В апелляционной жалобе Капустин Ю.М. в лице своего представителя решение суда просит отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Комитет по строительству Санкт-Петербурга, ООО "Коттеджстрой", ООО "Энергомаш", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о частичной отмене решения суда по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р ТОО "Коттеджстрой" предоставлен земельный участок площадью 75 га в районе поселка Горская-Александровская для выполнения проектно-изыскательских работ, в том числе земельный участок 48,7 га для строительства первой очереди комплекса, кварталов 11 и 12.

На основании обращения ООО "Коттеджстрой" (правопреемник ТОО "Коттеджстрой") распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 04 сентября 2001 года N 747-ра данный земельный участок предоставлен в аренду для застройки.

01 августа 2000 года ОАО "Энергомашстрой", ООО "Санкт-Петербургская торговая компания (ОРС) ОЖД МПС", ООО "Строительно-торговая компания "Полифас", ООО "Форт", ООО "Коттеджстрой" заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого в целях реализации распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р, стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства комплекса малоэтажной застройки на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Сестрорецк (вблизи садоводства "Разлив") (т.1, л.д.25-33-40).

12 мая 2003 года между ООО "Коттеджстрой" и ОАО "Энергомашстрой" заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого в целях реализации распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р, стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства данного комплекса малоэтажной застройки (т.1, л.д.41-52).

Согласно пунктам 4.2.1, 2.4 договора соинвестор вправе привлекать в установленном порядке третьих лиц (дольщиков). Согласие инвестора на проведение указанных действий не требуется. По окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии часть объекта передается соинвестору ОАО "Энергомашстрой" (или указанному им дольщику) по акту приема-передачи для регистрации права собственности соинвестора (дольщика) на переданную часть объекта.

Разрешение на строительство комплекса малоэтажной застройки выдано Управлением Государственного архитектурно-строительного надзора 29.09.2003 (т.1, л.д. 81).

26 апреля 2004 года между ОАО "Энергомашстрой" и ООО "Флагман" заключен договор N2004-21 о долевом участии в строительстве. Так, 10 июня 2004 года между ОАО "Энергомашстрой" и ООО "Флагман" заключен договор N2004-22 о долевом участии в строительстве, согласно условиям которых в целях реализации распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р стороны пришли к соглашению об инвестировании на условиях долевого участия сторон в новое строительство комплекса малоэтажной застройки, части объекта по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк (вблизи садоводства "Разлив"). Финансирование долевого участия в строительстве осуществляется по двум направлениям и соответствующим этапам (п. 2.1).

По окончании строительства объекта сдачи его в эксплуатацию государственной приемочной комиссии часть объекта передается дольщику соинвестором или инвестором по акту приема - передачи для регистрации права собственности дольщика на переданную часть объекта в установленном порядке (п. 1.6) (т.1, л.д. 53-62, 63-71).

23 марта 2006 года между ООО "Флагман" и Капустиным Ю.М. заключен договор N ЕД-68-К о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому гражданин участвует в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3. Стоимость участия в инвестировании строительства объекта составила 3298040 рублей. ООО "Флагман" обязалось по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать субдольщику вновь созданное недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру N68 площадью 73,58 кв.м, общей площадью с учетом площади остекленных лоджий 77, 01 кв.м (с применением понижающего коэффициента), общей площадью с учетом полной площади остекленных лоджий 80,44 кв.м, блок К, корпус 1, подъезд 6, этаж 2 (л.д.72-79).

Оплата Капустиным Ю.М. по договору подтверждается актом сверки расчетов, квитанцией от 28.12.2006 (т.1 л.д.80, т.2, л.д. 32).

Земельный участок под строительство коттеджного комплекса площадью 445511 кв.м был предоставлен ООО "Коттеджстрой" на инвестиционных условиях на основании договора аренды от 18.01.2002, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (т.1, л.д.85).

Распоряжением КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 29.06.2012 N4171-рк "Об утверждении границ земельного участка" площадь основного комплекса малоэтажной застройки была уменьшена (т.1, л.д.121).

10.08.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Коттеджстрой" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002, которым изменена (уменьшена) площадь предоставленного земельного участка (т.1, л.д. 103, 128-129).

По данным ООО "Коттеджстрой", содержащимся в письме вице-губернатору Санкт-Петербурга Метельскому И.М. от 05.10.2012 данный земельный участок застроен не был (т.1, л.д. 128).

Возведение корпуса 1 блока "К", в котором должна быть расположена квартира истца, планировалось на земельном участке, исключенном дополнительным соглашением от 10.08.2012 из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002.

Согласно ответу ООО "Флагман" от 04.06.2015 по состоянию на август 2012 года были выполнены мероприятия по подготовке земельного участка и завершен нулевой цикл строительства. В связи с исключением земельного участка из договора аренды, строительство блока приостановлено (т.1 л.д.105).

27.10.2015 за ООО "Флагман" зарегистрировано право собственности на часть жилого комплекса - объект незавершенного строительства с кадастровым номером N ... , общей площадью застройки 7053кв.м, степень готовности объекта 47% по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Тарховская улица, дом 84, корпус 3, литер А (т.1, л.д. 132, 133-151, 152-178).

Разрешая заявленные Капустиным Ю.М. требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из того, что обязательства по договору долевого участия, заключенного с истцом, ООО "Флагман" не исполнены, жилое помещение, которое по договору долевого участия подлежало передаче истцу, не построено, исполнить обязательство по договору с истцом ООО "Флагман" не имеет возможности в связи с тем, что земельный участок, на котором планировалось возведение объекта ООО "Флагман" не предоставлен, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований по следующим основаниям.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

С учетом положений статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть, все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.

Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Из материалов дела усматривается, что в определенный договором срок строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры, в отношении которых сторонами заключены договоры долевого участия, не завершено, по причине того, что земельный участок, на котором планировалось возведение объекта ООО "Флагман" не предоставлен, вследствие чего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, то есть спорной квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что корпус 1, в котором должна была быть построена квартира истца, не построен, в эксплуатацию не введен, сведений о том, что квартира имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитет по строительству Санкт-Петербурга участниками договоров об инвестиционной деятельности, договора долевого участия с истцом не являлись, в связи с чем они не могут быть признаны надлежащими ответчиками по делу.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, направленных на несогласие с указанными выводами суда.

Ошибочный вывод суда о том, что за ООО "Флагман" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства в виде корпуса 2 блока "К", на правильность выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не влияет.

Доводы жалобы о том, что на момент осуществления действий по изъятию части земельного участка на изымаемой части имелся ранее неучтенный объект незавершенного строительства, на который за пять лет до этого было зарегистрировано право собственности ООО "Флагман", опровергаются объяснениями представителей ООО "Флагман", КИО Санкт-Петербурга, а также планом первичного объекта недвижимости с кадастровым номером N ... от 01.08.2006 года и паспортом объекта незавершенного строительства (л.д. 230-233, 234).

Согласно представленным документам указанный объект незавершенного строительства имеет площадь 2071.7 кв.м, обладает одним корпусом и не расположен на выделенной из состава арендуемого земельного участка.

Таким образом, положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, о нарушении которого истец указывает в апелляционной жалобе, не применяются к данным правоотношениям, поскольку на той части арендуемого земельного участка, на которую была уменьшена его площадь, не находилось никаких объектов как незавершенного, так и капитального строительства.

Оснований для правовой квалификации распоряжения КЗРиЗ от 29.06.2012 года N 4171-рк "Об утверждении границ земельного участка" в рамках настоящего дела судебная коллегия не усматривает.

В апелляционной жалобе истцом не приведены иные доводы и не указаны иные обстоятельства, которые могли бы влиять на существо принятого решения и являться основаниями для удовлетворения апелляционной жалобы. Доводы жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судебной коллегией не установлено.

Сторонами не оспаривается, что строительство корпуса 1 по адресу: Санкт-Петербург, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3, в настоящее время не ведется и закончено быть не может, до настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, размеры доли в общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства не определены.

Удовлетворение заявленных требований повлекло бы нарушение прав иных дольщиков, заключивших договоры, целью которых является приобретение помещений в корпусе 2 блока К по строительному адресу: Санкт-Петербург, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права. Между тем, заявленный иск направлен на преодоление распоряжения КЗРиЗ от 29.06.2012 года N 4171-рк "Об утверждении границ земельного участка", тогда как злоупотребление правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: