Решение Свердловского областного суда от 16 мая 2017 г. по делу N 3а-49/2017

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела N 3а-49/2017

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Т-2"

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, Управления муниципальным имуществом администрации городского округа Среднеуральск (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом и казной городского округа Среднеуральск),

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0105001:137, равной его рыночной стоимости и о перерасчете арендной платы,

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца Ладейщиков А.С., действующего на основании доверенности от 15 ноября 2016 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области неявился;

-представитель Управления муниципальным имуществом администрации городского округа Среднеуральск (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом и казной городского округа Среднеуральск) не явился;

- эксперта А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Т-2" (далее - административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0105001:137 (далее - земельный участок, объект недвижимости), равной его рыночной стоимости в размере 2160000 руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на отчет об оценке от 04 апреля 2016 года N 109, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", подтвержденный положительным экспертным заключением от 04 апреля 2016 года N 765/С-16 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент".

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровой стоимости земельного участка в размере 7149186 руб. его рыночной стоимости установленной в размере 2160000 руб. нарушает права административного истца, являющегося арендатором земельного участка, поскольку расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном законом порядке.

Административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается. Ссылаясь на решение комиссии, сомневается в достоверности отчёта, представленного административным истцом.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области направил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных административных требований оставлен на усмотрение суда; возражений относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не заявлено.

Управление муниципальным имуществом администрации городского округа Среднеуральск в письменном возражении указал, что представленный административным истцом отчет нельзя считать достоверным и соответствующим федеральным стандартам оценки.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Сообщил о внесении 24 октября 2015 года в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца Ладейщиков А.С., который требование о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости определенной в заключении эксперта от 20 апреля 2017года.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление муниципальным имуществом администрации городского округа Среднеуральск - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле после возобновления производства по делу определением суда от 16 мая 2017года.

Исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, в том числе, заключение эксперта от 20 апреля 2017 года, отзывы лиц, участвующих в деле, заслушав пояснения представителя административного истца, а также пояснения эксперта А., суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:62:0105001:137, общей площадью 1100 кв.м.; расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, ул. Советская, д. 45а, что подтверждается нотариально заверенной копией договора аренды земельного участка от 10 июня 2010 года N 161/10.

В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7149186 руб.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 24 октября 2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

При обращении в суд административный истец ссылался в обоснование своих требований на отчет об оценке от 04 апреля 2016 года N 109, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" подтвержденный положительным экспертным заключением от 04 апреля 2016 года N 765/С-16 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент", согласно которому, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена оценщиком в размере 2160000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 апреля 2016 года отклонено заявление административного истца от 12 апреля 2016 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом в качестве свидетеля была допрошена П., составившая отчет об оценке от 04 апреля 2016 года N 109.

В результате заслушивания пояснений свидетеля и исследования отчета об оценке, судом установлено, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки является заниженной, так как, при умножении стоимости 1 кв.м. на площадь объекта оценки итоговое значение равно 2163700 руб., в то время, как оценщик на стр. 72 отчета об оценке делает вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ( / / ) составляет 2160000 руб.

В целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности по ходатайству административного истца определением суда от 12 января 2017 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Профи Апрайс" А.

Из заключения эксперта от 20 апреля 2017 года следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 составила 2298279 руб.

Представитель административного истца согласился с указанными выводами судебной экспертизы, посчитав их объективными и достоверными, в связи с чем, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 2298279 руб. по состоянию на ( / / ), как это определено в заключении судебной экспертизы.

Заслушав в судебном заседании пояснения эксперта А., а также оценив заключение эксперта от ( / / ), суд приходит к выводу о том, что эксперт А. ясно и недвусмысленно ответила на поставленный перед ней вопрос.

Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 гола N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Анализ заключения эксперта свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона N 315-ФЗ, статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В частности, в заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы.

Эксперт предупрежден в соответствии с уголовным законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Помимо этого, заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Расчет рыночной стоимости произведен с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласование результатов применения доходного и сравнительного подходов в результате применения математического взвешивания позволило эксперту получить итоговое значение рыночной стоимости земельного участка, которое составило на дату проведения исследования 2298279 руб.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками и заинтересованными лицами, имеющими возможность заблаговременно ознакомиться с судебной экспертизой, не опровергнута.

Данных об иной рыночной стоимости земельного участка, которые могли бы поставить под сомнение достоверность заключения эксперта, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка общей площадью - 1 100 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - автозаправочная станция, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, ул. Советская, 45а в размере его рыночной стоимости 2298279 руб. на основании заключения эксперта от 20 апреля 2017 года.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания - 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области 12 апреля 2016 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.

Обратившись в суд с административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Т-2" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0105001:137 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0105001:137, общей площадью - 1 100 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, ул. Советская, д. 45а в размере его рыночной стоимости 2 298 279 (два миллиона двести девяносто восемь тысяч двести семьдесят девять) руб. по состоянию на 01января2015года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12апреля2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 мая 2017 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова