Решение Свердловского областного суда от 16 мая 2017 г. по делу N 3а-79/2017

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела N 3а-79/2017

по административному исковому заявлению акционерного общества "Недвижимость ИЦ ЕЭС"

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701027:14 в размере его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

-представителя акционерного общества "Недвижимость ИЦ ЕЭС" - Кузнецовой И.П., действующего на основании доверенности от 16 августа 2016 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области неявился;

-представитель Администрации г. Екатеринбурга не явился;

установил:

акционерное общество "Недвижимость ИЦ ЕЭС" (далее - административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701027:14 (далее - земельный участок, объект недвижимости), равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 55250000 руб.

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" по состоянию на 15 ноября 2012года и определена в размере 133817977,75 руб., в то время как рыночная стоимость объекта недвижимости согласно отчета об оценке от 01 декабря 2015 года N 8722.3, составленного закрытым акционерным обществом "НКК "СЭНК", подтвержденного положительным экспертным заключением от 18 декабря 2015 года N 2621 Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой Союз Оценщиков" и составила 55250000 руб.

Административный ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается. Ссылаясь на решение комиссии, сомневается в достоверности отчёта, представленного административным истцом.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Сообщил о внесении 09 апреля 2013 года в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании приняла участие представитель административного истца Кузнецовой И.П., которая уточнила исковые требования после ознакомления с экспертным заключением; просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года на основании судебной оценочной экспертизы в размере 69156000 руб.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле после возобновления производства по делу определением суда от 16 мая 2017года.

Выслушав объяснения представителя административного истца

, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы от 21 апреля 2017 года, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 5695 кв.м.; расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 56, что подтверждается нотариально заверенными копиями договора аренды земельного участка от 09 августа 2002 года NТ-135/0317, дополнительным соглашением N1 к договору аренды земельного участка от 15 октября 2004 года, дополнительным соглашением N2 к договору аренды земельного участка от 04 декабря 2008 года, дополнительным соглашением от 07 апреля 2011 года, дополнительным соглашением от 08 декабря 2015 года, соглашения об уступке прав и обязанностей от 24 января 2008 года.

В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

В рассматриваемом случае, по состоянию на 15 ноября 2012 года был сформирован Перечень земельных участков для проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила 133817977,75 руб., что нашло свое отражение в Приказе Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 09 апреля 2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил отчет об оценке от 01 декабря 2015 года N 8722.3, составленный закрытым акционерным обществом "НКК "СЭНК" и подтвержденный положительным экспертным заключением от 18 декабря 2015 года N 2621 Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой Союз Оценщиков", в котором рыночная стоимость земельного участка составила 55250000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 января 2016 года отклонено заявление административного истца от 28 декабря 2015 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик закрытого акционерного общества "НКК "СЭНК" Т., составивший отчет об оценке от 01 декабря 2015 года N 8722.3.

Свидетелем в ходе допроса признан факт того, что при расчете весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком не были учтены ряд корректировок по объектам-аналогам на местоположение и назначение, что привело к незначительному искажению итогового результата.

В связи с этим представитель административного истца Кузнецова Е.П. заявила ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы.

Определением суда от 06 марта 2017 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Антей-Эксперт" Г..

По заключению оценочной судебной экспертизы от 21 апреля 2017 года отчет N 8722.3 от 01 декабря 2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская 56 по состоянию на 15 ноября 2012 года не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Ошибки, допущенные оценщиком, привели к существенному искажению стоимости оцениваемого земельного участка в сторону занижения.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составила 69156000 руб.

Представитель административного истца согласился с указанными выводами судебной экспертизы, посчитав их объективными и достоверными

.

Вследствие этого, представитель административного истца Кузнецовой И.П. просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 69156000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года, как это определено в заключении судебной экспертизы.

Оценивая заключение эксперта от 21 апреля 2017 года в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить.

Выводы эксперта достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 гола N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Анализ заключения эксперта свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона N 315-ФЗ, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В частности, в заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы.

Эксперт предупрежден в соответствии с уголовным законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Помимо этого, заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве заключения и о дате его подготовки, к заключению приложены копии необходимых материалов и распечатки.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута.

Данных об иной рыночной стоимости земельного участка, которые могли бы поставить под сомнение достоверность заключения эксперта, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение эксперта от 21 апреля 2017 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие представленного отчета об оценке от 01 декабря 2015 года N 8722.3, подготовленного оценщиком закрытого акционерного общества "НКК "СЭНК" Т., требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере 69156000 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 5695 кв.м.; расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 56 в размере его рыночной стоимости 69156000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года на основании заключения эксперта от 21 апреля 2017 года N 1/Э-0317.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания - 09 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области 28 декабря 2015 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Обратившись в суд с административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества "Недвижимость ИЦ ЕЭС" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701027:14 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701027:14, общая площадь - 5695 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 56 в размере его рыночной стоимости 69 156 000 (шестьдесят девять миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) руб. по состоянию на 15ноября2012года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28декабря2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 мая 2017 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова