Справка по результатам изучения судебной практики разрешения Саратовским областным судом вопроса о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость объектов недвижимости при рассмотрении административных дел об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

Саратовским областным судом изучена практика разрешения вопроса о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость объектов недвижимости при рассмотрении дел об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в период с 15 сентября 2015 года по 01 октября 2017 года.

Саратовским областным судом за изучаемый период рассмотрено всего 26 дел указанной категории (в 2015 году - 10 дел, в 2016 году - 5 дел, в 2017 году - 11 дел).

При изучении административных дел установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости равная их рыночной стоимости устанавливалась на основании заключения судебной экспертизы либо отчета оценщика без учета налога на добавленную стоимость.

Из рассмотренных административных дел данной категории оценщиком либо судебным экспертом рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость определялась по 13 делам (из них в 2015 году - по 2 делам, в 2016 году - по 4 делам, в 2017 году - по 7 делам).

При рассмотрении административных дел об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости участники процесса не оспаривали отчет оценщика либо заключение эксперта по основанию не внесения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость объекта недвижимости, также указанный вопрос судом на обсуждение сторон не выносился.

Саратовский областной суд при рассмотрении дел указанной категории исходил из того, что прямого указания закона на то, чтобы при определении рыночной стоимости имущества включать сумму налога на добавленную стоимость в соответствующий отчет, не имеется.

Данное суждение согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2015 года N 5-АПГ15-10, в соответствии с которой определение рыночной стоимости без учета налога на добавленную стоимость не может указывать на недостоверность отчета, поскольку в соответствии международными стандартами оценки рыночная стоимость рассчитывается без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

В соответствии с пунктом 36 раздела "Принципы МСО" Международных стандартов оценки, принятых Международным советом по стандартам оценки (International Valuation Standards Council, МССО), зарегистрированным в 2008 году, с целью разработки Международных стандартов оценки (МССО), на основании которых в соответствии со статьей 20 Закона об оценке разработаны федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Согласно положениям главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации продавец, являющийся плательщиком указанного налога, при совершении операций по реализации должен увеличить цену отчуждаемых товаров (работ, услуг) на соответствующую сумму налога на добавленную стоимость и предъявить ее к оплате покупателям. Полученный от покупателей налог продавец в силу закона обязан уплатить в бюджет за вычетом (минусом) сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных им самим как покупателем, то есть своим продавцам по их операциям реализации. Если сумма вычета превышает сумму налога на добавленную стоимость к уплате в бюджет, разница возмещается налогоплательщику из бюджета путем возврата денежных средств или зачета налоговых обязательств (статьи 168, 171, 173, 174, 176 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции, названные в пункте 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в том числе реализация на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг).

Содержание понятия "реализация товаров, работ или услуг" и перечень операций, не признаваемых подобной реализацией, приведены в статье 39 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 105.3 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254.

Поскольку федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки, то определение рыночной стоимости без учета налога на добавленную стоимость является обоснованным и не может указывать на недостоверность отчета.

Данное обстоятельство не препятствует налогоплательщику при реализации принадлежащих ему объектов недвижимости на открытом рынке включить в продажную цену сумму налога на добавленную стоимость и предъявить ее к оплате покупателям.

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, без учета налога на добавленную стоимость не приведет к получению необоснованной недостоверной величины стоимости объектов, так как действующим законодательством в области оценочной деятельности не запрещено определять рыночную стоимость без учета налога на добавленную стоимость. В данной ситуации продавец вынужден будет из суммы, полученной от продажи, уплатить налог на добавленную стоимость.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Такими ошибками в соответствии с Законом об оценочной деятельности являются ошибки, допущенные органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, вследствие чего недостоверные сведения касательно качества и характеристик объекта недвижимости были использованы оценщиками при определении кадастровой стоимости, что отразилось на результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть 1 статьи 28).

Таким образом, включение оценщиком в отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, составленном на основании статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности без учета налога на добавленную стоимость, не является ошибкой, наличие которой могло повлиять на размер определенной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В качестве иллюстрации к изложенному следует привести следующие примеры из судебной практики.

Х.М.Н. обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2250 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 789699 рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

В обоснование требований Х.М.Н. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости со ссылкой на отчет N от 08 июня 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года составила 786699 рублей. Данный отчет содержит указание на то, что составлен без учета налога на добавленную стоимость, поскольку, по мнению оценщика, отчет составляется без указанного налога.

С целью проверки обоснованности данного заключения по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта N от 07 декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2250 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, по состоянию на 02 июня 2012 года составила 1633000 рублей. Каких-либо суждений о включении налога в рыночную стоимость заключение эксперта не содержит.

Решением Саратовского областного суда от 24 декабря 2015 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2250 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 1633000 рублей.

ООО "П" обратилось с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 603398 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости в сумме 124674000 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО "П" указано на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости со ссылкой на отчет N от 17 ноября 2014 года, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 01 января 2013 года составила 124674000 рублей.

Как видно из содержания отчета, рыночная стоимость объекта недвижимости определена без учета налога на добавленную стоимость с указанием на то, что объект не подлежит указанному налогообложению.

В связи с возникшими сомнениями в правильности отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 603398 кв.м с видом разрешенного использования: "для комплексной жилой застройки", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года составила 437464000 рублей. Текст данного заключения не содержит суждения об определении рыночной стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость или без него.

Решением Саратовского областного суда от 28 декабря 2015 года установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости в размере 437464000 рублей.

Н.О.В. обратилась в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управление Росреестра), в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1889 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 225000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года согласно отчету N от 14 июня 2017 года составила 225000 рублей.

Согласно заключению эксперта от 17 августа 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1889 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года составляет 485473 рубля.

Текст данного заключения не содержит суждения об определении рыночной стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость или без него.

Решением Саратовского областного суда установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной на основании заключения эксперта.

Как показало изучение дел названной категории, на территории Саратовской области оценщики при составлении отчетов об определении рыночной стоимости не включают налог на добавленную стоимость, о чем указывают данную информацию в отчете.

Проанализировав законодательство и сложившуюся судебную практику при рассмотрении дел указанной категории, следует сделать вывод о том, что если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость и данное обстоятельство оговорено в отчете, то такой отчет по данному основанию нельзя признать недостоверным, а соответствующий налог подлежит исчислению дополнительно.

Судебная коллегия по административным делам

Саратовского областного суда

октябрь 2017 года