Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 08 июня 2017 г. по делу N 33-3764/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.,

судей Белоусовой В.В., Паниной П.Е.,

при секретаре ФИО5

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" об обязывании заключить договора купли-продажи, проведении повторных замеров общей площади нежилого помещения, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" - ФИО1 на решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 21 декабря 2016 года,

установила:

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с иском к ООО "ИнтерСтрой" об обязывании заключить договора купли-продажи, проведении повторных замеров общей площади нежилого помещения, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ООО "ИнтерСтрой" были заключены предварительные договора долевого участия в строительстве многоквартирного "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ

Предметом данных договоров является строительство двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме общей площадью "данные изъяты", и встроенного нежилого помещения (гараж) размером "данные изъяты" по адресу: "адрес"

Согласно п.1 п.п. 1.1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ определена стоимость квартиры, которая составила "данные изъяты"

Согласно п.1 п.п. 1.1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ определена стоимость встроенного нежилого помещения (гараж), которая составила "данные изъяты"

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры и гаража истцом исполнена своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Согласно условиям предварительных договоров, основные договоры должны быть заключены между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный срок обязательство не выполнено. Дом, где расположена спорная квартира и гараж ДД.ММ.ГГГГ сдан в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика были направлены претензии по неисполнению вышеуказанных договоров, которые проигнорированы ответчиком, в связи с чем просит: обязать ответчика заключить с истцом договора купли-продажи квартиры N и встроенного нежилого помещения (гараж) N по адресу: "адрес"; взыскать ответчика неустойку в размере "данные изъяты" рублей; компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты".; штраф, судебные расходы по оплате услуг представителя и обязать ООО "ИнтерСтрой" провести повторные замеры общей площади встроенного нежилого помещение (гараж) N по адресу "адрес" ввиду несоответствия заявленных размеров.

Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 21 декабря 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Обязано ООО "ИнтерСтрой" заключить с ФИО2 договор купли-продажи на квартиру N дома N по адресу: "адрес" с предоставлением полного пакета документов согласно с условиям заключенного предварительного договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ., с учетом указания стоимости квартиры в сумме "данные изъяты". и в соответствии с действующим законодательством.

Обязано ООО "ИнтерСтрой" заключить с ФИО2 договор купли-продажи на встроенное нежилое помещение (гараж) по адресу: "адрес" с предоставлением полного пакета документов согласно с условиями заключенного предварительного договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ., с учетом указания стоимости встроенного нежилого помещения (гараж) в сумме "данные изъяты" и в соответствии с действующим законодательством.

Взыскано с ООО "ИнтерСтрой" в пользу ФИО2 судебные расходы по оказанию юридической помощи в размере "данные изъяты".

В остальной части исковых требований оказано.

Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 27.12.2016 года исправлена описка, распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ИнтерСтрой" - ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Указывает на то, что заключение основных договоров невозможно, в силу обстоятельств, не зависящих от ООО "ИнтерСтрой", связанны с оформлением правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок. В свою очередь Общество пытается разрешить данную ситуацию, ведет переговоры с истцом относительно заключения основных договоров с учетом сложившейся ситуации.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно приложенному к возражениям письму стороны начали процедуру по заключению договора купли-продажи квартиры, а также нежилого помещения (гаража).

В судебном заседании представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу и просила ее удовлетворить, пояснила, что на сегодняшний день спорные договора заключены и за истицей зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Истица возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам ее необоснованности, поскольку на момент постановления решения судом первой инстанции договора не были заключены и право собственности не истицы не было зарегистрировано.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что между ФИО2 и ООО "ИнтерСтрой" заключены предварительные договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-18) и N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-13).

Предметом договоров является строительство двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме общей площадью "данные изъяты" кв. м, и встроенного нежилого помещения (гараж) размером "данные изъяты" кв. м, по адресу: г. "адрес"

Согласно п.1 п.п. 1.1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, определена стоимость квартиры, которая составила "данные изъяты"

Согласно п.1 п.п. 1.1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, определена стоимость встроенного нежилого помещения (гараж), которая составила "данные изъяты"

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры и гаража истцом исполнена своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.(л.д.29-35).

Согласно условиям предварительных договоров п.3.1 п.п. 3.1.2, основные договоры должны быть заключены между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но в любом случае - после определения и урегулирования процедуры государственной регистрации основных договоров. В указанный срок обязательство не выполнено.

Дом, где расположена спорная квартира и гараж ДД.ММ.ГГГГ сдан в эксплуатацию по декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за N.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлены претензии по неисполнению вышеуказанных договоров, которые проигнорированы со стороны ответчика (л.д.19-23). В своей претензии истец просит предоставить информацию о вводе дома в эксплуатацию, заключить с ней основные договора и зарегистрировать в установленном законом порядке, подписать с ней акт приема передачи квартиры, однако ответчиком претензии оставлены без ответа.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требований закона, и иных правовых актов.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежаще исполнившее обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах.

В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием такого договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в т.ч., в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Из материалов дела установлено, что согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": "по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением, других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости", заключение договора участия в долевом строительстве, возможно на любом этапе строительства, но до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Действующее законодательство свидетельствует о том, что процедура государственной регистрации таких договоров относительно объектов строительства, строительство которых было начато до подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов от 18.03.2014, и окончено в 2014 году, на территории Республики Крым была урегулирована лишь после ввода в эксплуатацию объекта "Строительство многоквартирного жилого дома, ПК-1, по "адрес"" декларация о готовности объекта к эксплуатации которого, была зарегистрирована архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за N ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство объекта "Строительство многоквартирного жилого дома, ПК-1, по "адрес"" осуществлялось на земельном участке общей площадью "данные изъяты", расположенном по адресу: "адрес", находящемся в аренде у ЧП "Серпень" согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЧП "Серпень" и Евпаторийским городским советом.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Соответствующей информации и предложение об изменении договора от ООО "ИнтерСтрой" в адрес истца не поступало.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Статьей 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Из представленных документов суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу: истец в полном объеме внес денежное обеспечение за покупку квартиры и гаража, в соответствии с предварительными договорами, поэтому суд принял вышеуказанные договора, как основные договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в силу ст. 12 ч.2 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" согласно которого обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Однако такой договор, возможно зарегистрировать в едином государственном реестра прав, но до сдачи декларации о готовности объекта к эксплуатации, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ и при условии переоформления прав на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества.

В суде первой инстанции со стороны ответчика не было предпринято никаких мер по урегулированию сложившейся ситуации, кроме как в адрес истца был направлен вариант переоформления путем подписания договора купли-продажи имущественных прав на квартиру N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Интерстройсервис" и ФИО2(л.д.36-43),дополнительного соглашения о замене стороны в договоре купли-продажи имущественных прав на квартиру N от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ООО "ИнтерСтрой", ООО "Интерстройсервис" и ФИО2, (л.д.44), дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО "ИнтерСтрой" и ФИО2, (л.д.45), дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО "ИнтерСтрой" и ФИО2, (л.д.46), акта приема-передачи квартиры (как совокупности имущественных прав). Все перечисленные документы истец отказался подписывать, по причине того, что предварительный договор о долевом участии на квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор о долевом участии на гараж был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ИнтерСтрой" и ФИО2, а также денежные средства в полном объеме истец перечислила на счет ООО "ИнтерСтрой", и по её мнению непонятно в связи, с чем она должна перезаключать договора с ООО "Интерстройсервис".

Доводы представителя истца об отсутствии согласования позиции ответчика с его доверителем не могут изменить правовую судьбу предварительных договоров о долевом участии.

Из доказательств по делу следует, что на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего дела, указанное нарушение устранено, все правоустанавливающие документы с переходом в Российскую Федерацию Республики Крым согласованы с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, в связи, с чем у суда нет оснований для выводов о незаконности оспариваемого правового регулирования по мотиву нарушения прав потребителя.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком суду первой инстанции не представлено доказательств в части разрешения вопроса по существу с истцом после готовности объекта к эксплуатации, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости оставления решения суда первой инстанции без изменения.

В суде апелляционной инстанции установлено, что спорные договора заключены - ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру "адрес"; ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое помещение N на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" площадью "данные изъяты"

Указанные обстоятельства не могут быть основаниями для отмены судебного решения.

На основании п.12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Расходы на оплату услуг представителя распределены с учетом положений ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, принципа разумности и справедливости.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств.

Суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела и постановилзаконное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку решение суда первой инстанции в части обязывания ответчика заключить с истицей договора купли - продажи квартиры и гаража на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции фактически исполнены, решение суда в этой части исполнению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 21 декабря 2016 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя Общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" - ФИО1 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи