Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 июля 2017 г. по делу N 33-11537/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Москаленко Ю. П.,

судей

Деменевой Л. С.,

Ильиной О. В.

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Дубовских Т. В., при секретаре Гукасян Е. В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "МРЖК Проперти" к Николаеву А.И., Авдошкиной Л.Н. о взыскании платы за коммерческий кредит, пени за просрочку, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

по апелляционной жалобе ответчика Николаеву А.И. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017.

Заслушав доклад судьи Ильиной О. В., объяснения представителя ответчика Николаеву А.И., объяснения представителя истца, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

ООО "МРЖК Проперти" обратилось в суд с иском к Николаеву А.И., Авдошкиной Л.Н., с учетом уточнения иска просило:

выселить ответчиков из жилого помещения, расположенного по адресу: ( / / ) в связи с прекращением права пользования, без предоставления другого жилого помещения;

взыскать солидарно с ответчиков плату за коммерческий кредит - дополнительную сумму 268870 руб., пени за просрочку внесения основной и дополнительной суммы в размере 60755 руб. 01 коп.;

взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12496 руб. 25 коп.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого ответчики после оплаты квартиры приобретают ее в собственность. Оплата квартиры производится ответчиками в рассрочку. На период внесения ежемесячных платежей квартира передана ответчикам в пользование. Обязанность по оплате квартиры ответчиками не исполняется, в связи с чем истцом было направление уведомление о расторжении договора.

Решением Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга от 16.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. В пользу ООО "МРЖК Проперти" взыскано солидарно с Николаеву А.И., Авдошкиной Л.Н. плата за коммерческий кредит по договору купли-продажи от 25.03.2015 N RZ66250315009 за период с 27.03.2015 по 30.06.2016 в размере 268870 руб., пени за просрочку оплаты в размере 40000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 12496 руб. 25 коп. Авдошкиной Л.Н. А.И., Авдошкиной Л.Н. выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: ( / / ) без предоставления другого жилого помещения.

С таким решением не согласился Авдошкиной Л.Н. А.И., им подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению к правоотношениям сторон, а именно положения статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что указанные положения закона подлежат применению в том случае, если товар был передан в собственность, в данном случае квартира была передана лишь во владение.

В связи с тем, что договор купли-продажи, оформленный между сторонами, не прошел государственную регистрацию, то он является незаключенным. По договору купли-продажи недвижимости, в собственность покупателя переходит недвижимость, в данном случае этого не произошло, квартира передана ответчикам лишь в пользование.

Полагает, что отсутствуют основания для взыскания договорной неустойки, кроме того, при расторжении договора, оформленного между сторонами, должен взыскиваться не долг ответчиков по договору, а применяться двусторонняя реституция.

Любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Спорный договор также подлежит регистрации.

Заключение договора купли-продажи было возможно только после получения одобрения залогодержателя-третьего лица по делу, однако, такое одобрение получено не было, в связи с чем договор в силу пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

При рассмотрении дела было заявлено о приостановлении производства по нему до вступления в законную силу решения Черемушкинского районного суда г.Москвы по гражданскому делу по иску Николаеву А.И. к ООО "МРЖК Проперти" о признании договора купли-продажи незаключенным. Полагает, что судом было необоснованно отказано в приостановлении данного дела.

Представителем истца Озеровым А.А., действующим на основании доверенности от ( / / ), представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Старшим прокурором Орджоникидзевского района г.Екатеринбурга Гатауллиной М.С. принесены возражения на апелляционную жалобу в части выселения ответчиков из квартиры.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика Николаеву А.И. - Ганьжин Е.В., действующий на основании доверенности от ( / / ), доводы и требования апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что решение Черемушкинского районного суда г.Москвы по гражданскому делу по иску Николаеву А.И. к ООО "МРЖК Проперти" вступило в законную силу, апелляционной инстанцией решение было оставлено без изменения, оснований для приостановления производства по настоящему делу на сегодняшний день не имеется.

Представитель истца Озеров А.А., действующий на основании доверенности от ( / / ), возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Ответчики, третьи лица АО "Агентство финансирования жилищного строительства", УФМС по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом: ответчик Авдошкиной Л.Н. А.И. посредством смс-извещения, ответчик Авдошкиной Л.Н. и третьи лица посредством почтового извещения. Информация о времени и месте рассмотрения дела была публично размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. Принимая во внимание положения части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора Дубовских Т.В., полагавшей, что решение суда в части выселения ответчиков из квартиры является обоснованным и законным, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что истцу на праве собственности принадлежит четырехкомнатная квартира общей площадью 74,6 кв.м, расположенная по адресу: ( / / ) (далее по тексту - квартира).

Право собственности истца на квартиру возникло на основании договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от 02.12.2013 N 21-13/400, оформленного между истцом и третьим лицом АО "Агентство финансирования жилищного строительства". Квартира находится в залоге у АО "Агентство финансирования жилищного строительства".

На основании указанного договора купли-продажи от 02.12.2013 N 21-13/400 в отношении квартиры зарегистрировано ограничение (обременение) - ипотека в силу закона.

25.03.2015 между истцом и ответчиками был оформлен договор N RZ 66250315009 купли-продажи квартиры.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, истец обязался передать в совместную собственность ответчиков квартиру, а ответчики обязались оплатить и принять у истца квартиру в порядке, установленном договором (пункт 1.1).

Согласно разделу 2 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, цена квартиры установлена в размере 4826000 руб., срок погашения основной суммы - до 31.03.2025. Размер ежемесячного платежа на дату заключения договора составляет 67387 руб., указанный платеж включает в себя основную сумму - 40217 руб., дополнительную сумму 27170 руб., которая представляет собой плату за рассрочку основной суммы (коммерческий кредит).

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, право собственности на жилое помещение возникает у ответчиков с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Основанием для проведения государственной регистрации перехода права является настоящий договор и акт приема-передачи квартиры в собственность ответчиков, который подписывается сторонами не позднее 20 рабочих дней с момента исполнения ответчиками обязанности по оплате цены договора в полном размере.

Пунктом 3.2 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 предусмотрено, что до момента исполнения ответчиками обязанности по оплате цены договора в полном объеме, квартира передается ответчикам в безвозмездное пользование на условиях, предусмотренных пунктами 4.2.5-4.2.8 договора, передача оформляется актом.

Анализируя условия оформленного между сторонами договора 25.03.2015 N RZ 66250315009, судебная коллегия приходит к выводу, что данный договор является смешанным (пункт 3 статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия полагает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры с предварительной оплатой, которая осуществляется посредством рассрочки платежа с внесением платы за предоставление рассрочки, при этом квартира на период до полного исполнения обязательства по оплате передается покупателям в безвозмездное пользование.

В связи с чем ссылки суда первой инстанции в решении на нормы статьи 488, и статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными, а доводы апелляционной жалобы в этой части заслуживают внимания, так как указанные нормы регулируют правоотношения сторон, при которых товар передается от продавца покупателю, а оплата осуществляется покупателем после принятия товара. В данном случае, квартира будет передана истцом ответчикам лишь после того, как ответчиками будет произведена полная оплата этой квартиры в соответствии с условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Пунктом 8.1.1 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 предусмотрено, что истец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив ответчикам соответствующий отказ в письменной форме за 10 календарных дней в случае, если ответчики просрочили оплату по договору согласно пунктам 2.2.1, 2.5.1; если ответчики просрочили оплату по договору на срок более 30 календарных дней; при возникновении просрочек оплаты по договору более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 8.1.5 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке с момента, когда покупатель не исполнил обязательства, предусмотренные в пунктах 2.2.1 и 2.5.1 настоящего договора.

В силу пункта 8.3 договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, покупатель обязуется во всех случаях, кроме случая, когда отказ вызван нарушением обязательств продавца, в двухмесячный срок с даты отказа от исполнения договора уплатить продавцу штраф в размере 10% от размера основной суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, но не более суммы, фактически уплаченной покупателем в соответствии с пунктами 2.2.1, 2.3.1 договора. При этом задолженность покупателя перед продавцом по настоящему договору на дату отказа покупателя от исполнения договора в безакцептном порядке удерживается продавцом из денежной суммы, подлежащей выплате покупателю в соответствии с настоящим пунктом.

Пунктом 8.6 договора установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 8.1 продавец обязуется вернуть покупателю в двухмесячный срок с даты отказа от исполнения договора денежные средства, фактически оплаченные последним в соответствии с пунктом 2.2.1, пунктом 2.3.1 договора по дату отказа от исполнения договора включительно, а покупатель обязуется в двухмесячный срок с даты отказа от исполнения договора уплатить продавцу штраф в размере 10% от размера Основной суммы, указанной в пункте 2.1 договора, но не более суммы, фактически уплаченной покупателем в соответствии с пунктами 2.2.1, пунктами 2.3.1 договора. При этом задолженность покупателя перед продавцом по настоящему договору на дату отказа от исполнения договора в безакцептном порядке удерживается продавцом из денежной суммы, подлежащей выплате покупателю в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 8.7 договора, денежные средства, оплаченные покупателем в соответствии с пунктом 2.3.2 договора (Дополнительная сумма), в случае расторжения настоящего договора или одностороннего отказа покупателя или продавца от исполнения договора по основаниям, указанным в пунктах 8.2, 8.6, возврату не подлежат.

В соответствии с пунктом 8.9 договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора или подписания сторонами соглашения о расторжении договора покупатель обязуется освободить жилое помещение, передав его продавцу или иному собственнику жилого помещения по акту приема-передачи жилого помещения в срок не позднее 10 рабочих дней с даты одностороннего отказа от исполнения договора или подписания сторонами соглашения о расторжении договора.

Пунктом 5.1 договора установлено, что при просрочке исполнения покупателем обязанностей по оплате, срок исполнения которых указан в пункте 2.2.1, 2.5.1 - 2.5.3 договора, покупатель обязан выплатить продавцу пени в размере удвоенной ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным Банком Российской Федерации, действующей на момент предъявления требования об уплате санкций, от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от размера основной суммы, указанного в пункте 2.1 договора.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что за период действия договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 ответчиками было оплачено 434322 руб., из которых 241302 руб. в счет основной суммы и 193020 руб. в счет дополнительной суммы, последний платеж внесен 27.10.2015.

Доказательств внесения сумм по договору купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 в большем размере, чем указано истцом в расчете задолженности, ответчиками не представлено, как и не представлено доказательств погашения на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции образовавшейся задолженности.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, истец направил в адрес ответчиков 28.06.2016 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и об его расторжении с 08.07.2016 на основании пункта 8.1 договора в связи с наличием задолженности в общей сумме 758749 руб. 38 коп. В этом же уведомлении содержалось требование об освобождении квартиры.

Из отчета об отслеживании отправления следует, что указанное уведомление было получено ответчиками.

Из расчета суммы задолженности по договору, которую истец просит взыскать с ответчиков, следует, что сумма рассчитана следующим образом.

В счет погашения основной суммы ответчиками внесено 241302 руб., в счет погашения дополнительной суммы - 193020 руб.

При этом на дату расторжения договора 30.06.2016 ответчики должны уплатить дополнительную сумму в общем размере 461890 руб. (54340 руб. (в первый месяц действия договора согласно графику к договору) + 27170 руб. (каждый последующий месяц) х 15 месяцев). Таким образом, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, несмотря на то, что он расторгается, ответчики должны уплатить истцу дополнительную сумму по состоянию на 30.06.2016 в размере 268870 руб. (461890 - 193020 (сумма, которая была уплачена ответчиками).

Штраф по договору (10%) составляет 241302 руб., так как штраф не может превышать уплаченную ответчиками основную сумму - 241302 руб.

Пени в соответствии с условиями договора составляют - 60755 руб. 01 коп.

Сумма задолженности ответчиков на момент расторжения договора: 329625 руб. 01 коп. (241302 (штраф) + 268870 (долг по дополнительной сумме) + 60755,01 (пени) - 241302 (основная сумма, уплаченная ответчиками и подлежащая возврату истцом, но которую истец вправе с условиями договора удержать).

Установив указанные обстоятельства, несмотря на неправильную квалификацию возникших между сторонами правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для взыскания в пользу истца солидарно с ответчиков суммы задолженности по договору в размере 268870 руб.; пени в размере 40000 руб., уменьшив их до указанной суммы на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как возможность одностороннего отказа от договора при неисполнении ответчиками обязательств по оплате квартиры предоставлена истцу статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009, которые в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Являются правильными и выводы суда первой инстанции об удовлетворении искового требования истца о выселении ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения, так как квартира была передана ответчикам до момента полной оплаты квартиры лишь в безвозмездное пользование, которое в связи с расторжением договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 прекращается.

Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 со ссылкой на пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит несостоятельными, так как в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.03.2013.

Договор купли-продажи N RZ 66250315009 оформлен 25.03.2015.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 ответчики рассчитывали, что к ним перейдет право собственности на квартиру, судебная коллегия во внимание не принимает, так как условиями оформленного между сторонами договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 переход на квартиру права собственности к ответчикам возможен только после полной оплаты стоимости квартиры, а до полной оплаты ответчикам квартира передается в безвозмездное пользование. Ответчики на момент оформления договора с такими условиями были согласны, его подписали. Такое условие договора не противоречит положениям законодательства, регулирующим отношения сторон по договору купли-продажи с предварительной оплатой товара (статья 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Являются необоснованными и доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 содержит условия о залоге квартиры, а любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

Оформленный между сторонами договор купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 условий о залоге квартиры не содержит и не может содержать такого условия, так как квартира в собственность ответчиков передается после ее полной оплаты, на момент оформления договора квартира в собственность ответчиков не передавалась, а предметом залога может быть лишь находящееся в собственности у залогодержателей имущество.

В связи с вышеизложенным являются необоснованными и доводы апелляционной жалобы со ссылкой на статью 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Доводы апелляционной жалобы о том, что при расторжении договора, оформленного между сторонами, должна применяться двусторонняя реституция, истец не вправе взыскивать с ответчиков долг, в том числе и договорную неустойку, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, так как последствия расторжения договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 указаны в самом договоре, договор сторонами подписан.

Доводы апелляционной жалобы относительно недействительности условий договора купли-продажи от 25.03.2015 N RZ 66250315009 судебная коллегия во внимание не принимает, так как в установленном законом порядке какие-либо отдельные условия договора либо договор в целом недействительными не были признаны.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга от 16.03.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Ю. П. Москаленко

Судьи:

Л. С. Деменева

О. В. Ильина