Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02 августа 2017 г. по делу N 33-5667/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего судьи Дубинина А.И.

судей Калединой Е.Г. и Шишовой В.Ю.

при секретаре Богдановой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 августа 2017 года

дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Костроминова В.В.

на решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 20 апреля 2017 года

по делу по иску администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края к Соколову М.В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю.

установила:

Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, действуя через представителя Марченко К.С., обратилась в суд с исковым заявлением к Соколову М.В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени.

В обоснование требований указано, что 15.02.2013 между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района (арендодателем) и Соколовым М.В. (арендатором) заключён договор аренды N " ... " земельного участка из земель населённых пунктов площадью 891 кв.м с кадастровым номером " ... ", предназначенного для строительства автомойки и магазина, по адресу: город Михайловск, ул. " ... ".

Земельный участок передан по акту приёма-передачи от 15.02.2013. Договор аренды зарегистрирован в Управлении ФРС России 18.02.2013, N регистрации " ... ".

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 16.02.2015 о замене лиц в обязательстве Соколов М.В. передал свои права и обязанности по указанному договору аренды " ... " и " ... ".

За время пользования Соколовым М.В. указанным земельным участком за период с 15.02.2013 по 16.02.2015 за ним образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 404775,22 рубля, расчет которой произведен на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " рассчитана в соответствии с Приказом Министерства имущества Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", с учетом разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, и составила 1962124,56 рублей.

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что за каждый календарный день просрочки внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы, таким образом, сумма пени за неуплаченный период составляет 132891,45 рублей.

Неоднократно уточняя расчет задолженности по арендной плате, администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, действуя через представителя Костроминова В.В., просила взыскать с Соколова М.В. в пользу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края задолженность по арендным платежам за период с 14.11.2013 по 16.02.2015 в размере 166650,89 рублей и пени за период с 14.11.2013 по 31.10.2016 в размере 41430,86 рублей (л.д.3-8, 79, 86).

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 20 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края к Соколову М.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Костроминов В.В. указывает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Суд ошибочно считает, что договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов. Изменение размера арендных платежей в результате принятия нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики при исчислении размера арендной платы в отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования применяется базовая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " рассчитана в соответствии с Приказом Министерства имущества Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" и утверждена исходя из разрешенного использования N 5 земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, в размере 1962124,56 рублей.

Просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу Соколов М.В. просит оставить решение без изменения, указывая на несостоятельность и необоснованность доводов жалобы, основанных на неправильном определении юридически значимых обстоятельств. Размер базовой ставки арендной платы определен и согласован сторонами в п.3.1 договора аренды N " ... " и изменению не подлежит.

Соколов М.В. в суд апелляционной инстанции не явился.

Судебное извещение, направленное ему судом апелляционной по имеющемуся в материалах дела адресу, возвращено с отметкой почтового отделения - "истек срок хранения".

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, и в соответствии с частью 2 статьи 117 ГПК РФ, отказ ответчика от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует возврат судебной повестки по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

При этом судебная коллегия принимает во внимание разъяснения пунктов 63-68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 1656.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Так как иное не предусмотрено гражданским процессуальным законодательством, судебная коллегия находит возможным рассмотреть гражданское дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившегося ответчика, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Костроминова В.В., действующего по доверенности N " ... " от 05.05.2017, просившего отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит вынесенное по делу решение законным и обоснованным, а потому не подлежащим отмене.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 15.02.2013 между администрацией муниципального образования городом Михайловск Шпаковского района (арендодателем) и Соколовым М.В. (арендатором) заключён договор аренды N " ... " земельного участка площадью 891 кв.м с кадастровым номером " ... " для строительства автомойки и магазина по адресу: город Михайловск, ул. " ... ", сроком на пять лет, с 15.02.2013 года по 14.02.2018.

Земельный участок был передан по акту приёма-передачи от 15.02.2013.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 18.02.2013, N регистрации " ... ".

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что размер арендной платы составляет: с 15.02.2013 по 14.02.2016 - 2997,64 х 6% х 891 х 0,5 = 80126,92 рубля в год; с 15.02.2016 по 14.02.2018 - 2997, 64 х 6% х 891 = 160253,83 рубля в год.

Размер арендной платы установлен, исходя из базовой процентной ставки для размещения предприятий автосервиса, установленной постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, в размере 6%.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 16.02.2015 о замене лиц в обязательстве Соколов М.В. передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N " ... " " ... " и " ... ".

Отказывая в удовлетворении требований администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о взыскании с Соколова М.В. задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из базового размера арендной платы для размещения объектов торговли в размере 20 %, суд первой инстанции исходил из того, что стороны на момент заключения договора аренды достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, включая размер арендной платы, определенный исходя из базовой ставки 6 %, установленной для размещения предприятий автосервиса.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на верной оценке юридически значимых обстоятельств дела и не противоречит требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Как установлено судом, приказом Министерства имущества Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " рассчитана исходя из разрешенного использования - для размещения объектов торговли, в размере 1962124,56 рублей.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 9 которого базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к настоящему Порядку.

В соответствии с пунктом 7.1 Приказа N 39 от 15.02.2007 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" при расчете кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Согласно постановлению Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, относятся к виду разрешенного использования N 5, для которого установлен базовый размер арендной платы - 20 %, а земельные участки, предназначенные для размещения предприятий автосервиса, - к виду разрешенного использования N 5.4, для которого установлен базовый размер арендной платы 6 %.

Суд первой инстанции обоснованно сослался постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 20 которого предусмотрено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как видно из текста заключенного между сторонами договора аренды N " ... " от 15.02.2013, пересмотр арендной платы за земельный участок осуществляется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменением базового размера арендной платы, переводом земельного участка из одной категорию в другую, изменением уровня инфляции - ежегодно путем умножения размера арендной платы за земельный участок на индекс инфляции, устанавливаемый федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год (п.3.4.).

При этом, указанным пунктом договора предусмотрено, что в указанных случаях исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендаторов и не требует заключения дополнительных соглашений (л.д.10).

Вместе с тем, базовый размер арендной платы установлен постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, изданным до заключения сторонами договора аренды N " ... " от 15.02.2013.

Перевод земельного участка с кадастровым номером " ... ", являющегося предметом данного договора аренды, из одной категории в другую не осуществлялся, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Разрешенное использование указанного земельного участка осталось неизменным с момента заключения договора - для строительства автомойки и магазина. Доказательств изменения разрешенного использования данного земельного участка суду не предоставлено.

Как установлено судом, никаких письменных извещений со стороны арендодателя - истца в адрес Соколова М.В. об изменении исчисления размера арендной платы с применением базовой ставки в размере 20% для земельных участков для размещения объектов торговли не направлялось.

Согласно части 1 и части 4 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Следовательно, изменение администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района в одностороннем порядке существенного условия договора, касающегося арендной платы, путем применения повышенного базового процентного коэффициента, без направления в адрес арендатора предложения об изменении условий договора, противоречит статьям 450 и 614 ГК РФ.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

В силу пункта 1 статьи ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки на условиях, предусмотренных договором аренды.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с Соколова М.В. задолженности по арендным платежам и пени, в связи с чем суд обоснованно отказал администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в удовлетворении исковых требований.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Костроминова В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: