Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 12 июля 2017 г. по делу N 33-3440/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шлейниковой И.П.,

судей Ивановой О.В., Алферовой Г.П.,

при секретаре Евлаховой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сударь И.В. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 30 января 2017 года, которым удовлетворено в полном объеме исковое заявление прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов неопределенного круга лиц.

Признано недействительным формирование земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования.

Признан недействительным договор аренды земельного участка N, заключенный 10 марта 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. о предоставлении последней на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования.

Признан недействительным договор передачи земельного участка в собственность N, заключенный 30 мая 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. о предоставлении последней на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 5 июня 2012 года между Сударь И.В. и Богдан Е.В.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 27 февраля 2013 года между Богдан Е.В. и Лазаревым И.Н.

Применены последствия недействительности указанной выше сделки, возвращен указанный выше земельный участок в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

Взыскана с Сударь И.В., Богдан Е.В., Лазарева И.Н. в местный бюджет государственная пошлина в размере 300 рублей, по 100 рублей с каждого.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Лазарева И.Н. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об указанном выше земельном участке, а также основанием для снятия его с государственного кадастрового учета.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., мнение прокурора Ивановой Е.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц, которым с учетом уточнений исковых требований, просил признать недействительным формирование земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования; признать недействительным договор аренды указанного земельного участка N, заключенный 10 марта 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В.; признать недействительным договор передачи земельного участка в собственность N, заключенный 30 мая 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В.;признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный 5 июня 2012 года между Сударь И.В. и Богдан Е.В.; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный 27 февраля 2013 года между Богдан Е.В. и Лазаревым И.Н.; применить последствия недействительности указанной выше сделки, возвратить земельный участок в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

В обоснование исковых требований указано, что постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 10 марта 2011 года N Сударь И.В. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером N из земель населенных пунктов площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования. 10 марта 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. заключен договор аренды земельного участка N. Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 30 мая 2011 года N указанный земельный участок предоставлен Сударь И.В. в собственность. 30 мая 2011 года между администрацией Гурьевского городского округа и Сударь И.В. заключен договор передачи земельного участка в собственность N. В соответствии с правилами землепользования и застройки Гурьевского городского поселения 2013 года земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами. Территория указанного земельного участка засажена деревьями. Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 15 июля 2015 года по итогам проведения публичных слушаний новому собственнику земельного участка - Лазареву И.Н. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - "для сблокированной жилой застройки". Таким образом, в результате предоставления Лазареву И.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования последний без проведения аукциона приобрел земельный участок для строительства индивидуального жилого дома. Вместе с тем, вышеуказанный земельный участок находится на территории зеленой зоны общего пользования, сплошь занят деревьями. Формирование и предоставление земельного участка является незаконным и противоречит требованиям земельного, градостроительного законодательства, а также требованиям Федерального закона "Об охране окружающей среды".

Полагая ничтожным заключенный между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. договор аренды спорного земельного участка, прокурор оспаривает также все действия и сделки, совершенные в отношении указанного участка.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Сударь И.В., не соглашаясь с выводами суда, просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Считает, что суд необоснованно пришел к выводу, что земельный участок в силу закона относится к зоне рекреационного назначения, поскольку специалистами контрольного ревизионного управления администрации Гурьевского городского округа при осмотре спорного участка не установлено, что он предназначен для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Полагает, что судом не дана надлежащая оценка тем обстоятельствам, что согласно утвержденному в 2013 году зонированию территории Гурьевского городского округа земельные участки расположены в зоне Ж1-зона застройки индивидуальными жилыми домами, на основании постановления главы Гурьевского городского округа от 15.07.2013 г. Лазареву И.Н. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка для сблокированной индивидуальной жилой застройки.

Ответчики Сударь И.В., представитель администрации Гурьевского городского округа в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание не представили.

Ответчики Богдан Е.В., Лазарев И.Н. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещались по месту жительства, однако извещения возвращены в связи с истечением срока хранения и неявкой адресатов за получением, в связи с чем в силу положений ст. 117 ГПК РФ они считаются извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Статьей 30 Земельного кодекса РФ (здесь и далее положения кодекса в редакции, действующей в период спорных правоотношений) определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В случаях, когда земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для жилищного строительства, положения ст. 30 Земельного кодекса РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ.

Порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, в спорный период времени регулировались ст. 34 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает, что органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

В соответствии с п. п. 2-4 ст. 34 Земельного кодеса РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса РФ.

В указанном в п. 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в п. 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Из материалов дела следует, 17 ноября 2010 года за вход. N ответчиком Сударь И.В. было подано заявление в администрацию Гурьевского муниципального района о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования.

23 декабря 2010 года администрацией Гурьевского муниципального района согласована схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории N.

2 февраля 2011 года ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области принято решение об осуществлении кадастрового учета данного земельного участка, земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N.

1 марта 2011 года Сударь И.В. дано извещение (исх. N) об отсутствии заявлений и возражений от других граждан и юридических лиц на предоставление указанного земельного участка.

10 марта 2011 года главой администрации Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении в порядке, предусмотренном ст. 22, ст. 34 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов (аукционов) Сударь И.В. в аренду сроком до 1 февраля 2060 года земельного участка площадью "данные изъяты".м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес", для сельскохозяйственного использования, о чем вынесено постановление N "О предоставлении земельного участка в аренду в г. Гурьевске Сударь И.В.".

10 марта 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. был заключен договор N аренды вышеуказанного земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП 29 марта 2011 года.

Через непродолжительное время 16 мая 2011 года вход. N Сударь И.В. было подано заявление в администрацию Гурьевского муниципального района о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка и расторжении договора аренды.

Постановлением администрации Гурьевского муниципального района N от 30 мая 2011 года на основании заявления Сударь И.В., представленного заключения об оценке рыночной стоимости земельного участка по отчету N, выполненного ООО "Балтийская оценочная компания", отменено постановление администрации Гурьевского муниципального района от 10 марта 2011 года N "О предоставлении земельного участка в аренду в г. Гурьевске Сударь И.В." и расторгнут договор аренды земельного участка N от 10 марта 2011 года по соглашению сторон в связи с переоформлением земельного участка в собственность.

30 мая 2011 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Сударь И.В. заключен договор N передачи вышеуказанного земельного участка в собственность за плату в размере 9300 рублей. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 7 июля 2011 года.

С указанным выше целевым назначением земельный участок Сударь И.В. никогда не использовался.

5 июня 2012 года указанный выше земельный участок отчужден Сударь И.В. в пользу Богдан Е.В., путем его продажи. Право собственности Богдан Е.В. зарегистрировано в ЕГРП 18 июня 2012 года.

27 февраля 2013 года указанный выше земельный участок отчужден Богдан Е.В. в пользу Лазарева И.Н., путем его продажи. Право собственности Лазарева И.Н. зарегистрировано в ЕГРП 13 марта 2013 года.

На основании постановления главы администрации Гурьевского муниципального района от 15 июля 2013 года N Лазареву И.Н. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков по "адрес" для сблокированной индивидуальной жилой застройки - земельного участка с кадастровым номером N, N.

Разрешая заявленные прокурором требования и соглашаясь с их обоснованностью, суд пришел к правильному выводу о доказанности обстоятельств нарушения требований закона при формировании и предоставлении Сударь И.В. на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N для сельскохозяйственного назначения, что влечет ничтожность заключенных в отношении этого земельного участка последующих сделок.

Доводы апелляционной жалобы Сударь И.В., которые сводятся к несогласию с принятым решением, в том числе со ссылкой на то, что спорный участок не относится к зоне рекреационного назначения, не опровергают изложенные в судебном постановлении выводы суда по существу спора.

Исследованными судом материалами по результатам обследования спорного земельного участка специалистами контрольно-ревизионного управления администрации Гурьевского городского округа, представленной схемой расположения земельного участка на кадастровой карте территории N от 23 декабря 2010 года, подтверждается, что спорный земельный участок расположен в зеленой зоне города Гурьевска, представляет собой лесопарковую зону, на нем произрастают многолетние деревья и кустарники.

Таким образом, по делу бесспорно установлено, что спорный земельный участок из земель государственной собственности для сельскохозяйственного назначения фактически образован в зеленой зоне города Гурьевска.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которым предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Гурьевского городского поселения 2013 года спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела. является то, что Земельным кодексом РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период времени регламентировалась статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса РФ, между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной указанной выше статьей Земельного кодекса РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Из норм ст. 40 - 41 Земельного кодекса РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

При изложенных выше обстоятельствах, произведенное изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Спорный земельный участок расположен в границах населенного пункта г. Гурьевск Калининградской области, в связи с чем относится к землям населенных пунктов в соответствии с частью 1 статьи 83 Земельного кодекса РФ и может быть использован исключительно под застройку и развитие населенного пункта.

В силу требований части 4 статьи 34 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется с учетом зонирования территории.

Частями 1, 2, 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, зоны сельскохозяйственного использования и иные виды территориальных зон. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В силу ч. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, включение территорий, предназначенных для сельскохозяйственного использования, в состав жилых зон не предусмотрено.

На момент принятия решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды в пользование Сударь И.В. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования зонирование территории Гурьевского городского поселения отсутствовало.

В то же время, сами по себе эти обстоятельства не означают, что уполномоченные органы местного самоуправления вправе произвольно, по собственному на то усмотрению, определять вид разрешенного использования любого земельного участка.

Установленные судом конкретные обстоятельства в их совокупности, безусловно свидетельствуют о том, что фактически спорный земельный участок изначально формировался с целевым назначением для строительства жилого дома, о чем также указывает и содержание самого заявления Сударь И.В. от 17.11.2010 г. о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: "адрес", в котором имеется исправление рукописной записи о предоставлении участка "для строительства индивидуального жилого дома" на "для сельскохозяйственного использования".

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении требований закона при формировании и предоставлении Сударь И.В. на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N для сельскохозяйственного назначения, влекущем в силу положений ст. ст. 167,168 ГК РФ ничтожность заключенных в отношении этого земельного участка между администрацией муниципального образования и Сударь И.В. договора аренды от 10 марта 2011 года и договора передачи земельного участка в собственность от 30 мая 2011 года, а также последующих договора купли-продажи земельного участка, заключенного 5 июня 2012 года между Сударь И.В. и Богдан Е.В., договора купли-продажи земельного участка, заключенного 27 февраля 2013 года между Богдан Е.В. и Лазаревым И.Н., суд первой инстанции, правомерно удовлетворил заявленные прокурором исковые требования.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 30 января 2017 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: