Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 августа 2017 г. по делу N 33-14911/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Птоховой З.Ю.

Мелешко Н.В.

при секретаре

Демура М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 августа 2017 года гражданское дело N2-1394/17 по апелляционной жалобе Васильева А. В., Варакиной М. С. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 02 мая 2017 года по иску Васильева А. В., Варакиной М. С. к ООО "Агентство недвижимости "Пионер" о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истца Васильева А.В., представителя истцов Евтушекова А.А., поддержавших жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 19.02.2016 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался в срок до 01.10.2016 года заключить основной договор купли-продажи и передать в собственность истцов двухкомнатную квартиру "адрес" общей площадью 81,20 кв.м. Договор купли продажи был заключен только 28.11.2016, ключи от квартиры были переданы 02.12.2016. Полагают, что фактически между сторонами сложились правоотношения, основанные на договоре долевого участия в строительстве, в связи с чем ответчик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. После получения доступа в квартиру фактически площадь квартиры составила 78,13 кв.м., что на 3,07 кв.м. меньше определенной в договоре купли-продажи, то есть ответчик передал истцам объект с существенным неустранимым недостатком, возникла переплата в размере 302238,49 руб. В связи с нарушением ответчиком обязательств по срокам передачи квартиры и ее качеству истцы просили взыскать с ответчика сумму переплаты в размере 302238,49 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта за период с 02.10.2016 года по 04.04.2017 в сумме 961285,72 руб., убытки в сумме 67800 руб., связанные с необходимостью аренды другого жилья из-за нарушения сроков передачи квартиры, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф за нарушение прав истцов как потребителей.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 02.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Ответчик о рассмотрении дела извещен посредством почтового отправления (л.д. 141,145), в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19.02.2016 между сторонами заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем (не позднее 01.10.2016) основного договора купли-продажи квартиры "адрес", общей площадью 81,20 кв.м, цена квартиры - 7994060 руб. (п.1.1, 1.3). Путем заключения дополнительного соглашения стороны могут продлить указанный срок заключения основного договора (п.1.3). Продавец будет обязан передать, а покупатель принять квартиру по акту приема-передачи в день подписания основного договора при условии проведения покупателем расчета по основному договору (п. 2.4 "существенные условия основного договора").

Указанная сумма в качестве обеспечительного платежа была перечислена истцами на счет ответчика 19.02.2016.

28.11.2016 между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался передать истцам квартиру N "адрес", общей площадью 81,20 кв.м не позднее 31.12.2016. Цена квартиры - 7994060 руб. уплачена покупателем продавцу до момента подписания договора.

По смыслу ст.ст. 1,6,12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основным критерием отнесения правоотношений к сфере действия указанного закона является факт использования денежных средств, полученных по договору в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости, для создания данного объекта в процессе строительства многоквартирного жилого дома.

Как уставлено судом и следует из материалов дела многоквартирный жилой дом N "адрес" был построен застройщиком ООО "Агентство недвижимости "Пионер" и введен в эксплуатацию 24.12.2015, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и чем было указано в предварительном договоре от 19.02.2016 и в договоре купли-продажи от 28.11.2016. Соответственно к моменту заключения предварительного договора в феврале 2016 года строительство дома было завершено, в связи с чем внесенные истцами в оплату приобретаемой квартиры денежные средства не могут рассматриваться в качестве долевого участия в строительстве дома, а сам дом не может относиться к категории "строящегося".

При таком положении на спорные правоотношения не распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на что правильно указано судом первой инстанции.

При разрешении спора суд правомерно учел, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, правоотношения сторон возникли и основаны на договоре купли-продажи квартиры от 28.11.2016 года, предусматривающем срок для передачи квартиры истцам до 31.12.2016.

В установленный предварительным договором срок для заключения основного договора стороны его не заключили, истцы не потребовали в судебном порядке заключения такого договора или признания предварительного договора основным, по соглашению стороны заключили договор купли-продажи 28.11.2016, согласовав в нем все существенные условия, в том числе срок передачи объекта, тем самым признав, что договор от 19.02.2016 являлся предварительным договором, предусматривавшим в силу его условий и ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации только обязанность по заключению основного договора купли-продажи в будущем, и признав прекращенными обязательства по предварительному договору. Соответствующие правоотношения сторон не противоречат требованиям о свободе договора согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесение обеспечительного платежа за квартиру по условиям предварительного договора было согласовано сторонами в обеспечение исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора (п. 5.1 предварительного договора), т.к. в обеспечение будущей покупки по основному договору, что не противоречит закону и само по себе не делает предварительный договор основным. Договор купли-продажи, заключенный сторонами 28.11.2016, не оспорен, повлек возникновение у сторон прав и обязанностей, предусмотренных его условиями.

С учетом изложенного при разрешении спора о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры суд правомерно исходил из сроков передачи квартиры, предусмотренных договором купли-продажи от 28.11.2016, согласно которому квартира должна быть передана истцам не позднее 31.12.2016.

Вместе с тем, суд учел, что доступ истцов в квартиру был обеспечен истцам, т.е. ответчик фактически передал спорную квартиру, 02.12.2016, ранее оговоренного в договоре от 28.11.2016 срока (31.12.2016), а от подписания акта приема-передачи квартиры истцы уклонились по собственной воле, ссылаясь на несоответствие фактической площади квартиры условиям договора, в связи с чем суд пришел к выводу о несостоятельности требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

Вывод суда об отсутствии просрочки передачи квартиры нельзя признать обоснованным.

Заключенный 28.11.2016 договор купли-продажи квартиры является договором купли-продажи вещи с условием предварительной оплаты, на спорные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Согласно п. 7 договора от 28.11.2016 продавец обязуется передать квартиру не позднее 31.12.2016 по акту приема-передачи, который будет являться неотъемлемой частью договора.

Ответчиком 02.12.2016 истцам был предоставлен доступ в приобретенную ими квартиру, о чем составлен соответствующий акт, согласно которому отмечено состояние квартиры, пригодное для использования, а также предусмотрено, что указанный акт имеет силу до момента подписания акта приема-передачи квартиры по договору от 28.11.2016.

Согласно акту приема-передачи от 13.01.2017, который не был подписан истцами, квартира предъявлена истцам для приемки по акту 13.01.2017, т.е. с пропуском предусмотренного договором срока.

Акт обеспечения доступа в квартиру от 02.12.2016 не имеет правового значения, поскольку в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора передача квартиры истцам производится по акту приема-передачи, акт от 02.12.2016 силу акта приема-передачи не имеет, не заменяет акт приема-передачи.

Доказательств предъявления ответчиком истца квартиры для принятия по акту до 13.01.2017 и уклонения истцов от ее принятия не представлено.

Соответственно ответчиком допущена просрочка передачи квартиры истцам, ответственность за которую предусмотрена ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". То обстоятельство, что истцы заявили требования о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на которую не вправе претендовать, не лишает их права на получение предусмотренной законом неустойки с учетом правовой природы спорных правоотношений.

Вывод суда об отсутствии просрочки передачи квартиры не соответствует обстоятельствам дела.

Вместе с тем, с учетом вышеизложенного доводы истцов о том, что договор купли-продажи квартиры был заключен 28.11.2016, а не 01.10.2016, что является нарушением ответчиком сроков исполнения обязательств предварительного договора и основанием для взыскания неустойки, нельзя признать обоснованными, данное обстоятельство не влечет возникновение у истцов права на получение неустойки за несвоевременную передачу квартиры, предварительным договором сроки передачи квартиры не были предусмотрены, за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрена неустойка договором или законом.

В силу статьи 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Для определения периода просрочки имеет значение вопрос о правомерности отказа истцов от принятия квартиры по акту приема-передачи от 13.01.2017.

Истцы 13.01.2017 отказались от приемки квартиры по акту приема-передачи со ссылкой на несоответствие ее площади договорным условиям.

Однако при этом истцы не отказались от договора купли-продажи и от квартиры, потребовали выплаты стоимостной разницы между оплаченной площадью и фактической площадью, а также неустойки за просрочку передачи квартиры, во владение которой вступили 02.12.2016 согласно акту доступа в квартиру, что свидетельствует об отсутствии препятствий принять квартиру и правовых оснований для отказа от принятия квартиры 13.01.2017 по мотивам несоответствия фактической площади квартиры предусмотренной договором площади и недобросовестности истцов в данном вопросе, что недопустимо в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем просрочка в передаче квартиры начиная с 13.01.2017 и основания для взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры начиная с 13.01.2017 отсутствуют.

Вместе с тем, доводы истцов о несоответствия фактической площади квартиры предусмотренной договором площади судом правильно признаны необоснованными.

Требование истцов о взыскании суммы переплаты в размере 302238,49 руб. основано на том, что фактически площадь квартиры меньше на 3,07 кв.м, чем предусмотрено договором.

Предметом договором купли-продажи от 28.11.2016 является квартира общей площадью 81,2 кв.м. Согласно ведомости помещений и их площадей спорная квартира имеет общую площадь 81,2 кв.м. По акту приема-передачи квартиры от 13.01.2017 истцам было предложено принять квартиру общей площадью 81,2 кв.м.

Таким образом, в установленном порядке осуществлен кадастровый учет квартиры, площадь которой составляет 81,2 кв.м, до заключения договора купли-продажи от 28.11.2016 согласно выписке из ЕГРП в установленном порядке осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру с указанными параметрами.

Судом обоснованно дана критическая оценка результатам обмеров, произведенных ООО "Центр экспертных заключений" на основании договора с истцами от 02.12.2016, составившим план квартиры, согласно которому ее площадь составляет 78, 13 кв.м. При этом судом учтено, что к указанной работе не привлекались специалисты, участвующие в технической инвентаризации помещений дома и специалист застройщика, не представлено доказательств наличия у ООО "Центр экспертных заключений" допуска к данному виду работ, сам план противоречит сведениям кадастрового учета, изменения в который не внесены в установленном порядке.

Таким образом, суд пришел к правильным выводам о том, что отсутствуют основания для перерасчета платы за квартиру исходя из иной площади и взыскания в пользу истцов заявленной суммы переплаты, а также суд правомерно признал необоснованным отказ истцов от приема-передачи квартиры 13.01.2017 по мотивам несоответствия ее площади договорным условиям.

При таком положении просрочка передачи истцам квартиры составляет период с 01.01.2017 по 12.01.2017 (12 дней), с 13.07.2017 имеет место уклонение истцов от приема квартиры.

Поскольку квартира в установленный договором срок истцам не передана, в соответствии со ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с ответчика подлежит взысканию неустойка за 12 дней в размере 47964, 36 руб., т.е. по 23982, 18 руб. в пользу каждого истца.

Заявляя требования о взыскании с ответчика убытков в виде расходов на аренду жилья с 04.10.2016 по 02.12.2016 в сумме 67800 руб., истцы ссылаются на необходимость временного проживания в арендуемых жилых помещениях. В подтверждение понесенных расходов истцы представили заключенный с ООО "МТЛ-Апарт" договор аренды от 04.10.2016 однокомнатного апартамента для временного проживания с 04.10.2016 по 30.10.2016, платежным поручением на сумму 74000руб, договором аренды от 30.10.2016 с ООО "МТЛ-Апарт" помещения-студии на срок с 30.10.2016 по 29.11.2016, платежным поручением на сумму 27695,34 руб.

Вместе с тем, судом правильно учтено, что истец зарегистрирован по адресу: "адрес" в претензиях на имя ответчика истцы указывали данный адрес как свой адрес проживания и адрес для ответа и не представили доказательств невозможности проживания по указанному адресу. Также истец зарегистрирован по этому же адресу на момент заключения договора аренды апартаментов от 04.10.2016.

С учетом изложенного, отказывая в удовлетворении указанного требования о взыскании убытков, суд первой инстанции правильно учел, что истцами не доказана необходимость коммерческого найма жилого помещения по вине ответчика, не представлено доказательств причинно- следственной связи между расходами по коммерческому найму и просрочкой ответчика в передаче истцам квартиры.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований истцов о компенсации морального вреда, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений их прав со стороны ответчика, что не соответствует установленным обстоятельствам просрочки передачи квартиры.

Поскольку ответчиком нарушены права потребителей, в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в их пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

При определении размера компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает характер и незначительность периода допущенного ответчиком нарушения и полагает определить компенсацию в сумме 5000 в пользу каждого истца. Заявленный истцами размер компенсации морального вреда является чрезмерным при данных обстоятельствах.

Согласно п. 6 ст.13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составит: (23982, 18 + 5000) х 50% =14491, 09 руб. в пользу каждого.

Поскольку выводы суда об отсутствии нарушений прав истцов не соответствуют обстоятельствам дела, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в вышеуказанной части подлежит отмене с вынесением нового решения о соответствующем частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина по имущественным требованиям, удовлетворенным на сумму 47964,36 руб., в размере 1638, 93 руб., по требованию о взыскании компенсации морального вреда в размере 300 руб., а всего 1938, 93 руб.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 2 мая 2017 года в части отказа в удовлетворении требований Васильева А. В., Варакиной М. С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Пионер" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отменить.

Указанные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "Пионер" в пользу Васильева А. В. неустойку в размере 23982 руб. 18 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 14491 руб.09 коп., а всего 43473 (сорок три тысячи четыреста семьдесят три) руб. 27 коп.

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "Пионер" в пользу Варакиной М. С. неустойку в размере 23982 руб. 18 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 14491 руб.09 коп., а всего 43473 (сорок три тысячи четыреста семьдесят три) руб. 27 коп.

В удовлетворении остальной части указанных исковых требований Васильева А. В., Варакиной М. С. отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ООО "Агентство недвижимости "Пионер" госпошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере - 1938 (одна тысяча девятьсот тридцать восемь) руб. 93 коп.

Председательствующий:

Судьи: