Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 сентября 2017 г. по делу N 33-6935/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Тришкиной М.А.,

судей Бурловой Е.В., Щипуновой М.В.,

при секретаре Стрельцовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тришкиной М.А. гражданское дело по иску Килякова С.В. к ООО "Строительное управление "Саратовжилстрой", АКБ "Век" (акционерное общество), ООО "Визард Системз" о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, прекращении залога, по апелляционной жалобе Килякова С.В. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 18 мая 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя истца Лааз Т.Г., поддержавшей доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Киляков С.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управлении "Саратовжилстрой" (далее - ООО "СУ "Саратовжилстрой"), акционерному коммерческому банку "Век" (акционерное общество) (далее - АКБ "Век" (АО)), обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Визард Системз" о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, прекращении залога.

Требования мотивированы тем, что 16 июля 2013 года между Киляковым С.В. и ООО "СУ "Саратовжилстрой" подписан договор уступки права требования, согласно которому истец принял от ООО "СУ "Саратовжилстрой" право требования у ООО "Стройсар" передачи имущественного права на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, общей площадью 62,85 кв.м, расположенную на 5 этаже блок-секции "Д" строящегося жилого дома N 1 (2-я очередь строительства) по адресу: г. Саратов, Ленинский район, 2-й Одесский проезд, б/н. За передачу указанного права истец произвел с ООО СУ "Саратовжилстрой" расчет в размере 2113056 рублей. При этом, как следует из договора ООО "СУ "Саратовжилстрой" подтвердило, что спорная квартира никому не передана, ни подарена, ни заложена, под арестом не состоит и не обременена иным образом. Свои обязательства по оплате перед ООО "СУ "Саратовжилстрой" истец выполнил в полном объеме. Актом от 24 февраля 2014 года ООО "СУ "Саратовжилстрой" истцу передано имущественное право требования от застройщика спорной квартиры, а также ключи от квартиры. После чего Киляков С.В. вселился в квартиру, произвел в ней ремонт, несет бремя содержания жилого помещения, до настоящего времени никто претензий на данную квартиру не предъявлял. Однако истец не имеет возможности оформить право собственности на квартиру ввиду того, что 22 ноября 2012 году между ООО "Стройсар" и ООО "СУ "Саратовжилстрой" заключен акт приема-передачи имущественного права, 13 августа 2014 года между данными сторонами составлен акт приема-передачи спорной квартиры и за ООО "СУ "Саратовжилстрой" зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке.

Между тем, истцу стало известно о том, что 31 декабря 2013 года ООО "Стройсар" получено разрешение N RU 64304000111 на ввод в эксплуатацию объекта жилого дома 1 блок-секций "Г", "Д", в которых, в том числе находится квартира истца. Распоряжением администрации МО "Город Саратов" от 16 января 2014 года, которое вынесено на основании заявления ООО "Стройсар", многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Охотная, д. 4. Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что спорная квартира с 19 августа 2014 года на праве собственности принадлежит ООО "СУ "Саратовжилстрой", и обременена правом залога.

Истец полагает, что у него как у участника строительства, исполнившего свои обязательства, возникло право собственности на спорную квартиру на основании заключенного договора уступки права требования от 16 июля 2013 года, акта приема-передачи имущественного права от 24 февраля 2014 года, а также полного денежного расчета.

На основании изложенного, Киляков С.В. просил прекратить право собственности ООО "СУ "Саратовжилстрой" на двухкомнатную квартиру N общей площадью 62,9 кв.м, расположенную на 5 этаже многоквартирного дома N 4 по ул. Охотная в г. Саратове, признать за ним право собственности на указанную квартиру, прекратить залог.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 18 мая 2017 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным судебным актом, истец Киляков С.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Автор жалобы приводит доводы аналогичные тем, которые были изложены в исковом заявлении. Полагает, что между ним и ООО "СУ "Саратовжилстрой" состоялась сделка по приобретению и передачи объекта недвижимости - спорной квартиры. Судом не установлено, что квартира истца на момент заключения договора уступки права требования находилась в залоге и обременение было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении дела не представили, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного постановления.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) регламентированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 1).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

В силу ст. 2 (в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений) Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3).

Положениями ст. 433 ГК РФ определено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на период спорных отношений) указано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (п. 3).

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 58 и п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, застройщиком 9-этажного дома N 1 блок-секции "Д" (2-я очередь строительства) по адресу: г. Саратов, Ленинский район, 2-й Одесский проезд, б/н, является ООО "Стройсар".

23 марта 2011 года ООО "Стройсар" выдано администрацией г. Саратова разрешение на строительство. Земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 1226 от 13 октября 2004 года с дополнительным соглашением от 14 января 2008 года, договора замены стороны в обязательстве от 19 октября 2007 года, с дополнительным соглашением от 03 декабря 2007 года.

03 октября 2012 года между ООО "Стройсар" и ООО "СУ "Саратовжилстрой" заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ООО "СУ "Саратовжилстрой" стал участником долевого строительства в отношении ряда квартир в указанном доме, в том числе спорной квартиры N

Указанный договор 30 октября 2012 года зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

22 ноября 2012 года между ООО "Стройсар" и ООО "СУ "Саратовжилстрой" подписан акт приема-передачи имущественного права на квартиры, в том числе квартиру N В акте указано, что расчет по договору долевого участия в строительстве между сторонами произведен полностью.

02 декабря 2013 года между АКБ "Век" (АО) и ООО "СУ "Саратовжилстрой" заключен кредитный договор о предоставлении заемщику кредита в размере 83157415 рублей для погашения ссудной задолженности в КБ "БФГ-Кредит".

В обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору 06 декабря 2013 года заключен договор залога имущественного права (требования), по которому Банку передано в залог имущественное право (требование) передачи в собственность квартир-объектов долевого участия, в том числе спорной квартиры N

23 декабря 2013 года договор залога в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Так же материалами дела установлено, что обязательства ООО "СУ "Саратовжилстрой" перед кредитором не исполнены. Последним залогодержателем является ООО "Визард Системз".

16 июля 2013 года между ООО "СУ "Саратовжилстрой" и Киляковым С.В. заключен договор уступки права требовании от ООО "Стройсар" получения после окончания строительства в собственность квартиры N За уступаемое право истцом оплачено 2115056 рублей, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру. Окончательный расчет по договору уступки права требования истцом произведен 24 февраля 2014 года. Акт приема-передачи имущественного права (требования) подписан 24 февраля 2014 года.

Между тем, указанный договор уступки права требовании от 16 июля 2013 года был исполнен только 24 февраля 2014 года и не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

31 декабря 2013 года ООО "Стройсар" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Распоряжением комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству г. Саратова от 16 января 2014 года жилому дому присвоен адрес: г. Саратов, ул. Охотная, д. 4.

13 августа 2014 года между ООО "Стройсар" и ООО "СУ "Саратовжилстрой" подписан акт приема-передачи спорной квартиры N в доме N 4 по ул. Охотная г. Саратова, на основании чего 19 августа 2014 года ООО "СУ "Саратовжилстрой" зарегистрировало свое право собственности на данную квартиру в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Кроме того, в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу ООО "Дюкарт", в последствии на основании договоров цессии - ООО "Офсет, последним залогодержателем является - ООО "Визард Системз".

Разрешая данный спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что собственником спорной квартиры N в доме N 4 по ул. Охотная г. Саратова, является ООО "СУ "Саратовжилстрой", его право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, а также у ООО "Визард Системз" имеется преимущественное право на обращение взыскания по долгам ООО "СУ "Саратовжилстрой" на спорный объект недвижимости, законных оснований для прекращения залога не имеется, в связи с чем в заявленных требованиях о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, прекращении права у ответчика ООО "СУ "Саратовжилстрой" и прекращении залога у ООО "Визард Системз", было отказано.

Изучив фактические обстоятельства дела, имеющиеся в материалах дела доказательства и принимая во внимание вышеизложенные положения действующего законодательства, судебная коллегия соглашается с такими выводами суда.

Судом первой инстанции правильно установлено, что застройщиком дома N 4 по ул. Охотная г. Саратова являлось ООО "Стройсар".

ООО "СУ "Саратовжилстрой" являлось дольщиком, которое 02 декабря 2013 года заключило кредитный договор N с АКБ "ВЕК" (АО) и 06 декабря 2013 года договор N залога имущественного права (требования), на основании которых спорная квартира N находится в залоге у кредитора. Последним залогодержателем является ООО "Визард Системз". Обязательства ООО "СУ "Саратовжилстрой" перед кредитором не исполнены, в связи с чем у залогодержателя имеется преимущественное право на обращение взыскания на спорную квартиру.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Аналогичная норма о преимущественном праве удовлетворения требований залогового кредитора перед остальными кредиторами содержится в Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 1 которого предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По смыслу ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество производится залогодержателем по договору.

Таким образом, если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполняет их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя.

Из материалов дела следует, что право залога было зарегистрировано в установленном законом порядке 23 декабря 2013 года, между тем окончательный денежный расчет истцом по договору уступки права требования произведен 24 февраля 2014 года, то есть после регистрации права залога. Кроме того, договор уступки права (требования) от 16 июля 2013 года (исполнение - расчет по которому произведен 24 февраля 2014 года) в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, не зарегистрирован.

Таким образом, договор уступки права требования от 16 июля 2013 года (на основании которого истец полагает, что у него возникло право собственности на спорную квартиру) является незаключенным в соответствии со ст. 433 ГК РФ, ч. 2 ст. 11 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Поскольку договор уступки права требования от 16 июля 2013 года является незаключенным, окончательный расчет по оплате квартиры истцом произведен 24 февраля 2014 года (после регистрации договора залога от 23 декабря 2013 года), собственником спорной квартиры является ООО "СУ "Саратовжилстрой", его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, а также зарегистрировано обременение в пользу залогодержателя, обязательства перед которым ООО "СУ "Саратовжилстрой" не исполнены, то вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является правильным.

Доводы жалобы в целом направлены на иное толкование законодательства и несогласие с правильными выводами суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не были допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являлись бы основанием к отмене судебного постановления. Поскольку в решении суда первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а также применены вышеуказанные нормы права, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене оспариваемого судебного решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 18 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Килякова С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи