Решение Пензенского областного суда от 11 сентября 2017 г. по делу N 3а-84/2017

Пензенский областной суд в составе

судьи Гордеевой Н.В.,

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Аллер-Авто" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО "Аллер-Авто" обратилось в суд с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: "адрес"

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности общества, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка

Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости -15 805 000 руб. по состоянию на 15 мая 2017 г.

В судебном заседании представитель административного истца Мисюряева Н.В. (доверенность от 20 марта 2017 г.) заявленные требования поддержала, выводы судебной экспертизы не оспаривала.

Представители административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области ФИО4 (доверенность от 14 августа 2017 г.), заинтересованных лица - Управления Росреестра по Пензенской области - ФИО5 (доверенность от 24 октября 2016 г.), Правительства Пензенской области - ФИО6 (доверенность от 18 октября 2016г.) - разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - УМИ администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, будучи надлежаще и своевременно уведомленным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, судебного эксперта ФИО10 исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО "Аллер-Авто" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства, от 25 мая 2017 г. N (л.д. 6-11).

Как следует из расчёта арендной платы по указанному договору аренды, величина арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты права общества как арендатора земельного участка.

Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее 7 июня 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее-Комиссия) решением от 19 июня 2017 г. N отклонено (л.д.28,29-30).

В отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39, и на основании акта определения кадастровой стоимости от 15 мая 2017 г., утвержденного в установленном порядке, определена кадастровая стоимость в размере 71 364 991,32 руб. (л.д. 118).

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является 15 мая 2017 г. ( л.д. 5).

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать 15 мая 2017 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 1 июня 2017 г. N (далее - отчет от 1 июня 2017 г.), подготовленный оценщиком АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки составила 15 805 000 руб. (л.д.33-99).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).

Суд, исследовав отчет от 1 июня 2017 г. применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что данный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с п.10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В нарушение п/п "б" п.11 ФСО N 7 оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и, как следствие, приведен анализ предложений земельных участков из разных сегментов (под индивидуальную застройку и под торгово-офисную).

Согласно п/п "в" п.22 ФС) N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Вопреки указанной норме оценщик критериев отбора объектов - аналогов не привел, в результате чего из трех отобранных аналогов два имеют нижний диапазон цен, а более дорогие аналоги из таблицы на стр. 38 отчета оценщик не использует.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из отчета об оценке от 1 июня 2017 г. следует, что ко всем объектам-аналогам оценщик применил завышенную скидку на торг в размере 25,1 % без должного обоснования и проверки её значения на соответствие рыночным условиям, учитывая, что оценщик использует диапазон скидок, характерный для земельных участков под промышленную застройку, в то время как объект оценки предназначен для строительства специализированной торговой недвижимости - автосалона.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения его рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Тимакиной О.В. (л.д. 153-154).

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертаот 30 августа 2017 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 мая 2017 г. составляет 16 211 905 руб. (л.д. 173- 182).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 О.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение,ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Возражений представителя административного истца на заключение эксперта не поступило.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 30 августа 2017 г. N, т. е. в размере 16 211 905 руб.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае административный истец ООО "Спектр-Моторс" обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости 7 июня 2017 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.

Довод представителя заинтересованного лица Правительства Пензенской области, приведенный в письменном отзыве на административный иск, о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 16 211 905 (шестнадцать миллионов двести одиннадцать тысяч девятьсот пять) рублей.

Датой подачи ООО "Аллер -Авто" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 7 июня 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2017 г.

Судья Н.В. Гордеева