Решение Московского городского суда от 19 февраля 2016 г. по делу N 3а-0070/2016

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-70/2016 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества Московский "Автоцентр Гарант" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004021:39, площадью 18 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 5175, 16 км МКАД, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Московский "Автоцентр Гарант" (далее по тексту также Общество, арендатор, административный истец) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004021:39, площадью 18 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 5175, 16 км МКАД (далее - объект недвижимости, земельный участок, объект оценки), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 638 999 280 руб., и с учетом изменения требования на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 229 608 000 руб.

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в связи с чем по указанному основанию просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки в отношении данного земельного участка; рыночная стоимость объекта недвижимости определена по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представители административного истца по доверенностям Столярова А.О. и Бондарь Ю.В. в судебном заседании по изложенным в иске основаниям поддержали требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; ссылались на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; поясняли, что рыночная стоимость земельного участка установлена заключением судебной оценочной экспертизы, при проведении которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, административными ответчиками заключение судебной экспертизы надлежащими доказательствами не оспорено.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на доводы письменных пояснений и возражений, приобщенных к материалам дела; заявляла о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, при этом данных об иной рыночной стоимости земельного участка не представила, ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы не заявляла; полагала, что кадастровая стоимость земельного участка определена правильно и оснований для ее пересмотра не имеется.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; явка представителей указанных административных ответчиков не признана обязательной, в связи с чем судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Возражений относительно административных исковых требований Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве, а также Управлением Росреестра по Москве не представлено.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок площадью 18 000 кв.м. имеет адресные ориентиры: г. Москва, Проектируемый проезд 5175, 16 км МКАД, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0004021:39; относится к категории земель населенных пунктов; имеет вид разрешенного использования - строительство мотеля, базы ремонта и технического обслуживания автотранспорта.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. По итогам данного тура государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была утверждена в размере 638 999 280 руб.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0004021:39 был передан Обществу в пользование на 49 лет на условиях аренды для целей строительства мотеля, базы ремонта и технического обслуживания автотранспорта на основании договора аренды земельного участка N М-04-010169 от 28 октября 1997 года и дополнительных соглашений к нему.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составлял 1,5% от кадастровой стоимости.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы настаивали на отсутствии у Общества права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также полагали, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца.

Суд находит данные доводы административных ответчиков несостоятельными и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, о чем прямо разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Кроме того, суд полагает, что тот факт, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд также не принимает во внимание доводы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Оспаривая кадастровую стоимость, ЗАО Московский "Автоцентр Гарант" представило в суд отчет об оценке N 465465-Н от 25 июня 2015 года, составленный по заказу административного истца ООО "Московская экспертиза независимая" (оценщик ***), в котором по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 127 176 000 руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 25 июня 2015 года N Ш.15-04-02, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых административные ответчики выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной величины рыночной стоимости арендованного административным истцом земельного участка; среди прочего административные ответчики ссылались на несоответствие отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании с учетом доводов письменных возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представленного административным истцом отчета на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также при установлении по делу юридически значимого обстоятельства - величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.

В связи с этим по ходатайству административного истца определением суда от 22 декабря 2015 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены вопросы о том, соответствует ли отчет об оценке N 465465-Н от 25 июня 2015 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; соблюдены ли оценщиком в отчете об оценке N 465465-Н от 25 июня 2015 года требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки; обоснован ли отказ от использования подходов в оценке; допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки; правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допускались ли ошибки при выполнении математических действий; является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой; подтверждается ли итоговая величина рыночной стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке N 465465-Н от 25 июня 2015 года, в том числе с учетом письменных пояснений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, представленных в материалах дела; какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года?

Производство экспертизы было поручено эксперту Скатову М.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 января 2016 года N 41Э, представленному в материалы дела, эксперт Скатов М.А. по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к следующим выводам.

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке не подтверждается в связи с допущенными оценщиком ошибками при расчете стоимости объекта недвижимости; поскольку оценщик неверно определилвид наиболее эффективного использования, исказил корректировку на местоположение при расчете стоимости сравнительным подходом, учел в расчетах не все доходы от объекта оценки.

Так, экспертом в заключении отмечено, что при описании объекта оценки оценщик допустил нарушение пункта 8 ФСО N 3, указав в отчете, что земельный участок является незастроенным, в то время как согласно представленным документам и по результатам визуального осмотра экспертом объекта оценки на земельном участке существует объект незавершенного строительства (здание автомастерской); проводя анализ рынка объекта оценки оценщик нарушил требования пункта 11 ФСО N 7, нарушил последовательность проведения такого анализа, пропустив часть существенных факторов, а также не определив сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; нарушил требования пунктов 17 и 18 ФСО N 7 - не привел информацию об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; не провел анализ политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения земельного участка на рынок оцениваемого объекта; при анализе наиболее эффективного использования нарушил требования пункта 16 ФСО N 7, указав, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет являться производственная застройка, что не соответствует как виду разрешенного использования участка, так и застройке на дату оценки; при оценки спорного объекта оценщик нарушил требования пункта 22 ФСО N 7, не обосновав использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, и пункта 14 ФСО N 3, пункта 25 ФСО N 7, поскольку описание выбранного метода прямой капитализации не соответствует фактической последовательности действий расчета объекта оценки; кроме того, оценщиком не были соблюдены требования пункта 11 ФСО N 1, поскольку информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы) не подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в неустановленной форме.

Изложенное позволило эксперту прийти к выводу о том, что стоимость объекта оценки, приведенная в отчете не подтверждается, поскольку согласно приведенному же оценщиком в отчете обзору рынка, участки промышленного назначения имеют меньшую стоимость по сравнению с участками под размещение объектов логистики, автосервисы, автомойки; кроме того, оценщиком при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом были использованы объекты-аналоги из другого региона, что при отсутствие анализа рынка земельных участков г. Москвы и Московской области, доказывающий отсутствие разницы в стоимости земель в разных субъектах федерации, свидетельствует о недопустимости использования таких объектов-аналогов для расчета стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме того, корректировка на удаленность от МКАД (стр. 44 Отчета) для объектов аналогов 1 и 2 у оценщика имеет различия, несмотря на то, что оба эти объекта находятся на одинаковом расстоянии (3 км), что нарушает принцип однозначности, установленный пунктом 4 ФСО N 3; эксперт также указывает на то, что расчет корректировки методом парных продаж был осуществлен оценщиком с нарушением методологии, поскольку отобранные в этих целях объекты помимо местоположения отличаются также по фактору объема передаваемых прав; в рамках реализации доходного подхода для расчета потенциального валового дохода оценщик не проанализировал возможное получение дохода от сдачи в аренду открытой стоянки на 54 машино-места, расположенной на территории земельного участка.

По результатам проведенных исследований и расчетов эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляла 229 608 000 руб.

Требования административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, основаны на заключении проведенной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу оценочной экспертизы от 29 января 2016 года.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 29 января 2016 года, суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации.

Так, материалами дела подтверждается, что эксперт Скатов М.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент" и имеет право заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации; получил высшее образование с присвоением квалификации Экономист по специальности "Национальная экономика"; прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ДПО "Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалитетов" Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности" - Специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается соответствующим дипломом, прошел повышение квалификации в Центре дополнительного профессионального образования Московского физико-технического института (государственного университета) по программе "Оценочная деятельность", а также в Международной академии оценки и консалтинга по аналогичной программе; его ответственность застрахована; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, сделанными экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного (метод остатка) и сравнительного (метод сравнения продаж) подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; выбор методов оценки экспертом также мотивирован в заключении; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в городе Москве на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках, расположенных на нем улучшениях; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; все примененные в расчетах корректировки экспертом обоснованы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; экспертом произведен качественный анализ объекта оценки и улучшений земельного участка, подбор объектов-аналогов в целях их сопоставления с объектом оценки , а также качественный анализ доходов, которые объект оценки способен приносить, верно определены связанные с объектом оценки расходы; проанализированы затраты на замещение зданий (улучшения, расположенные на спорном земельном участке с учетом всех необходимых факторов их физического и морального устаревания); в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечатки использованной справочной информации; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемого подхода; расчеты позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Правильность заключения судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не опровергнута; эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, а также отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств, а потому не вызывает сомнений в своей достоверности.

Доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Эти утверждения не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что экспертиза проводилась с осмотром земельного участка, в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе данные о техническом состоянии строений и сооружений, составе площадей, расположенных на спорном земельном участке, сведения о доходах и расходах по единому объекту недвижимости; экспертом произведен анализ рынка недвижимости по спорному сегменту.

Подобранные экспертом аналоги в принципе отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития от 25 сентября 2014 года N 611, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Из заключения видно, что экспертом было проанализировано наиболее эффективное использование спорного объекта, определена принадлежность земельного участка к конкретному сегменту недвижимости, для которого экспертом и были определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость такого рода недвижимости, по которым было проведено необходимое сравнение. Объективных и достоверных доказательств ошибочности выводов эксперта по данному вопросу административными ответчиками не представлено. Эксперт в заключении подробно описывает используемые зависимости по ценообразующим факторам.

По изложенным основаниям суд отклоняет доводы и возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 29 января 2016 года, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы, а также остальными административными ответчиками не представлено; ходатайств о повторной экспертизе административными ответчиками не заявлено, в то время как положениями части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации бремя доказывания таких обстоятельств возложено именно на административных ответчиков, о чем последним в ходе судебного разбирательства было разъяснено.

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Что касается представленных в материалы дела административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также положительного экспертного заключения на данный отчет, то суд отмечает, что на указанных доказательствах административный истец свои требования не основывает; но в любом случае величина рыночной стоимости земельного участка, определенная в них, своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашла и полностью опровергнута заключением судебной экспертизы, которому суд доверяет и в рамках которого эксперт указал на то, что отчет не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности; в связи с изложенным к Отчету и положительному экспертному заключению суд относится критически.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению; кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от 29 января 2016 года - 229 608 000 руб. по состоянию на 01 января 2014 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 24 августа 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 сентября 2015 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24 .20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества Московский "Автоцентр Гарант" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004021:39, площадью 18 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 5175, 16 км МКАД, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004021:39, площадью 18 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 5175, 16 км МКАД, в размере его рыночной стоимости, равной 229 608 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца в Комиссию - 24 августа 2015 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2016 года.