Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю. и Болотовой Л.А.

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мовсисян Людмилы Юриковны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Пятигорска Маркарян Дмитрия Манвеловича на решение Ставропольского краевого суда от 29 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

Мовсисян Л.Ю. обратилась в суд с настоящим административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 911 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: ... , в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 445 000 руб.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором данного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 установлен размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 2916657,6 руб., что существенно выше рыночной стоимости в соответствии с отчетом N 028/06/2016, выполненным оценщиком ООО "Оценка-Юг" Б. 27.06.2016 года.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 29.03.2017 года административный иск Мовсисян Л.Ю. удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ... , площадью 911 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: ... , установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 2052 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 12.08.2016 года.

Тем же решением с Мовсисян Л.Ю. взысканы расходы по оплате экспертиз в пользу экспертных учреждений Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" в сумме 25000 руб., в пользу ООО "РусОценка-СК" 20000 руб.

Не согласившись с решением, представитель заинтересованного лица администрации города Пятигорска М. Д.М. в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый акт, которым в удовлетворении требований административного истца отказать. В обоснование ссылается на недостоверность заключения эксперта, положенного в основу решения суда, допущенные экспертом Ивановым В.Г. нарушения требований пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в том, что экспертом не в полном объеме был проведен анализ рынка, наиболее эффективного использования объекта оценки, в результате чего рыночная стоимость занижена более, чем на 10 %.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца на основании доверенности Битаров А.А. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения по доводам, изложенным в исковом заявлении, решение считал законным и обоснованным, доводы жалобы - несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 911 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенный по адресу: ... , передан Мовсисян Л.Ю. на основании договора аренды N 84/16, заключенного 12.12.2016 года с администрацией города Пятигорска сроком на 49 лет.

По условиям пункта 3.1.1 договора, приложения N 2 к договору арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Земельный участок находится в пользовании административного истца с 11.05.2012 года по договору уступки прав и обязанностей арендатора, заключенному с П С.Г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 2916657,6 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Мовсисян Л.Ю. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО "Оценка-Юг" Б. отчет N 028/06/2016 от 27.06.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка оставляет 445000 руб.

На указанный отчет об оценке саморегулируемой организацией оценщиков ассоциацией "Межрегиональный Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 745/07-16 от 08.07.2016 года.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции выявил несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, требованиям пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Оснований не согласиться с данным выводом у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшим вопросом о достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, 24.10.2016 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет".

В соответствии с заключением N 272/10/16Э от 23.11.2016 года, выполненным экспертом З., рыночная стоимость объекта оценки на туже дату составила 2793 000 руб.

Представитель административного истца Битаров А.А. выразил несогласие с данным заключением, считал его необоснованным, в связи с некорректным подбором аналогов, просил назначить проведение повторной судебной экспертизы.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которому судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Суд пришел к выводу, что данное заключение эксперта также не соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов.

Из содержания заключения эксперта З. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода.

Так, в нарушение требований пунктов 3, 5, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 заключение эксперта З. не отвечает принципу обоснованности, поскольку в нем отсутствует анализ рынка, послуживший основанием для вывода о степени его активности, обоснование выбора аналогов, имеющих существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам (площади), проверяемая информация об их физических характеристиках, ценообразующих факторах в частности, не учтены нетипичные условия продажи аналогов N 2, 3 (срочная, торг), использованы непроверяемые допущения о передаваемых имущественных правах аналога N 1.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).

С учетом изложенного, на основании ходатайства административного истца в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ определением Ставропольского краевого суда от 09.12.2016 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "РусОценка-СК".

В соответствии с заключением N 011-12-2016 от 18.01.2017 года, выполненным экспертом И., рыночная стоимость объекта оценки на туже дату составила 2052 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не усматривает оснований несогласиться с данным выводом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В полном соответствии с требованиями ФСО N 1 в рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 4 аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики и описание объекта оценки, объектов-аналогов представлены в таблице 3, 4 заключения, таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эсперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Эксперт в полном объеме провел анализ рынка земельных участков.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, физическим характеристикам объекта оценки и объектов-аналогов.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование применяемых корректировок".

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 ФСО N 3, статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ.

Ссылки заявителя жалобы на то, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки.

Доводы о высоком уровне цен на объекты недвижимости в городе Пятигорске правого значения не имеют, поскольку не опровергают выводы суда.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, ответчиками (заинтересованными лицами) ни в суд первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, что не отнесено статьей 310 КАС РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Решение суда в части возложения на административного истца судебных расходов по оплате проведенных по делу судебных оценочных экспертиз в общей сумме 45000 руб. соответствует требованиям части 1 статьи 106, части 5 статьи 247 КАС РФ, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11.07.2017 года N 20-П, разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 3, 7 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28.

Правовых оснований для освобождения административного истца от указанных судебных расходов, предусмотренных частью 3 статьи 109 КАС РФ, у суда не имелось.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 29 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи