Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 июля 2017 г. по делу N 33-14976/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Овчинниковой Л.Д., Вологдиной Т.И.,

При секретаре

Дыченковой М.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2017 года гражданское дело N2-14/2017 по апелляционной жалобе Левиной Н. М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2017 года по иску ОАО КБ "Мастер Банк", в лице конкурсного управляющего - ГК "Агентство по страхованию вкладов" к Левиной Н. М. об обращении взыскания на предмет залога,

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя ОАО КБ "Мастер Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" - Чубакова А.Ю.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ОАО КБ "Мастер-Банк", в лице конкурсного управляющего -Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в суд с иском к Левиной Н.М., в котором просит обратить взыскание на заложенное имущество по кредитному договору, а именно на земельный участок площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, участок Хапо-Ое, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости - 1 427 420 рублей.

В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что 26 сентября 2012 года между ОАО КБ "Мастер-Банк" и Левиной Н.М. заключен кредитный договор, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 1 227 000 рублей на срок по 26 сентября 2022 года. Надлежащее исполнение заемщиком условий кредитного договора обеспечено поручительством ООО "Прогресс" и залогом земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, участок Хапо-Ое. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 июля 2016 года принято решение о солидарном взыскании с Левиной Н.М. и ООО "Прогресс" в пользу банка задолженности по кредитному договору в размере 1 827 654 рублей 83 копейки. В настоящем иске банк просит обратить взыскание по кредитному договору на предмет залога - спорный земельный участок.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2017 года постановлено:исковые требования ОАО КБ "Мастер-Банк", в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" удовлетворить частично;

Обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору N 184523 от 26 сентября 2012 года, заключенному между ОАО КБ "Мастер-Банк" и Левиной Н. М., а именно на земельный участок площадью 958 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, участок Хапо-Ое, кадастровый номер: N ... , земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащий, на праве собственности Левиной Н. М., " ... ";

Взыскание произвести путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены в размере 968800 рублей;

Взыскать с Левиной Н. М. в пользу ОАО КБ "Мастер-Банк" судебные расходы в размере 6000 рублей;

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, назначить по делу повторную судебную товароведческую экспертизу для определения стоимости предмета ипотеки.

Левина Н.М. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ путем извещения представителя. 12.07.2017 в 12 часов 13 минут телефонограмму о времени и месте судебного заседания принял представитель Левиной Н.М. - Николаев М.И. (доверенность т.2, л.д. 11).

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем, учитывая, что представленная ответчиком апелляционная жалоба является мотивированной, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося подателя жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Как предусмотрено п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 26 сентября 2012 года между ОАО КБ "Мастер-Банк" и Левиной Н.М. заключен кредитный договор N 184523, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит в размере 1 277 000 рублей для приобретения земельного участка, сроком по 26 сентября 2022 года (л.д. 8).

4 октября 2013 года Левина Н.М. с использованием кредита приобрела земельный участок, площадью 958 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, участок Хапо-Ое, стоимостью 1 427 420 рублей (л.д. 15).

26 февраля 2014 года Управлением Росреестра по Ленинградской области произведена государственная регистрация права собственности Левиной Н.М. на вышеуказанный земельный участок, с одновременной регистрацией залога в силу закона в пользу ОАО КБ "Мастер-Банк" (л.д. 46).

Апелляционным определением судебной коллегии но гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 июля 2016 года по делу N 2-4439/2015 года принято решение о солидарном взыскании с Левиной Н.М. и ООО "Прогресс" в пользу ОАО КБ "Мастер-Банк" задолженности по кредитному договору N 184525 от 26 сентября 2012 года в размере 1 827 654 рублей 83 копеек, а также государственной пошлины в размере 8 289 рублей 25 копеек.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика была назначена и проведена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО "Северо-Западный центр судебных экспертиз".

В соответствии с заключением судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка, площадью 958 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Хапо-Ое по состоянию на 30 октября 2016 года округленно составляет 1211000 рублей (л.д. 204).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, выводов проведенной по делу судебной экспертизы, вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии но гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 июля 2016 года, из которого следует, что Левина Н.М., получив денежные средства в соответствии с кредитным договором N 184523 от 26 сентября 2012 года, принятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей перед кредитором ОАО КБ "Мастер-Банк" в полном объеме и в установленные сроки не исполнила, пришел к обоснованному выводу, что основания для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Также судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные нормы закона, а также то, что в рамках настоящего дела АНО "Северо-Западный центр судебных экспертиз" была проведена товароведческая экспертиза N 1741/2016-ОЭНД согласно которой рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию на 30 октября 2016 года составила (округленно) 1 211 000 рублей, судом были верно применены положения п. 2. ч. 4 ст. 54 Федерального закона об ипотеке и установлена начальная продажная цена в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что составило 968 800 рублей. Данный расчет проверен судебной коллегией и признан верным.

Также судебная коллегия соглашается с взысканием с Левиной Н.М. судебных расходов в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, в размере 6 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно были приняты выводы проведенной по делу судебной экспертизы, так как исходя из экспертного заключения стоимость земельного участка указана без учета находящегося на нем дома, не может быть принят судебной коллегией ввиду следующего.

В условиях кредитного договора N 184523 от 26.09.2012 (л.д. 8-14) не содержатся указания на расположенные на земельном участке какие-либо объекты.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Подпунктом пятым п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 4 ст. 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции, действовавшей в момент заключения договора ипотеки, предусматривалось, что если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

Поскольку факт заключения кредитного договора, как и залог на земельный участок, купленный при участии кредитных денежных средств ответчиком не оспаривался, ходатайство о назначении экспертизы заявлялось представителем ответчика (л.д. 145-146), при этом заявленный в ходатайстве вопрос поставлен: какова рыночная стоимость предмета ипотеки: земельный участок площадью 958 кв.м., категория земель - для дачного строительства, кадастровый N ... , расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, участок Хапо-Ое, то есть вопрос об определении стоимости расположенного на участке незарегистрированного жилого дома в ходатайстве не заявлялся, при этом в ходе разбирательства по делу ответчик не представляла доказательств в подтверждение тому, что на заложенном земельном участке возведен жилой дом, районный суд правомерно назначил экспертизу по заявленному истцом вопросу и рассмотрел дело по заявленным требованиям (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что в соответствии с п. 6 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Из буквального толкования указанной нормы следует, что оценка земельного участка с учетом имеющегося на нем строения должна производиться только в случае, если отсутствуют правоустанавливающие или правопотдтверждающие документы на земельный участок.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что 26 февраля 2014 года Управлением Росреестра по Ленинградской области произведена государственная регистрация права собственности Левиной Н.М. на вышеуказанный земельный участок, с одновременной регистрацией залога в силу закона в пользу ОАО КБ "Мастер-Банк" (л.д. 46).

В соответствии с п. 2 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Таким образом, правоустанавливающие документы на земельный участок имеются в материалах дела и, учитывая, что правоустанавливающих документов на находящийся на участке жилой дом ответчиком получено не было (т.2., л.д. 3), и, следовательно, не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для переоценки выводов произведенной по делу судебной экспертизы не имеется.

Одновременно ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной товароведческой экспертизы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из содержания абз. 3 ч. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Согласно статье 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1), в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (часть 2).

Судебная коллегия полагает, что ответчиком, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не было заявлено оснований, предусмотренных статьей 87 ГПК РФ свидетельствующих о необходимости назначения повторной экспертизы, так как экспертное заключение, выполненное АНО "Северо-Западный центр судебных экспертиз" является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, само исследование было произведено по представленным самим ответчиком вопросам, сделанные в его результате выводы предельно ясны. Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о самом факте наличия на спорном земельном участке каких-либо зданий или сооружений, а также не представлены правоустанавливающие документы, которые бы позволили установить их рыночную стоимость, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной товароведческой экспертизы.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Левиной Н. М. - без удовлетворения.

Ходатайство Левиной Н. М. о назначении по делу повторной судебной товароведческой экспертизы оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: