Решение Ставропольского краевого суда от 22 июня 2017 г. по делу N 3а-567/2017

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., с участием :

секретаря судебного заседания Масленниковой М.А.,

представителя административного истца - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - Левановой Е.С.,

представителей административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - Ситниковой В.Г.,

представителя заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю - Кийковой Е.А.,

заинтересованного лица - Васильевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

22.03.2017 в Ставропольский краевой суд поступил административный иск комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" в размере рыночной стоимости; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" руб., определенной по состоянию на 01.01.2015; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении данного земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 33а, в квартале 612, общей площадью 1491 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли, установленной в отчете оценщика - "данные изъяты" руб. Данное решение Комиссии является незаконным, так как отчет, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости земельного участка, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и не применим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Значительное снижение кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Из отчета об оценке N 020/2016-2 от 14.12.2016 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного сравнительного подхода к оценке, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 4, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка. Согласно п. 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Комитет считает, что данные требования стандартов оценщиком не были выполнены. Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов, однако в таблице 7 указано, что общая площадь объекта - аналога N 1 (400 кв.м), объекта - аналога N 2 (3200 кв.м), объекта- аналога N 3 (2800 кв.м), существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 1491 кв. м. Корректировка по дате предложения составила 0 %, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости представленных объектов-аналогов на дату их предложения. Объект исследования имеет вид разрешенного использования - под магазин розничной торговли. Как усматривается в характеристике аналогов N 3, 4, указанной в таблице 7, данные объекты предполагают коммерческое использование участка, однако эти сведения не совпадают с данным, представленными в скриншотах архива объявлений о продаже земельных участков. Не проведена корректировка в отношении местоположения земельного участка. Объект исследования находиться в северо-западном районе города Ставрополя, а объекты-аналоги N 1, 2 расположены в с. Верхнерусское Шпаковского района, объект-аналог N 3 в юго-западном районе. Данный факт свидетельствует о необходимости внесения корректировок, поскольку стоимость земельного участка напрямую зависит от его местоположения. В рамках проведенного исследования оценщиком применена корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере 14% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь таковым не является. В заключение эксперта не указаны кадастровые номера, объектов - аналогов, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно месторасположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. Кроме того, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

В судебном заседании представитель административного истца - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - Леванова Е.С. поддержала изложенные в административном иске требования, просила их удовлетворить. Пояснила, что земельный участок находится в муниципальной собственности, арендная плата за его пользование поступает в бюджет муниципального образования города Ставрополя. Размер арендной платы исчисляется из размера кадастровой стоимости в связи, с чем изменение размера кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения ведет к уменьшению размера арендных платежей и уменьшению казны муниципального образования. Следовательно, оспариваемым решением комиссии нарушены права административного истца, ответственного за управление муниципальным имуществом. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" руб. не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное назначение и другие характеристики. Считает, что представленный отчет N 020/2016-2 от 14.12.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки. Срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - Ситникова В.Г. просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражении на заявленные исковые требования. Пояснила, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости на 55,2 %, сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю - Кийкова Е.А. возражала в удовлетворении административного иска, сославшись на то, что отчет об оценке N 020/2016-2 от 14.12.2016 года, положенный в основу принятия Комиссией обжалуемого решения, выполнен в соответствии с совокупностью норм законодательства об оценочной деятельности, а потому законные основания к признанию незаконным оспариваемого решения Комиссии не имеется.

Заинтересованное лицо - Васильева А.Ю. просила суд отказать в удовлетворении требований в полном объёме, полагала, что оснований к отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части принадлежащего ей на праве аренды земельного участка не имеется.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив оценщика Трофимова А.С. в качестве свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Ставрополя от 18.03.2013 N 665 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1491 кв.м. по ул. Коломийцева, 33а, в квартале 612, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство станции технического обслуживания автомобилей, и объекта недвижимости (лит. "А") на использование под магазины розничной торговли.

Этим же постановлением ООО "Веркауф" в аренду предоставлен указанный земельный участок под магазины розничной торговли, установлено обременение участка площадью 200 кв.м., передаваемого с особым режимом использования, правом организации, эксплуатирующей коммуникации, производить ремонтные работы в связи с необходимостью эксплуатации водопровода.

24.10.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО ""данные изъяты"" заключен договор аренды N 2670 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Коломийцева, "данные изъяты", квартал "данные изъяты", общей площадью 1491 кв.м., с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли. Срок аренды установлен на 10 лет - с 18.03.2013 по 17.03.2023. На земельном участке имеются каменные нежилые строения, инженерные коммуникации.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2013.

19.11.2015 между ООО фирма ""данные изъяты"" и Васильевой А.Ю. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополь. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - 04.12.2015.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.11.2016 кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составила - 5852130, 27 руб.

14.12.2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление от Васильевой А.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:95, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 33а, квартал 612, общей площадью 1491 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли, с приложением отчета N 020/2016-2 от 14.12.2016 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненного оценщиком Некоммерческого партнерства "Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный Совет" - Трофимовым А.С. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составила - 2617 000 руб.

15.12.2016 в адрес Васильевой А.Ю. направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016. Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 удовлетворено заявление Васильевой А.Ю., определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:95 в размере его рыночной стоимости, установленной в вышеуказанном отчете об оценке - 2617000 руб.

Удовлетворяя заявление Васильевой А.Ю., и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на оформление и содержание отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и установленным федеральным стандартам.

Из представленных суду административными ответчиками доказательств, следует, что заинтересованным лицом - Васильевой А.Ю. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 N П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек.

Из представленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Васильевой А.Ю. принимали участие три члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя комиссии - Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, член комиссии Максимова М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. (главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости). Следовательно, заседание Комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины ее членов. Все члены комиссии проголосовали "за". Таким образом, обжалуемые решения приняты большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

23.12.2017 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, уведомление о проведении заседания комиссии поступило в администрацию г. Ставрополя - 26.12.2016 (л.д. 58), административный иск поступил в краевой суд 22.03.2017, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд по такой категории административных споров.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 22.12.2016, является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611 утвержден федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета 020/2016-2 от 14.12.2016 об оценке, подготовленного оценщиком Некоммерческого партнерства "Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный Совет" - "данные изъяты"оценке подлежал земельный участок, находящийся в аренде у Васильевой А.Ю., с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 33а, квартал 612, общей площадью 1491 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли. Осмотр земельного участка проводился. Земельный участок расположен в 8 км. от центра города, примыкает к трассе Р-269-Ставрополь-Батайск. Типичное окружение земельного участка - производственные базы, тип застройки - общественная, основной тип зданий - смешанный. Территория спланирована и благоустроена. Транспортная доступность хорошая, к участку есть съезд с автомагистрали с асфальтовым покрытием. На участке имеются объекты коммерческого назначения - производственно-складские базы, АЗС.

В указанном отчете оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, установлено, что объект оценки относится к сегменту коммерческого назначения. Степень ликвидности оцениваемого земельного участка охарактеризована как "низкая". Оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, оценщиком найдено 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки (свободные земельные участки коммерческого назначения). При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, состав прав на объекты-аналоги (право собственности), дата продажи. Выбранные для оценки объекты-аналоги имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок. Информация по характеристикам, не указанным в объявлении, уточнялась в ходе телефонных переговоров с продавцами на дату подачи объявления.

Из таблицы 9 - расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком в отчете использованы 2 объекта-аналога, расположенные в г. Ставрополе, по пр. Кулакова и Южный обход, 2 - в районе с. Верхнерусское на Батайской трассе. В отчете применены корректировки на состав передаваемых прав, уторговывание, комиссионный риэлторам. После всех корректировок стоимость 1 кв.м. земельного участка как среднее значение составила - 2706165 руб.

В отчете об оценке оценщиком подробно изложены основания не применения корректировок, а также проведенное интервьюирование продавцов в момент получения сведений об объектах-аналогах.

Кроме того, оценщиком произведена оценка и в рамках доходного подхода, методом остатка для земли, с последующим согласованием (обобщением) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Ссылка в административном иске на отсутствие в отчете об оценке кадастровых номеров объектов-аналогов, их точного адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости относительно места расположения и целевого назначения земельных участков-аналогов, по мнению суда, нельзя признать обоснованными. Административный истец в подтверждение указанных недостатков отчета об оценке не сослался на нормы федерального закона или ФСО, в соответствии с которыми в отчете об оценке должны содержаться именно такие данные. Вместе с тем, в соответствии с разделом 3 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Министерства имущественных отношений Российской Федерации, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы административного истца о незаконности решения Комиссии в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, а потому у комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В ходе судебного рассмотрения данного административного иска надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено. Несогласие лица, участвующего в деле, с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, явившейся основанием к удовлетворению заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, не является основанием к удовлетворению заявленных требований, поскольку специальными познаниями в оценочной области лица, участвующие в деле, не обладают.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требованиях.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценке; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рублей 27 копеек, определенной по состоянию на 01.01.2015 года; указании на то, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суууд принявши решении в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.