Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 мая 2017 г. по делу N 33-6895/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Савельевой Т.Ю.

судей

Параевой В.С., Птоховой З.Ю.

при секретаре

Сидорове Д.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Королева Игоря Викторовича на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2016 года по гражданскому делу N 2-14216/2016 по иску к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" о выселении из нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Савельевой Т.Ю., объяснения представителя истца Пушкиной Я.А., действующей на основании доверенности от 02 ноября 2015 года, представителей ответчика Вахминцевой Л.Н., действующей на основании доверенности от 24 марта 2017 года сроком до 31 декабря 2017 года, Юшкевич М.Е., действующей на основании Устава, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Королев И.В. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Централизованная библиотечная система Приморского района", которым, ссылаясь на положения ст.ст. 309, 450.1, 453, 622 Гражданского кодекса РФ, просил выселить указанного ответчика из нежилого помещения общей площадью 630,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N ... (л.д. 5-6).

В обоснование иска истец указал, что он является собственником указанного нежилого помещения, которое приобрел у Коркуновой В.Д. на основании договора купли-продажи от 25.10.2015 г.

31.12.2014 г. у Коркуновой В.Д. с ответчиком был заключен контракт аренды объекта нежилого фонда N 1/224, срок действия указанного контракта - до 31 декабря 2015 г.

По истечении срока аренды и после смены собственника нежилого помещения договор свое действие не прекратил в силу положений ст.ст. 617, 621 Гражданского кодекса РФ.

По условиям п. 3.2. контракта ответчик принял на себя обязательство уплачивать арендодателю арендную плату не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, а по условиям п. 3.6. контракта - самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и затраты на содержание помещения, однако указанные обязательства не исполняет.

Ссылаясь на положения п. 5.2 контракта, неисполнение ответчиком его условий, реализуя права, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, в том числе, но не исключительно, ст. 450.1 ГК РФ, а также контрактом аренды объекта нежилого фонда N 1/224 от 31 декабря 2014 года, письмом от 22 марта 2016 года истец заявил об отказе от исполнения контракта в полном объеме, что влечет его прекращение с момента получения ответчиком настоящего уведомления. Кроме того, истец просил ответчика передать (возвратить) истцу нежилые помещения в течение 10 рабочих дней с момента получения указанного уведомления.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2016 года исковые требования Королева И.В. к СПбГБУ "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" о выселении из нежилого помещения оставлены без удовлетворения.

Полагая указанное решение суда незаконным и необоснованным Королев И.В. подал апелляционную жалобу, которой просил его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие у ответчика оснований занимать спорные нежилые помещения в связи с прекращением контракта, неисполнением ответчиком пунктов 3.2., 3.6. контракта до настоящего времени, что является основанием для отказа истца от исполнения контракта.

Истец Королев И.В. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в порядке ст. 48 ГПК РФ направил в суд своего представителя.

Представитель истца Пушкина Я.А., действующая на основании доверенности, в заседание суда апелляционной инстанции явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на ее удовлетворении.

Представители ответчика, действующие на основании доверенности и Устава учреждения, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, полагали решение суда законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.12.2014 г. между Коркуновой В.Д. ("Арендодатель") и Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" ("Арендатор") был заключен контракт аренды объекта нежилого фонда N 1/224, в соответствии с которым ответчик ("Арендатор") принял в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение N ... общей площадью 630,3 кв.м, расположенное на 1-м и 2-м этажах многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N ... (в настоящее время - N ... ) (л.д. 8-15).

Согласно пункту 1.3. настоящий контракт действует с 02.01.2015 г. до 31.12.2015 г. включительно.

30.12.2015 г. право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Королевым И.В. на основании договора купли-продажи от 25.10.2015 г. (л.д. 7)

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 3.2. контракта ответчик принял на себя обязательство уплачивать Арендодателю арендную плату безналичным путем не позднее 5 числа оплачиваемого месяца (арендная плата не включает в себя коммунальные и иные платежи по обслуживанию Объекта), а по условиям п. 3.6. контракта - оплачивать специализированным организациям коммунальные услуги и затраты по содержанию Объекта, компенсировать арендодателю расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием объекта в случае внесения платежей по указанным контрактам арендодателем.

В ходе рассмотрения дела установлено, что указанные обязательства по уплате арендных платежей и оплате коммунальных услуг с начала 2016 года ответчик не исполняет.

В силу пункту 5.2. контракта арендодатель вправе отказаться от исполнения контракта в полном объеме, что влечет прекращение его действия в случае однократного неисполнения арендатором условий контракта, при отказе арендодателя от исполнения контракта, он направляет арендатору сообщение. Контракт считается расторгнутым в день получения арендатором отказа от исполнения контракта без подписания дополнительного соглашения.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку с января 2016 года ответчик не исполнял предусмотренные п. 3.2., 3.6. контракта обязательства по уплате арендных платежей и оплате коммунальных услуг, руководствуясь положениями ст. 450.1 ГК РФ, а пункта 5.2. контракта аренды объекта нежилого фонда N 1/224 от 31 декабря 2014 года, письмом от 22 марта 2016 года истец уведомил ответчика об отказе от исполнения контракта, а также потребовал в течение 10 рабочих дней с даты получения ответчиком указанного уведомления передать (вернуть) истцу помещения, уплатить арендную плату за весь период просрочки по указанным в письме банковским реквизитам.

Согласно материалам дела 28 марта 2016 года уведомление истца об отказе от исполнения договора получено ответчиком.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, п. 5.2. контракта его действие прекратилось 28 марта 2016 года, между тем, спорные помещения не возвращены истцу до настоящего времени.

Письмом от 29 марта 2016 года N 92 ответчик сообщил истцу о неоднократном направлении в адрес предыдущего собственника помещений Коркуновой В.Д. писем с предложением о заключении договора аренды на 2016 год, а также о том, что в связи с неоформлением арендных отношений с собственником спорных помещений СПбГБУ "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" не заключены договоры на коммунальное и долевое участие в содержании помещения. Кроме того, ответчик просил истца рассмотреть вопрос о заключении договора аренды объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" на 2016 год с установлением арендной платы за пользование объектом в сумме 399 000 руб. в год (л.д. 66-67).

СПбГБУ "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" также уведомило истца о принятии КИО Санкт-Петербурга решения о необходимости предоставления помещения для размещения Центральной районной детской библиотеки, в котором будет производиться ремонт для обеспечения условий хранения фондов, что требует времени.

До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, коммунальные услуги не оплачены, спорные помещения истцу не переданы.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что невнесение ответчиком арендных платежей произошло вследствие неисполнения истцом требований пункта п. 2.1.5. контракта аренды нежилого помещения N 1/224 от 31.12.2014 г., согласно которому в случае изменения адреса, платежных и иных реквизитов арендодателя, он обязан сообщить арендатору новые данные в течение 5 календарных дней с даты их изменения.

Кроме того, суд указал, что перечисление денежных средств заказчиком возможно только стороне (исполнителю) государственного (муниципального) контракта с соблюдением требований Порядка санкционирования оплаты денежных обязательств получателей средств федерального бюджета и администраторов источников финансирования дефицита федерального бюджета, утвержденного Приказом Минфина России от 01.09.2008 N 87н. Особый имущественно-правовой статус арендатора не позволяет ему производить платежи по договору аренды без соблюдения необходимой формы, предусмотренной Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

В результате суд пришел к выводу о вине арендодателя в нарушении арендатором условий п. 5.2. контракта.

Ссылаясь на положения части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, суд указал, что право на односторонний отказ от исполнения обязательств вследствие невнесения арендатором арендных платежей у арендодателя не возникло, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что арендодателем сделано не было, в связи с чем оснований для применения положений ст.ст. 453, 622 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Согласно материалам дела с 28 марта 2016 года ответчику достоверно известны банковские реквизиты истца, между тем, задолженность по внесению арендной платы не погашена ответчиком до настоящего времени, спорные помещения истцу не переданы.

Довод ответчика и вывод суда о невозможности осуществления платежей по договору аренды в связи с отсутствием сведений о новом собственнике помещений, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку в данном случае ответчик обязан был произвести, но не произвел арендные платежи за январь, февраль, март 2016 года, по известным ему реквизитам предыдущего собственника, реквизиты которого ему были известны. Между тем, ответчик не производил никакие платежи ни предыдущему собственнику, ни истцу.

Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы истца о том, что в соответствии с положениями статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не лишен был возможности внести причитающиеся платежи в депозит нотариуса, что считалось бы исполнением обязательства.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не соблюдена форма государственного контракта, предусмотренная Федеральным законом от 05 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

При этом в решении суда отсутствует указание на то, в чем именно выразилось несоблюдение истцом формы государственного контракта, а также, что помешало ответчику исполнить требования закона по соблюдению указанной формы по истечении срока действия контракта аренды объекта нежилого фонда N 1/224.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Какие-либо специальные положения государственного контракта, арендатором по которому является бюджетное учреждение, в случае возобновления его на тех же условиях на неопределенный срок законодательством не предусмотрены.

Более того, как усматривается из письма Жилищного кооператива N 22 ПО "Ленинградский Северный завод" N 34 от 07 сентября 2016 года ответчик не имеет действующих договоров с Жилищным кооперативом N 22 ПО "Ленинградский Северный завод" для оплаты содержания помещения и коммунальных услуг на 2016 год и не обращался в текущем году с заявлением о заключении таких договоров, в 2016 году оплата за содержание помещения и коммунальных услуг за помещения не поступала, по состоянию на 01 сентября 2016 года по лицевому счету N 265 числится задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 319 646 рублей 25 копеек.

Кроме того, письмом исх. N 4 от 14 января 2016 года ответчик информирует Жилищный кооператив N 22 ПО "Ленинградский Северный завод" о том, что по состоянию на 14 января 2016 года собственник помещения библиотеки не заключил договор аренды на 2016 год без объяснения причин, и в связи с отсутствием договора аренды на данное помещение ответчик не имеет юридического основания для заключения договоров на коммунальное обслуживание и долевое участие.

Как правильно указал Королев И.В. в апелляционной жалобе, исходя из выводов суда о несоблюдении формы государственного контракта, у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания занимать спорные помещения после 31 декабря 2015 года, между тем, ответчик занимает их до настоящего времени, нарушая права собственника.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая существенное нарушение ответчиком условий контракта, выразившееся в неоплате арендных и коммунальных платежей на дату направления истцом соответствующего уведомления (22 марта 2016 г.), при том, что по условиям контракта (пункт 5.2.) для отказа от исполнения договора достаточно однократного нарушения арендатором его условий, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действие контракта прекратилось 28 марта 2016 г.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору.

В связи с прекращением контракта у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорные нежилые помещения.

Вывод суда о том, что в силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения обязательств вследствие невнесения арендатором арендных платежей у арендодателя не возникло, поскольку он потребовал досрочного расторжения договора, не направив арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, подлежит отклонению судебной коллегией, так как требования истца основаны на положениях ст.ст. 450.1, 453, 622 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом в силу пункту 5.2. контракта арендодатель вправе отказаться от исполнения контракта в полном объеме, что влечет прекращение его действия в случае однократного неисполнения арендатором условий контракта, при отказе арендодателя от исполнения контракта, он направляет арендатору сообщение. Контракт считается расторгнутым в день получения арендатором отказа от исполнения контракта без подписания дополнительного соглашения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договора, при этом предусмотренный ст. 450.1 ГК РФ, условиями контракта порядок отказа от исполнения контракт им соблюден.

Более того, уведомление истца от 22 марта 2016 года содержало также требование о погашении задолженности по арендной плате (за январь-март 2016 г.), которое ответчиком не исполнено до настоящего времени.

На дату рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции ответчиком не погашена задолженность по арендной плате за период с января 2016 г. по апрель 2017 г., не оплачены коммунальные услуги, при этом помещения используются ответчиком до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, вывод суда о вине арендодателя в сложившейся ситуации представляется неосновательным.

Судебная коллегия полагает, что действие контракта прекратилось в любом случае, в том числе, на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что истец отказался от исполнения договора 22 марта 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действие контракта N 1/224 прекратилось, в том числе, и по данному основанию (в уведомлении от 22 марта 2016 года истец указывал, что отказываясь от исполнения договора, не ограничивается положениями ст.ст. 309, 450.1 ГК РФ).

Довод ответчика о социальной значимости его деятельности (библиотека) и невозможности освобождения арендуемого объекта в установленные истцом сроки, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку согласно материалам делам распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 173-рк от 01 апреля 2016 года "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"" помещения по указанному адресу закреплены за Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением "Центральная библиотечная система Приморского района Санкт-Петербурга" на праве оперативного управления, в 2016 году ответчиком заключены контракты с подрядчиками на выполнение работ по капитальному ремонту предоставленных ему помещений.

То обстоятельство, что до настоящего времени ремонт в помещениях не завершен, основанием для отказа истцу в удовлетворении иска и передаче ему принадлежащих ему помещений не является.

Учитывая указанные обстоятельства, в том числе, предоставление ответчику нежилого помещения для размещения библиотеки, судебная коллегия считает, что, продолжая занимать спорные помещения в отсутствие законных оснований, ответчик нарушает имущественные права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим истцу объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В связи с изложенным, руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, в целях восстановления нарушенного права истца судебная коллегия полагает решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2016 г. об отказе истцу в удовлетворении иска отменить, принять новое решение, которым иск Королева И.В. к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Централизованная библиотечная система Приморского района" удовлетворить: выселить ответчика из нежилого помещения общей площадью 630,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый N ... (ранее - N ... ).

В связи с изложенным, руководствуясь положениями ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2016 г. об отказе истцу в удовлетворении иска отменить, принять новое решение.

Исковые требования Королева Игоря Викторовича к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Централизованная библиотечная система Приморского района" удовлетворить.

Выселить Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Централизованная библиотечная система Приморского района" из нежилого помещения общей площадью 630,3 кв.м, 1-2 этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровый номер N ...

Председательствующий:

Судьи: