Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 13 октября 2017 г. по делу N 33-6799/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ланцовой М. В.,

судей Чернышевой И. В., Щукина А. Г.,

при секретаре Тарасовой Е. А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 октября 2017 года

дело по исковому заявлению Метус В.В. к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора приватизации состоявшимся, о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,

по апелляционной жалобе истца Метуса В.В., подписанной его представителем по доверенности Леоновой А.В. на решение Омского районного суда Омской области от 17 июля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Метус В.В. о признании договора от 30.07.1992 г., заключённого между совхозом "" ... "" и Метус В. В. состоявшимся на условиях приватизации, о признании права собственности на квартиру N " ... " площадью 55,4 кв.м. в доме N " ... " по ул. " ... " в п. " ... " Омского района Омской области на основании договора от 30.07.1992, оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Щукина А. Г. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Метус В. В. обратился с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора от 30 июля 1992 года, заключённого между совхозом "Ачаирский" и Метус В. В. состоявшимся на условиях приватизации, о признании права собственности на квартиру N " ... " площадью 55,4 кв.м. в доме N " ... " по ул. " ... " в п. " ... " Омского района Омской области на основании договора от 30 июля 1992 года. В обоснование заявленных требований Метус В. В. указал, что спорное жилое помещение приобрёл у совхоза "" ... "" по договору N " ... " от 30 июля 1992 года. Договор был удостоверен Комсомольским сельским Советом народных депутатов 30 июля 1992 года и зарегистрирован в реестре за N " ... ". На момент продажи жилой дом имел две квартиры. В пользовании Метус В. В. находилась квартира N " ... " Технической документации на указанный жилой дом и на квартиру в момент заключения договора у совхоза не имелось. На момент заключения спорного договора купли-продажи право собственности на продаваемый объект за совхозом "" ... "" не было зарегистрировано. В настоящее время квартира не значится ни в реестре муниципальной, ни в реестре государственной собственности. На основании свидетельства N " ... " на право собственности на землю от 20 июля 1992 года ему принадлежит земельный участок, под жилым домом, в котором расположена спорная квартира.

Поскольку право собственности на спорную квартиру за совхозом не было зарегистрировано в связи с действующим на момент приватизации в 1992 году установленном порядке, просил признать заключённый между ним и совхозом "" ... "" спорный договор состоявшимся на условиях приватизации и признать право собственности на квартиру N " ... " площадью 55,4 кв.м. в доме N " ... " по ул. " ... " в п. " ... " Омского района Омской области.

Истец Метус В. В. в судебном заседании участия не принимал.

Представитель истца Метуса В. В. по доверенности Леонова А. В. в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности Доставалов С. П. против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что правовые основания для признания за Метусом В. В. права собственности на квартиру в порядке приватизации отсутствуют.

Третье лицо Рецлав Л. М., представители третьих лиц Территориального управления Росимущества в Омской области, Администрации Комсомольского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Министерства имущественных отношений Омской области, Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истца Метуса В. В., подписанной его представителем по доверенности Леоновой А. В., содержится просьба об отмене решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований, поскольку исследованными в судебном заседании доказательствами факт заключения договора купли-продажи квартиры доказан.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца, третьих лиц Рецлав Л. М., Территориального управления Росимущества в Омской области, Администрации Комсомольского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Министерства имущественных отношений Омской области, Управления Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещённых о месте и времени судебного заседания и не сообщивших причин неявки.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Леоновой А. В., выступающей на основании доверенности и поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности Доставалова С. П., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что объект индивидуального жилищного строительства жилой дом N " ... " по ул. " ... " в пос. " ... " Омского муниципального района Омской области состоит из двух частей, построен в 1978 году (л.д. N " ... ").

Рецлав Л. М. является собственником части указанного жилого дома литера А(2Ч) на основании договора от 07 августа 1992 года Nб/н, зарегистрированного администрацией Комсомольского сельского Совета народных депутатов Омского района Омской области за N " ... " (л.д. N " ... ").

По поименованному договору " ... " совхоз продал, а Рецлав Л. М. купила находящийся в " ... " жилой дом общей полезной площадью 46,3 кв.м. (л.д. N " ... ").

Кроме того 23 апреля 1992 года между совхозом "" ... "" (продавец) и Рецлав Л. М. (покупатель) подписан договор N " ... " по которому продавец продал, а покупатель купил занимаемую им и членами его семьи половину дома по адресу " ... " (л.д. N " ... ").

Постановлением совместного заседания администрации и профсоюзного комитета совхоза "" ... "" от 10 марта 1986 года квартира N " ... " дома N " ... " по ул. " ... " выделена водителю автопарка Метусу В. В. (л.д. N " ... ").

23 апреля 1992 года между совхозом "" ... "" (продавец) и Метусом В. В. (покупатель) подписан договор N " ... ", по условиям которого продавец продал, а покупатель купил занимаемую им и членами его семьи половину дома по адресу " ... ". В договоре имеется отметка о том, что продажная цена квартиры составляет 1 268 рублей, которые внесены в кассу совхоза (л.д. N " ... ").

Администрацией Комсомольского сельского поселения предоставлен дубликат договора N " ... " от 30 июля 1992 года, по которому Метус В. В. купил за 1 268 рублей у " ... " совхоза полдома N " ... " по ул. " ... " в п. " ... " Омского района Омской области. Домовладение расположено на земельном участке мерою 400 кв.м. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в администрации Комсомольского сельского поселения Совета народных депутатов (л.д. N " ... ").

В похозяйственных книгах по адресу п. " ... " ул. " ... "N " ... " кв. N " ... " с 1991 по 2007 год числились Метус В. В. и члены его семьи (л.д. N " ... ").

На основании свидетельства N " ... " от 20 июля 1992 года Метусу В. В. предоставлено в собственность 0,04 га земли для ведения личного подсобного хозяйства по адресу пос. " ... " ул. " ... "N " ... " (л.д. N " ... ").

По сведениям муниципального архива на основании Постановления главы администрации Омского района от 23 февраля 1993 года N " ... "-п на базе совхоза "" ... "" создано акционерное общество закрытого типа "" ... "", которое в последствие реорганизовано в ЗАО "" ... "", СПК "" ... "", СПК "" ... "-1" (л.д. N " ... ").

Разрешая спор и отказывая в иске, суд указал на то, что договор купли-продажи и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы не были. Акт приёма-передачи жилого помещения по данному договору не представлен. Из анализа договора следует, что он является договором купли-продажи, в то время как истец просит признать его состоявшимся как договор приватизации.

Объект недвижимости, указанный в договоре N " ... ", не индивидуализирован, не указаны его существенные признаки: площадь, адрес (не указан населённый пункт, номер дома, кроме названия улицы), не указано на каком земельном участке располагается жилой дом. Доказательств оплаты по договору N " ... ", поступление денежных средств в кассу совхоза "" ... "", суду не представлено. В договоре имеются противоречия: договор заключается от имени начальника ЖКХ Б.В.А. (полномочия которого на заключение договора от имени совхоза "" ... "" ничем не подтверждены), а подписан договор директором совхоза "" ... "", при этом ненадлежащим образом т.к. имеется только факсимильная подпись директора совхоза "" ... "". Договор N " ... " не удостоверен (не зарегистрирован) надлежащим образом сельским Советом - отсутствует печать администрации Комсомольского сельского Совета, не указано кому принадлежит, имеющаяся в договоре подпись (не указана ФИО должностного лица), а также не указан номер регистрационной записи. Выданный администрацией Комсомольского сельского поселения дубликат договора N " ... ", хранящегося в делах администрации Комсомольского СП ОМР Омской области не соответствует по содержанию подлиннику договора N " ... ". Документы подтверждающие, что спорное жилое помещение когда-либо находилось в собственности, в оперативном управлении совхоза "Ачаирский", или находилось у него на ином праве, отсутствуют.

Также суд отклонил ссылки истца на документы в отношении жилого помещения, принадлежащего Рецлав Л. М., поскольку Рецлав Л. М. стороной спорного договора не являлась, на праве собственности ей принадлежит иной объект недвижимости. Не были приняты судом и доводы о том, что спорное жилое помещение расположено на земельном участке, который находится в собственности Метус В. В.

Указанные выводы суда основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что часть спорного жилого дома, являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, зарегистрирована на праве собственности за Рецлав Л. М. на основании договора с совхозом "" ... "". Вопреки выводам районного суда, Рецлав Л. М. принадлежит часть объекта недвижимости (жилого дома), на вторую часть которого претендует истец. Указанное обстоятельство подтверждает факт принадлежности дома совхозу "" ... "" до заключения договоров приватизации. При этом следует учитывать, что иные правопритязания на спорное жилое помещение отсутствуют.

Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года N 708 (утратившими силу с 27 января 2003 года) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утверждённой Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10 февраля 1992 года, принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства N 724 от 17 июля 1995 года "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность", утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.

Следовательно, при реорганизации совхоза "" ... "", принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, подлежал либо передаче в собственность соответствующим местным органам власти, то есть в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации.

Материалами дела подтверждается, что право собственности на спорное жилое помещение ни за кем не зарегистрировано.

Так же отсутствуют сведения о вынесении судебного решения, которым за кем-либо признано право собственности на данную часть жилого дома.

Это обстоятельство подтверждает доводы истца о передаче спорного жилого помещения ему по договору приватизации.

Пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Указав, что договор, на основании которого истец просит признать право собственности, не является договором приватизации, суд не учёл, что в соответствии со статьёй 1 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, приватизация жилья предполагала бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

То есть действовавшее законодательство предусматривало как безвозмездную, так и возмездную передачу жилых помещений в собственность граждан, что не было учтено судом.

Отсутствие регистрации договора и перехода права собственности не могло служить мотивом для отказа в иске, поскольку именно эти обстоятельства являлись основанием для обращения в суд, так как препятствовали реализации права во внесудебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом не запрещается использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования. При этом следует учитывать, что на договоре имеется оттиск печати совхоза.

Вопреки выводам суда доказательством оплаты по договору является запись в нём о том, что покупателем при заключении договора уплачено 100% продажной цены квартиры в кассу совхоза "" ... "" (пункт 2 договора).

Ни Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", ни Гражданским кодексом РСФСР не было предусмотрено составление подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это требование закреплено в пункте 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 1996 года.

Судебная коллегия отмечает, что истец с семьёй фактически проживал в приобретённом помещении, что и при отсутствии акта его приёма-передачи, свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта, а покупатель - по его принятию.

При оценке содержания договора судом не учтены положения абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учётом цели договора приватизации, по которому в силу закона бесплатно передаются или продаются в собственность граждан на добровольной основе занимаемые ими жилые помещения, с определённостью можно установить волю сторон на продажу половины дома расположенного по адресу пос. " ... " Омского района Омской области ул. " ... " д.N " ... ", где и проживал истец.

Кроме того, основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со свидетельством N " ... " от 20 июля 1992 года Метус

В. В. является собственником земельного участка площадью 0,04 га для ведения личного подсобного хозяйства по адресу пос. " ... " ул. " ... "N " ... ", то есть земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом.

Вывод суда о том, что указанное свидетельство является недопустимым доказательством, ошибочен. Имеющиеся в свидетельстве исправления оговорены компетентным должностным лицом сельского поселения. Свидетельство никем не оспорено и недействительным не признано.

Между тем Метус В. В. не является собственником расположенного на данном земельном участке жилого дома.

Данное обстоятельство противоречит основным принципам земельного законодательства.

Это также не было учтено судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает установленным, что сторонами заключён и исполнен договор приватизации жилого помещения, занимаемого Метусом В. В. и членами его семьи.

В этой связи решение суда следует отменить в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильном применением норм материального права с постановлением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия отмечает, что в резолютивной части апелляционного определения не требуется указания на признание спорного договора состоявшимся, поскольку в конечном итоге требования истца сводятся к признанию права собственности.

Из представленных истцом технического и кадастрового паспортов на жилой дом усматривается, что спорное жилое помещение представляет собой часть жилого дома общей площадью 55,4 кв.м., инвентарный номер N " ... ", литера АА1, (квартира N " ... " по записям Единого государственного реестра недвижимости) в связи с чем, за Метусом В. В. следует признать право собственности на жилое помещение (часть жилого дома) указанной площади.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Омского районного суда Омской области от 17 июля 2017 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Признать за Метусом В.В. право собственности на часть жилого дома общей площадью 55,4 кв.м., инвентарный номер N " ... ", литера АА1, расположенного по адресу: Омская область Омский район п. " ... ", ул. " ... " д. N " ... ".

Управлению Росреестра по Омской области осуществить постановку указанного жилого помещения на кадастровый учёт и государственную регистрацию права собственности.

Председательствующий:

Судьи: