Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-8981/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Пилипенко Е.А.

Судей: Зуевой С.М., Коваленко В.В.

При секретаре Левицкой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в "адрес" 26 сентября 2017

года дело по апелляционной жалобе ООО "СК-Инвест" на решение Заельцовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении иска ООО "СК-Инвест" об истребовании из незаконного владения Шестаковой Е. Н., Шестакова О. А."адрес" кадастровым номером N, общей площадью 95,3 кв.м., расположенной на втором этаже многоэтажного жилого дома по адресу: "адрес".

Удовлетворен встречный иск Шестаковой Е.Н.

Признан действующим договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГN, заключенный между ООО "СК-Инвест" и Шестаковой Е. Н..

Признано право собственности Шестаковой Е. Н. на квартиру номер N (кадастровый N), общей площадью 95,3 кв.м., расположенную на втором этаже многоэтажного жилого дома по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения представителей ООО "СК-Инвест" - Иванова И.А. и Галитарова Д.Л., объяснения Шестаковой Е.Н. и её представителя Казакова В.О., объяснения Шестакова О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "СК-Инвест" обратилось в суд с иском к Шестаковой Е.Н., Шестакову О.А., просило истребовать находящуюся во владении ответчиков "адрес" в "адрес", собственником которой является истец, а ответчики свои обязательства по оплате построенной квартиры не исполнили в полном объеме. Направляемые ответчикам требования игнорируются, освобождать квартиру в добровольном порядке ответчики отказываются.

Шестакова Е.Н., обратившись с встречным иском, просила признать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГN, заключенный между нею и ООО "СК-Инвест" действующим, а односторонний отказ ответчика от его исполнения незаконным; признать ее право собственности на спорное жилое помещение.

Заявленные встречные требования обосновала тем, что ее обязанность по оплате спорной квартиры является встречной, а по первоначальному обязательству ООО "СК-Инвест" должно было передать ей квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1.3 договора участия в долевом строительстве), чего не сделано до настоящего времени. Также на застройщике лежала обязанность известить ее о готовности жилого помещения к передаче, что также не выполнено до настоящего времени. Указанное позволяет ей в силу п.2 ст.328 ГК РФ приостановить исполнение своего обязательства.

Застройщик злоупотребил правом, не заявляя об одностороннем отказе более чем год с момента начала фактического использования спорного помещения, в которое было вложено более 4 000 000 руб. на отделку.

Односторонний отказ не может считаться законным, поскольку в нарушение п.5 ст.9 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился за их получением, застройщик обязан зачислить данные денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика и сообщить об этом участнику долевого строительства.

Согласно пункту 3 ст.328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Таким образом, помимо злоупотребления правом со стороны Застройщика имеет место совершение конклюдентных действий по признанию договора от ДД.ММ.ГГГГN, выразившихся в фактическом удержании денежных средств по договору.

Судом постановленовышеуказанное решение, с которым не согласно ООО "СК-Инвест" и в апелляционной жалобе его директор Галитаров Д.Л. просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что отказывая ООО "СК-Инвест" в удовлетворении требований по первоначальному иску, суд пришел к выводу о наличии в действиях застройщика признаков злоупотребления правом, выраженных, по мнению суда, в одном единственном показателе - длительной задержке реализации апеллянтом своего права на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве. Предъявление такого отказа застройщиком через год после фактического вселения семьи Шестаковых, согласно позиции суда, существенно нарушает права последних, выполнивших в квартире за указанное время дорогостоящий ремонт.

В то же время, материалами дела подтверждается, что по условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора участия в долевом строительстве (л.д.152-155) участник обязался произвести оплату долевого взноса в размере 3 800 000 рублей в день регистрации договора в Управлении Росреестра по "адрес" (пункт 3.2. Договора). Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Неоплаченная часть долевого взноса, составила 1 000 000 рублей.

Исполнение условий договора путём внесения 1000000 рублей на депозит нотариуса нельзя признать надлежащим, поскольку оно было совершено после прекращения договора, на этапе судебного разбирательства и преследовало лишь одну недобросовестную цель - создать видимость отсутствия нарушений обязательства со стороны ответчика для введения суда в заблуждение.

Оставлены без внимания доводы о том, что в действиях самой Шестаковой Е.Н. усматриваются многочисленные признаки злоупотребления правом. Шестакова Е.Н. намеренно не исполнив свои обязанности по оплате долевого взноса (1000000 рублей), при наличии просроченной задолженности перед застройщиком, выполняет дорогостоящий ремонт в квартире, стоимость которого, по утверждению участника долевого строительства составляет 4000000 рублей, при этом, не подтверждается какими-либо доказательствами.

Принимая решение об удовлетворении требований встречного иска, суд не учел положения Закона об участии в долевом строительстве, которые их правовой взаимосвязи указывают на то, что первичным этапом в отношениях по долевому строительству является привлечение денежных средств участников. Такие этапы как строительство (создание) объекта и его передача участникам неизменно следуют за этапом сбора денежных средств, без которых создание объекта, очевидно, невозможно.

Обязанность участника оплатить долевой взнос не может расцениваться как встречная по отношению к обязанности застройщика передать объект. Невозможно передать несозданный по причине отсутствия взносов объект строительства. Обязанность участников оплатить взносы при любых условиях является первичной, поскольку только ее исполнение способно привести к дальнейшему построению и развитию отношений по участию в долевом строительстве.

Иное толкование существа отношений долевого участия в строительстве приведет к искажению самого смысла этих отношений.

На встречный характер обязанности застройщика передать объект участнику по отношению к обязанности по оплате взноса указывал и Верховный Суд РФ в Определении от 13.10.2015 N 5-КГ15-147.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1,2,4 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является одним из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одним из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СК-Инвест" и Шестаковой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве N на квартиру номер 11стр., общей площадью жилого помещения 95,3 кв.м., без учета летних помещений, расположенную на втором этаже многоэтажного жилого дома по адресу: "адрес" стр.

По условиям договора застройщик обязан передать жилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, а участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику 3800000 руб. в день регистрации договора в Управлении Росреестра по "адрес". Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

По квитанции от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СК-Инвест" приняло от Шестаковой Е.Н. денежную сумму в размере 2800000 руб. (том 1 л.д.62). Данный факт сторонами не оспаривается, иных договоров долевого участия не представлено.

При этом, из пояснений Шестаковой Е.Н. усматривается, что проект договора был составлен ранее, т.е. ДД.ММ.ГГГГ и по нему была произведена оплата, однако на регистрацию по согласованию сторон был сдан и подписан сторонами тот же договор, но от иной даты от ДД.ММ.ГГГГ.

13.05.2016г. в адрес Шестаковой Е.Н. направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности в размере 3800000 рублей и неустойки.

ДД.ММ.ГГГГШестаковой Е.Н. ООО "СК-Инвест" направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения указанного договора долевого участия.

Факт направления данных юридически значимых сообщения и их получения адресатом Шестакова Е.Н. не оспаривала.

ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости зарегистрировано право собственности ООО "СК-Инвест".

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, с момента уплаты Шестаковой Е.Н. денежных средств и до окончания строительства застройщик ООО "СК-Инвест" использовал её денежные средства, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и Шестаковой Е.Н. возник по истечении 2-х лет с момента внесения ею суммы платежа и после года завершения строительства жилого дома и сдачи и готовности объекта долевого строительства к эксплуатации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения /пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ/.

В соответствии с п.2.1.1. договора, застройщик обязуется до 1 апреля 2015 передать жилое помещение участнику по акту приёма-передачи. При этом застройщик обязан не менее чем за месяц до момента передачи жилого помещения направить участнику сообщение о завершении строительства объекта, о готовности жилого помещения к передаче и о необходимости его принятия. Указанное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в разделе 7 договора адресу участника ("адрес") или вручено участнику лично под расписку (том 1 л.д.152-155).

Материалы дела свидетельствуют о том, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО "СК-Инвест" ДД.ММ.ГГГГ, при этом, в адрес участника долевого строительства Шестаковой Е.Н. сообщения, в соответствии с указанным пунктом 2.1.1. договора, о готовности объекта и необходимости его принятия не направлялось. Не было об этом сообщено и при регистрации договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. О последствиях бездействия Шестакова Е.Н. своевременно извещена не была, в том числе и в случае неоплаты задолженности, в частности 1000000 рублей.

Так же, как видно из материалов дела, установлено судом и не отрицается сторонами, семья Шестаковых Е.Н., О.А. проживает в спорном жилом помещении с мая 2015 года. При этом, вселение произошло с ведома застройщика, т.к. им переданы ключи работниками застройщика, после чего произведена дорогостоящая / со слов сторон/ отделка спорного жилого помещения.

При этом, на момент вселения Шестаковой Е.Н. застройщиком так же не было сообщено о сдаче дома в эксплуатацию, не подписан акт приема передачи квартиры, не заявлено каких -либо требований о доплате.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ между Шестаковой Е.Н. и ООО УК "ЖК Гагаринский" был заключен договор управления N многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу "адрес" /л.д.168-171 т.1/ и с этого времени осуществляются все необходимые платежи / л.д.176-216 т.1/.

Учитывая данные обстоятельства, вышеперечисленные нормы права, суд пришёл к правильному выводу о ничтожности одностороннего отказа ООО "СК-Инвест" от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку объект был построен и фактически передан участнику, что свидетельствует о фактическом исполнении обязательств по передаче, и с учетом того, что на момент рассмотрения спора денежные средства Шестаковой Е.Н. внесены в полном объеме, отказал в истребовании квартиры.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Удовлетворяя встречные исковые требования Шестаковой Е.Н., суд первой инстанции, оценив все представленные по делу доказательства, обоснованно исходил из того, что, поскольку при рассмотрении дела судом было установлено, что в отношении спорного объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключался договор участия в долевом строительстве N; на момент рассмотрения дела участником строительства Шестаковой Е.Н. денежные средства внесены в полном объеме, квартира находится в её фактическом владении, она несет все расходы по его содержанию, но акт приема-передачи не подписан, она вправе по основаниям статьи 218 ГК РФ требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о признании за нею права собственности на новую вещь.

Данные выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Поскольку задолженность в указанном застройщиком размере (3800000 рублей) отсутствовала, и застройщик уклонился от получения остатка денежных средств в размере 1000000 рублей, Шестакова Е.Н. внесла эту сумму на депозит нотариуса.

Данные обстоятельства подтверждены справкой нотариуса нотариального округа "адрес"И.П.А., из которой усматривается, что ДД.ММ.ГГГГШестаковой Е.Н. внесены денежные средства в сумме 1000000 рублей для передачи Обществу с ограниченной ответственность ООО "СК-Инвест" в счёт исполнения обязательств по Договору участия в долевом строительстве N, заключённому ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СК-Инвест" и Шестаковой Е.Н. (л.д.165) и доводы жалобы в данной части и в части факта злоупотребления правом со стороны Шестаковой Е.Н. в неоплаченной части долевого взноса 1000000 рублей несостоятельны.

ООО "СК-Инвест" является только титульным собственником, никаких действий по осуществлению прав и обязанностей собственника с момента регистрации права собственности не производит. При этом, в случае нарушения прав застройщика в части несвоевременный доплаты по договору, он не лишен защиты своих прав иным способом.

При указанных обстоятельствах, у Шестаковой Е.Н., оплатившей стоимость объекта инвестирования в полном объеме 3800000 рублей = (2800000 + 1000000), возникло право на получение его в собственность.

Исполнение обязательств Шестаковой Е.Н. по оплате стоимости квартиры по договору в размере 3800000 рублей подтверждается материалами дела.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жлобе, направлены на иную оценку доказательств и толкование норм права, не могут служить основаниями, для отмены решения суда в силу частей 3,6 ст.330 ГПК РФ

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "СК-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: