Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 октября 2012 г. N А60-6977/2011 (извлечение) (ключевые темы: нежилые помещения - расходы на оплату услуг представителей - поэтажный план - рыночная стоимость - оценочная деятельность)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 31 октября 2012 г. N А60-6977/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2010 г. N 17АП-13166/2009

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2012 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-6977/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" (ИНН 6662075030)

к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: П.А.Голубев, представитель по доверенности от 01.04.2012г., паспорт.

от ответчика Администрации города Екатеринбурга: Н.И. Барабанова, представитель по доверенности N 290 от 29.12.11, удостоверение.

от ответчика ООО "ТрансЭнергоРесурс": А.В.Лебедев, директор, приказ N 1 от 01.06.2012г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, содержащейся в отчете N 480 от 05.10.2010 года, подготовленного оценочной компанией ООО "Трансэнергоресурс" (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич), обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить с ООО "Авлахов и К" договор купли-продажи и договор залога недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, по цене 2 181 000 руб. с учетом НДС и взыскать солидарно с ответчиков расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 15000 руб.

Кроме того, истец просит взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 20000 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 года в удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 480 от 05.10.2010 года, подготовленном ООО "Трансэнергоресурс", отказано. Пункт 2.1 договора от 20.12.10N 544 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа принят в следующей редакции:

"2.1. Цена объекта составляет 2570000 (два миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей".

Кроме того, в решении указано, что арбитражный суд с согласия истца в порядке ст. 47 АПК РФ произвел замену ответчика - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом на Администрацию города Екатеринбурга.

В судебном заседании, состоявшемся 16.09.2011г., истец заявил об уточнении исковых требований в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011г. решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2012г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011г. по настоящему делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 15 мая 2012г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В предварительном судебном заседании истец уточнил исковые требования и просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, содержащейся в отчете N 480 от 05.10.2010 года, подготовленного оценочной компанией ООО "Трансэнергоресурс" (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич), обязать Администрацию города Екатеринбурга заключить с ООО "Авлахов и К" договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания литер Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, по цене 1788420 руб. без учёта НДС и взыскать с ответчиков расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 15000 руб., взыскать с ответчиков расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 60000 руб.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. с каждого.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец также заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Проведение экспертизы просит поручить Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз" либо организации Некоммерческое партнёрство "саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Ответчик - Администрация города Екатеринбурга в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает, т.к. достоверность отчета N 480 от 05.10.2010 об определении рыночной стоимости помещений подтверждена экспертным заключением N 20/05/46-10 от 07.10.2010 Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков".

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает, представил письменный отзыв на иск, который приобщён к материалам дела.

В судебном заседании, состоявшемся 25 июня 2012г., истец заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля эксперта Осипова Сергея Васильевича с целью ответа на вопрос, поставленный определеннием арбитражного суда от 24.06.2011г.: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14 на 24.09.2010г.?

Ходатайство истца рассмотрено арбитражным судом по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ и отклонено, поскольку письмом от 05.07.2011г. экспертная организация НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" сообщила, что не имеет полномочий на определение рыночной стоимости объектов.

Кроме того, истец поддержал заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы. Проведение повторной экспертизы просит поручить экспертам Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз по ЦФО" Савиной Светлане Александровне и Слюсаревой Ольге Игоревне.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство по делу N А60-6977/2011 приостановлено до завершения экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз по ЦФО" Обособленное подразделение в г. Екатеринбурге Савиной Светлане Александровне и Слюсаревой Ольге Игоревне.

27.08.2012г. в арбитражный суд поступило заключение экспертов от 10.08.2012г.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 31.08.2012г. на 24.10.2012г. назначено судебное заседание арбитражного суда для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2012г. производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, содержащуюся в отчете N 480 от 05.10.2010 года подготовленного оценочной компанией ООО "Трансэнергоресурс" (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич).

2. Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом заключить с ООО "Авлахов и К" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, по цене 2 238 847 (два миллиона двести тридцать восемь тысяч восемьсот сорок семь) рублей 45 копеек.

3. Взыскать с ответчиков в равных долях понесенные во всех инстанциях расходы по оплате госпошлин.

4. Взыскать с ответчиков в равных долях сумму в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в качестве понесенных расходов на проведение оценки недвижимого имущества ООО "Аксиома" (отчет N 44-11/2010 от "24" ноября 2010 года).

5. Взыскать с ответчиков в равных долях сумму в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей в качестве понесенных расходов на проведение судебной экспертизы недвижимого имущества Некоммерческим партнерством сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (отчет N 1072/078 от 22 июля 2011 года).

6. Взыскать с ответчиков в равных долях в пользу Истца сумму в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей в качестве понесенных расходов на проведение судебной экспертизы недвижимого имущества "Автономной Некоммерческой Организацией "Центр судебных экспертиз по ЦФО" (заключение эксперта от "10" августа 2012 года).

7. Взыскать с ответчиков в равных долях сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей в качестве понесенных расходов на оплату услуг представителей при рассмотрении дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики исковые требования не признали.

Ответчик - ООО "ТрансЭнергоРесурс" пояснил, что в заключении эксперта от 10.08.2012г. выявлено большое количество как противоречий, так и нарушений законодательства об оценочной деятельности (ФСО N 1 и ФСО N 3). На странице 27 эксперты не указали выявленные несоответствия, а приводят собственный расчёт рыночной стоимости объекта оценки. Каких-либо доказательств, существенно влияющих на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, экспертами не выявлено. В связи с чем полагает, что заключение эксперта от 10.08.2012г. не соответствует принципам объективности, обоснованности и однозначности и не может считаться достоверным и допустимым доказательством по делу.

Кроме того, ответчик ООО "ТрансЭнергоРесурс" заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истец возражает против назначения экспертизы, ссылаясь на то, что представленное экспертное заключение от 10.08.2012г. является законным и обоснованным.

Ходатайство ответчика о назначении экспертизы судом рассмотрено по правилам ст.82 АПК РФ и отклонено по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения.

Определением от 31.082012г. в судебное заседание были приглашены эксперты Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз по ЦФО" Савина Светлана Александровну и Слюсарева Ольга Игоревна.

Эксперты в судебное заседание не прибыли, направили в суд ходатайство с предложением провести судебное заседание с участием экспертов путем использования системы видеоконференц-связи между Арбитражным судом Свердловской области и Арбитражным судом города Москвы.

Рассмотрев ходатайство экспертов о проведении судебного разбирательства путем использования видеоконференц-связи, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку у Арбитражного суда города Москвы отсутствует техническая возможность организации видеоконференц-связи на ближайшее время, вплоть до конца ноября 2012г.

Заслушав представителя истца, ответчиков, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Обществу с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" на праве собственности принадлежат встроено-пристроенные помещения (литер Б), назначение нежилое, площадью 214,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14, первый этаж, помещения N 44-50.

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" заключен договор аренды от 05.01.2000 N 33700012, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду объект муниципального имущества - нежилое помещение встроенное к жилому зданию, расположенному по пер. Парковый, 14, 1 этаж кирпичного здания, площадью 62,9 кв.м.

Срок действия договора с 05.01.2000 по 31.12.2000 (п. 1.2 договора).

По окончании срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, ввиду чего он является продленным на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительным соглашением от 23.09.2004 стороны определили площадь сдаваемых в аренду помещений 61 кв.м., материал стен - кирпич, отдельный вход, помещения N 30, 35, 42, 43.

В последующем сторонами подписывались дополнительные соглашения, в соответствии с которыми номер договора заменен на 30350296, соглашением от 04.05.2006 площадь объекта, переданного в аренду, определена 61,2 кв. м, указано использование помещений - под офис, полиграфическую деятельность. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2006.

08.05.2009 истец обратился в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением N 08/05 на основании ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемого по договору от 05.01.2000 недвижимого имущества - помещений N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ) площадью 61,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.

Письмом от 02.06.2009 N 02.12-24-6119 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом отказал истцу в приватизации арендуемых помещений и реализации преимущественного права, сославшись на то, что спорные помещения являются общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.

Считая отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом незаконным, общество с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого имущества - встроено-пристроенных помещений N N 30, 35. 42, 43 (по плану БТИ), общей площадью 61,2 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14 и обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" договор купли-продажи спорных помещений.

Решением Арбитражный суд Свердловской области суда от 12.11.09 по делу N А60-36066/2009 заявленные требования удовлетворены частично. Признаны незаконными действия комитета по отказу в реализации преимущественного права приобретения нежилого имущества - N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ) площадью 61,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.10 по делу N А60-36066/2009 решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.11.2009 по делу N А60-36066/2009 изменено, признаны незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу обществу с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого имущества, а именно встроено-пристроенных помещений, имеющих N 30, 35, 42, 43 (по плану БТИ), общей площадью 61,2 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14. На Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.04.10 по делу N А60-36066/2009 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.10 оставлено без изменения.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008г. N 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пользуясь предоставленным правом, истец 16.07.10 повторно обратился к ответчику с заявкой о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 21.12.10 N 02/14788 Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом направлен в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.12.10 N 544.

Цена договора определена на основании Отчёта по оценке рыночной стоимости имущества ООО "Трансэнергоресурс" от 05.10.10 N 480 и составляет 2 570 000 руб., кроме того покупатель уплачивает НДС в сумме 462 600 руб. (п.2.1 договора).

Возражая против стоимости объекта, определенной на основании данного Отчета, истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий от 20.01.11, изложив в нем свою редакцию спорного пункта. Протокол разногласий к договору купли-продажи от 20.12.10 N 544 Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом не подписан.

Письмом от 20.01.11 истец уведомил Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом о том, что цена выкупаемого объекта является завышенной и не соответствует действительности, согласно отчету от 24.11.10 N 44-11/2010, подготовленному ООО "Аксиома", стоимость выкупаемого имущества составляет 2 181 000 руб. включая НДС 18%.

Таким образом, разногласия, возникшие между сторонами по пункту 2.1 договора купли-продажи от 20.12.10 N 544 (цена объекта) остались неурегулированными.

Несмотря на то, что истец обратился с иском об обязании Администрации города Екатеринбурга заключить указанный договор купли-продажи, основанием исковых требований по настоящему спору является факт разногласий между сторонами по пункту 2.1 договора.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Как следует из заключения судебной экспертизы от 22.07.11 N 1072/078, проведенной в рамках данного дела (НП "СМАО", эксперты Осипов С.В., Косарева А.А.), отчет N 480 ООО "Трансэнергоресурс" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Кроме того, экспертами сделан вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете N 480 об определении рыночной стоимости помещений (литер Б). Площадь: общая - 61,2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 330, 35, 42-43. Назначение: нежилое, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14 не подтверждается.

Согласно Постановлению Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2012г. по настоящему делу экспертное заключение от 22.07.2011г. N 1072/078 содержит выводы, которые не касаются оформления отчета, а указывает на нарушения, повлекшие искажение величины стоимости объекта оценки.

Поскольку имеются противоречия между имеющимися в материалах дела экспертными заключениями, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 25.06.2012г. Арбитражным судом Свердловской области по делу назначена повторная судебная экспертиза.

Как следует из заключения судебной экспертизы от 10.08.2012г., проведенной в рамках данного дела экспертами АНО "Центр судебных экспертиз по ЦФО" Савиной Светланой Александровной и Слюсаревой Ольгой Игоревной, отчет N 480 ООО "Трансэнергоресурс" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, в том числе ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г., N 256, N 255, N 254.

Как следует из выводов экспертов, содержащихся на страницах с 7 по 10, оценщиком соблюдены требования указанных норм относительно оформления отчета и содержания в нем необходимых сведений и реквизитов.

Вместе с тем, экспертами сделан вывод о том, что проведенный экспертами расчет рыночной стоимости спорного объекта оценки позволил установить, что полученная оценщиком в рамках Отчета N 480 от 5 октября 2010г. стоимость объекта оценки не соответствует действительной рыночной стоимости объекта, на основании чего данный отчет нельзя признать соответствующим законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки.

Выявленные несоответствия отчёта N 480 от 05.10.2010г., составленного ООО "ТрансэнергоРесурс", повлияли на достоверность величины стоимости объекта оценки, а именно: привели к её завышению на 390 760 руб. или 14,8%.

Отвечая на вопрос суда об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 24.09.2010г., эксперты указали, что в итоге проведенных исследований рынка продаж, расчётов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях рыночная стоимость помещений (литер Б), площадь: общая - 61,2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 30, 35, 42-43. Назначение: нежилое, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, на дату оценки 24.09.2010г. составляет (с учётом НДС) 2 641 840 рублей. Следовательно, без учета НДС - 2 238 847 рублей 45 копеек.

Таким образом, недостоверность величины рыночной стоимости, определенной ООО "ТрансЭнергоРесурс" в Отчете N 480, подтверждается заключением экспертизы, проведенной по назначению арбитражного суда.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011г. не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

С учетом данных обстоятельств при определении разногласий по п. 2.1 договора надлежит руководствоваться ценой имущества, указанной в экспертном заключении от 10.08.2012г. - 2 238 847 руб. 45 коп. (без учета НДС).

Таким образом, пункт 2.1 договора подлежит утверждению в следующей редакции: "Цена объекта составляет 2 238 847 рублей 45 копеек".

В связи с чем, требование истца о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 480, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", об определении рыночной стоимости помещений (литер Б) Площадь: общая - 61,2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 330, 35, 42-43. Назначение: нежилое, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, в размере 2238847 руб. 45 коп., без НДС, подлежат удовлетворению.

Ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы судом отклонено, поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, указанных в пункте 2 статьи 87 АПК РФ, судом при рассмотрении дела не установлено.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков 15 000 рублей в качестве понесенных им расходов на проведение оценки недвижимого имущества обществом с ограниченной ответственность "Аксиома" (отчет N 44-11/2010 от "24" ноября 2010 года).

Рассмотрев данное требование, суд не нашёл оснований для его удовлетворения, поскольку проведение оценки недвижимого имущества и составление отчета ООО "Аксиома" N 44-11/2010 от "24" ноября 2010 года проводилось по инициативе истца, без назначения оценки арбитражным судом, в связи с чем оплате не подлежит.

Истец также просит взыскать с ответчиков 60 000 рублей в качестве понесенных расходов на проведение судебной экспертизы недвижимого имущества Некоммерческим партнерством "сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" и 65 000 рублей в качестве понесенных расходов на проведение судебной экспертизы недвижимого имущества "Автономной Некоммерческой Организацией "Центр судебных экспертиз по ЦФО", всего 125 000 руб., а также в возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 160 000 руб.

В соответствии с ч.3 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

В силу ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с положениями ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы на проведение судебных экспертиз подлежат взысканию с ООО "ТрансЭнергоРесурс" и Администрации города Екатеринбурга по 62500 рублей с каждого.

В соответствии с п.2. ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом право на возмещение таких расходов возникает при условии документального подтверждения фактически понесенных стороной затрат.

Истец указал, что им понесены расходы на оплату услуг представителя в общей сумме 160 000 руб., в том числе: 20 000 руб. за участие в суде и первой инстанции при первоначально рассмотрении дела, 40 000 руб. за участие в суде апелляционной инстанции, 60 000 руб. за участие в суде кассационной инстанции и 40 000 руб. за участие в суде первой инстанции при повторном рассмотрении дела.

В качестве доказательства расходов на оплату услуг представителя истцом представлены: договор возмездного оказания юридических услуг N 15/11 от 20.02.2011г., акт сдачи-приёмки выполненных работ от 23.09.2011г., квитанция к приходному кассовому ордеру N 175 от 22.02.2011г. на сумму 20000 руб., договор возмездного оказания юридических услуг N 090/11 от 01.10.2011г., акт сдачи-приёмки выполненных работ от 07.12.2011г., квитанция к приходному кассовому ордеру N 34 от 01.10.2011г. на сумму 40000 руб., договор возмездного оказания юридических услуг N 379/11 от 31.12.2011г., акт сдачи-приёмки выполненных работ от 26.03.2012г., квитанция к приходному кассовому ордеру N 25 от 31.12.2011г. на сумму 60000 руб., договор возмездного оказания юридических услуг N 519/12 от 01.04.2012г., квитанция к приходному кассовому ордеру N 123 от 01.04.2012г. на сумму 40000 руб.

Оказание услуг подтверждается фактом участия представителя в судебном заседании, оформлением процессуальных документов.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" указано, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Ответчики возражают относительно заявленной истцом суммы в возмещение расходов на оплату услуг представителя в размере 160 000 руб., полагая, что она является чрезмерной.

Определяя сумму, подлежащую возмещению ответчиком на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит не из автоматического применения условий договора об оказании юридических услуг, а из норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающих разумность такого возмещения.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 г. N 454-О, и позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 05.12.2007 г. N 121, лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона - их чрезмерность. Арбитражный суд, в свою очередь, обязан установить баланс между правами лиц, участвующих в деле: взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В Информационном письме N 82 Высший Арбитражный суд Российской Федерации указал, что при определении разумности расходов на оплату услуг представителя следует учитывать время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, а также продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Учитывая фактически оказанные юридические услуги, категорию спора, объем совершенных представителем действий, количество судебных заседаний, также учитывая сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг представителей по данной категории дел в арбитражных судах, принимая во внимание, объем документов, суд полагает, что разумной для взыскания является сумма 80 000 руб.

При подаче искового заявления в суд первой инстанции истцом уплачена государственная пошлина в сумме 8000 руб., что подтверждается платёжным поручением N 32 от 14.03.2011г.

При подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда Свердловской области истцом уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., что подтверждается платёжным поручением N 144 от 20.10.2011г.

При подаче кассационной жалобы на решение арбитражного суда Свердловской области и постановление апелляционной инстанции истцом уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., что подтверждается платёжным поручением N 6 от 30.01.2012г.

Общая сумма понесенных истцом расходов на уплату государственной пошлины составляет 12 000 руб.

Поскольку исковые требования при новом рассмотрении дела удовлетворены в полном объёме, сумма государственной пошлины относится на ответчиков и подлежит взысканию в пользу истца по 6000 рублей с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 106, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61,2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N N 30, 35, 42-43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д.14, содержащейся в отчете N 480 от 05.10.2010г., подготовленном ООО "Трансэнергоресурс".

2. Изложить пункт 2.1 договора от 20.12.10г. N 544 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции:

"2.1. Цена объекта составляет 2 238 847 (два миллиона двести тридцать восемь тысяч восемьсот сорок семь) рублей 45 копеек".

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" (ИНН 6662075030) денежные средства в сумме 108 500 (сто восемь тысяч пятьсот) рублей, в том числе: 6000 (шесть тысяч) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины, 62500 (шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату экспертизы, 40000 (сорок тысяч) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату услуг представителя.

4. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" (ИНН 6662075030) денежные средства в сумме 108 500 (сто восемь тысяч пятьсот) рублей, в том числе: 6000 (шесть тысяч) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины, 62500 (шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату экспертизы, 40000 (сорок тысяч) рублей в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату услуг представителя.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.