Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 апреля 2007 г. N А33-10632/2005-Ф02-1603/2007 Суд признал недействительным распоряжение, поскольку доказательства ввода в эксплуатацию объектов недвижимости общества, реализация собственниками других помещений в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями исключительных прав на приобретение спорного земельного участка в общую долевую собственность и жилищные права граждан на неопределенный срок отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 3 апреля 2007 г. N А33-10632/2005-Ф02-1603/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 ноября 2007 г. N А33-10632/2005-Ф02-8762/2007

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Берег" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Администрации города Красноярска о признании недействительным распоряжения N 500-арх от 28.02.2005 "О продлении срока аренды, установленного распоряжением Администрации города Красноярска от 27.04.1999 N 525-арх (ООО "А- Стиль")".

Решением от 31 октября 2005 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13 января 2006 года, отказано в удовлетворении требований о признании недействительным распоряжения N 500-арх от 28.02.2005 "О продлении срока аренды, установленного распоряжением Администрации города Красноярска от 27.04.1999 N 525-арх (ООО "А-Стиль")".

Постановлением кассационной инстанции от 5 апреля 2006 года решение от 31 октября 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 13 января 2006 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.

Решением от 22 августа 2006 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29 декабря 2006 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ТСЖ "Берег" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22 августа 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 29 декабря 2006 года отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Вопрос об отмене обжалуемых судебных актов рассматривается в связи с доводами кассационной жалобы о несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, о неправильном применении судами норм материального права, в частности правил статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 7, 11, 24, 29, 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", нарушении норм процессуального права, а именно положений статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы считает, что оспариваемое распоряжение о предоставлении ООО "А-Стиль" после ввода в эксплуатацию жилого дома для строительства 14-этажного жилого дома сроком до 27.04.2006 нарушает права и охраняемые законом интересы ТСЖ "Берег", лишает заявителя возможности получить в собственность или в пользование земельный участок, на котором расположен дом со всеми коммуникациями, выполнять уставные задачи.

По мнению заявителя жалобы, жилой дом введен в эксплуатацию как самостоятельный объект на основании распоряжения Администрации города Красноярска N 1722-арх от 28.12.2001, и вывод суда, что объект строительства - жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями являлся незавершенным строительством в полном объеме, противоречит фактическим обстоятельствам; необоснован и вывод, что оспариваемое распоряжение не ограничивает и не нарушает права собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которые лишаются на срок до 27.04.2006 возможности реализовать права, предоставленные законом.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что предоставленный ТСЖ "Берег" в аренду земельный участок площадью 5 066, 73 кв. м прошел кадастровый учет в 2002 году (N 24:50:0700162:0010), выделен в натуре, а затем в этих же границах передан ООО "А-Стиль", в то время как данный участок у ТСЖ "Берег" не изымался.

В отзывах на кассационную жалобу Управление архитектуры Администрации города Красноярска и ООО "А-Стиль" доводы кассационной жалобы отклонили, считая их несостоятельными, а обжалуемые судебные акты - законными и обоснованными, не подлежащими отмене.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) СКФ "Толстиков и Ко", Администрация города Красноярска отзывы на кассационную жалобу не представили.

Представитель ООО "А-Стиль" в судебном заседании поддержала доводы отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, вместе с тем, своих представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 15.07.1993 по договору купли-продажи индивидуальное предприятие "А-Стиль" приобрело у ПТНМО "Сибгорлестехмонтаж" незавершенный строительством 14-этажный квартирный жилой дом по ул. Гладкова в городе Красноярске со встроенно-пристроенными помещениями.

Индивидуальное частное предприятие "А-Стиль" и ЧСКФ "Толстиков и Ко" заключили договор подряда N 20 от 03.03.1994, в соответствии с которым, ЧСКФ "Толстиков и Ко" приняла на себя права заказчика и подрядчика по выполнению строительно-монтажных работ, а также договор о совместной деятельности N 20 от 03,03.1994 по достройке указанного дома.

03.08.2001 Администрацией Центрального района города Красноярска зарегистрирована новая редакция устава ООО "А-Стиль", согласно которому общество создано в порядке преобразования ИЧП "А-Стиль" в общество с ограниченной ответственностью и является правопреемником прав и обязанностей реорганизованного юридического лица.

Распоряжением Администрации города Красноярска N 525-арх от 27.04.1999 ООО "А-Стиль" предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок (24:50:07162:0010) площадью 5066, 73 кв.м, расположенный по улице Гладкова в Свердловском районе города Красноярска, для строительства по согласованной и утвержденной проектно-сметной документации 14-этажного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Распоряжением Администрации города Красноярска N 753-арх от 19.07.2001 признано утратившим силу распоряжение Администрации города Красноярска N 525-арх от 27.04.1999. Этим же распоряжением ТСЖ "Берег" предоставлен земельный участок площадью 5066, 73 кв.м, расположенный по ул. Карамзина, 7 в Свердловском районе, для завершения строительства по согласованной и утвержденной проектно-сметной документации 14-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в аренду на 2 года.

Согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации города Красноярска N 9635 от 24.05.2005 многоквартирному жилому дому со встроенно-пристроенными помещениями присвоен почтовый адрес: ул. Карамзина, 7.

03.04.2001 Администрация города Красноярска и ТСЖ "Берег" заключили договор аренды N 3913 земельного участка, расположенного в Свердловском районе по ул. Карамзина, 7, кадастровый номер 24:50:0700162:0010, площадью 5066, 73 кв. м для завершения строительства по согласованной и утвержденной проектно-сметной документации 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на 2 года, до 18.07.2003.

Акт приемки в эксплуатацию от 24.12.2001 законченного строительством жилого дома по ул. Карамзина, 7, общей площадью 4 218, 7 кв.м утвержден распоряжением Администрации города Красноярска N 1722-арх от 28.12.2001.

Вступившим в законную силу решением от 31 октября 2002 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-14027/01-3с (а) распоряжение Администрации города N 753-арх от 19.07.2001 признано недействительным.

Администрацией города Красноярска 28.02.2005 издано распоряжение N 500-арх о продлении срока аренды земельного участка ООО "А-Стиль" до 27.04.2006.

Заявитель полагая, что распоряжение N 500-арх от 28.02.2005 "О продлении срока аренды, установленного распоряжением Администрации города Красноярска от 27.04.1999 N 525-арх (ООО "А-Стиль")" не соответствует требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 7, 11, 24, 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", нарушает права и охраняемые законом интересы ТСЖ "Берег", обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт противоречия обжалуемого заявителем акта действующему законодательству установлен судом, при этом права собственников квартир жилого дома, членов товарищества, самого товарищества оспариваемым распоряжением не нарушены, доказательств обратного в материалы не представлено.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, более того указал, что нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на нарушение которых ссылается заявитель, не подлежали применению, поскольку в данном случае подлежал применению установленный земельным законодательством порядок предоставления земельных участков для строительства, в связи с тем, что в эксплуатацию не была введена часть встроено-пристроенных нежилых помещений, а объект капитального строительства - жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещения являлся незавершенным строительством в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции констатировал, что оспариваемый правовой акт не ограничивает и не нарушает права собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку застройка является незавершенной и оформление земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев может иметь место после ввода жилого дома в полном объеме в эксплуатацию.

Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В ранее принятом по настоящему делу постановлении от 5 апреля 2006 года суд кассационной инстанции указал, что, следуя правовой позиции судов первой и апелляционной инстанций, в отсутствие доказательств ввода в эксплуатацию до 27.04.2006 объектов недвижимости ООО "А-Стиль", реализация собственниками других помещений в 14-этажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Карамзина, 7 исключительных прав на приобретение спорного земельного участка в общую долевую собственность и жилищных прав граждан ограничивается на неопределенный срок.

В нарушение требований части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные указания не приняты судами во внимание при новом рассмотрении настоящего дела.

Положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Из пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации N 188-ФЗ от 29.12.2004 следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации ТСЖ "Берег" серии 8-Б N 24482 (л.д. 20 том 1) кондоминиум по адресу: г. Красноярск, ул. Карамзина, 7, создан 27.08.1999 (до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации N 188-ФЗ от 29.12.2004), применению подлежит пункт 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судами, спорный земельный участок площадью 5 066, 73 кв. м прошел государственный кадастровый учет в 2002 году (кадастровый номер 24:50:0700162:0010) и был выделен в натуре.

Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения, вид и режим права в отношении спорного неделимого земельного участка действующим законодательством не предусмотрен.

Суд первой инстанции, установив факт противоречия оспариваемого заявителем акта действующему законодательству, пришел к выводу о том, что права собственников квартир жилого дома, членов товарищества, самого товарищества оспариваемым распоряжением не нарушены.

Данный вывод не может быть признан соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам, основанным на правильном применении указанных выше норм материального права.

Заявителем кассационной жалобы правомерно указано, что оспариваемое распоряжение нарушает права и охраняемые законом интересы ТСЖ "Берег", поскольку лишает на неопределенный срок возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев законченного строительством 14-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Карамзина, 7, выполнять ТСЖ "Берег" уставные задачи.

При этом не может быть принят как соответствующий имеющимся в материалах дела доказательствам и основанный на правильном применении статей 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение оспариваемым постановлением гражданских прав и охраняемых законом интересов ТСЖ "Берег", в том числе, и, принимая во внимание те обстоятельства, что у ТСЖ "Берег" не возникает прав на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, что срок, на который продлена аренда, истек 27.04.2006.

Констатируя, что нормы статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на нарушение которых ссылается заявитель, не подлежали применению, поскольку регламентируют порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, суд апелляционной инстанции не учел, что согласно акту государственной приемочной комиссии от 24.12.2001, который утвержден распоряжением администрации г. Красноярска N 1722-арх от 28.12.2001 (л.д. 15 - 19, том 1), 14-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Карамзина, 7, закончен строительством и введен в эксплуатацию. Данное обстоятельство исключает возможность квалификации объекта недвижимости как объекта незавершенного строительства (примененный судом апелляционной инстанции термин незавершенный строительством объект в полном объеме не является правовым).

Осуществление ООО "А-Стиль" - собственником помещений в здании на спорном неделимом земельном участке строительства допустимо и после реализации другими собственниками помещений в этом здании исключительных прав на приобретение земельного участка в общую долевую собственность, с учетом установленного целевого назначения данного участка и его разрешенного использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Учитывая изложенное выше, обжалуемые судебные акты на основании части 1, пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу пункта 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное в настоящем постановлении; определить подлежащие применению нормы материального права; установить обстоятельства, подлежащие доказыванию; оценить представленные в материалах дела доказательства; вынести законный и обоснованный судебный акт; распределить между сторонами расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 22 августа 2006 года и постановление апелляционной инстанции от 29 декабря 2006 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-10632/2005 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.