Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июня 2004 г. N Ф08-2715/04 Поскольку имущество аэропорта, находящееся в федеральной собственности, передано в аренду с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 3 июля 1998 N 702, без проведения конкурса, то договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительным (ничтожным) (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 29 июня 2004 г. N Ф08-2715/04
(извлечение)

Первый заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) в интересах Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по городу Сочи (далее - территориальное управление) обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Сочинское территориальное агентство воздушных сообщений" (далее - акционерное общество), ГУП "Аэропорт Сочи" и Комитету по управлению имуществом администрации города Сочи (далее - комитет) о признании ничтожным договора аренды государственного имущества от 07.08.01 N б/220, недействительной государственной регистрации права и свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АА N 413281 и просил привести стороны в первоначальное состояние, возвратив ГУП "Аэропорт Сочи" имущество, преданное акционерному обществу по договору от 07.08.01 N б/220.

Определением от 04.11.03 по ходатайству прокурора к участию в деле в качестве ответчика привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края (далее - учреждение).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор уточнил исковые требования и просил:

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 07.08.01 N б/220, возвратив стороны в первоначальное положение.

- акционерному обществу возвратить ГУП "Аэропорт Сочи" нежилые помещения: N 1 (площадью 220 кв. м), 2, 10, 13, 15, 16, 20, 27, 30, 35-40, 42, 45, 46, 49, 50, 51, 52-58, 60-62, 65, 66, 68, 70-74, 76, 101-105, 107, 108, литеры А, Б, В, первого этажа здания литера А, общей площадью 635,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 16;

- признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от 07.08.01 N б/220, произведенную филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 за номером N 23-01.50-3.1.2001-204;

- признать недействительной государственную регистрацию права аренды акционерного общества на объекты недвижимости: N 1 (площадью 220 кв. м), 2, 10, 13, 15, 16, 20, 27, 30, 35-40, 42, 45, 46, 49, 50, 51, 52-58, 60-62, 65, 66, 68, 70-74, 76, 101-105, 107, 108, литеры А, Б, В, первого этажа здания литера А, общей площадью 635,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 16; произведенную филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 за номером 23-01.50-3.1.2001-204.

Решением от 23.01.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.03.04, в удовлетворении требований в части применения последствий недействительности договора аренды от 07.08.01 N б/220, возвращения сторон в первоначальное положение, признания недействительной государственной регистрации права аренды, произведенной филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним по Адлерскому району г. Сочи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 за номером 23-01.50-3.1.2001-204 отказано. В остальной части иска производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доказательства пообъектной регистрации спорного имущества в реестре федеральной собственности отсутствуют, технический паспорт не содержит сведений об уровне собственности, поэтому при заключении договора аренды требования постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 "О повышении эффективности использования имущества аэропортов, находящегося в федеральной собственности" не нарушены. Оснований для признания договора недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В части признания недействительной государственной регистрации договора аренды дело прекращено, поскольку в судебном порядке оспорено может быть зарегистрированное право, а не государственная регистрация.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением, указав в постановлении, что спорные помещения находятся на первом этаже жилого дома, в производственной деятельности ГУП "Аэропорт Сочи" не используются, поэтому к объектам федеральной собственности не относятся. Выписка из реестра федеральной собственности не соответствует требованиям пункта 11 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления права собственности, утвержденного распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 N 114-рп (далее - положение) и не может служить доказательством отнесения спорных помещений к федеральному уровню собственности.

В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, вывод суда о том, что спорное имущество не относится к объектам федеральной собственности, не соответствует фактическим обстоятельствам. Согласно уставу ГУП "Аэропорт Сочи" передано на праве хозяйственного ведения имущество, являющееся федеральной собственностью. Свидетельство N 007007 о внесении спорного имущества в реестр федерального имущества и выписка из реестра, соответствующая требованиям Положения, являются доказательством отнесения его к федеральному уровню собственности. Право на заключение договора аренды спорного имущества в силу постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 предоставляется по результатам конкурса. Нарушение порядка сдачи федерального имущества в аренду влечет недействительность договора аренды.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и постановление и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению заявителя, вывод суда об отсутствии доказательств включения объекта аренды в реестр государственной федеральной собственности не основан на материалах дела. Согласно выписке из реестра федерального имущества от 15.01.04 N 05-44 и свидетельству N 007007 за 2000 год спорное имущество внесено в реестр федеральной собственности. Договор аренды от 07.08.01 N б/220 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку противоречит требованиям постановлений Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 и 30.06.98 N 685 . Так как договор аренды ничтожен, то недействительной является и запись о регистрации права аренды.

В отзыве на кассационную жалобу акционерное общество просит решение и постановление оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения и указывает, что постановление Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 не является нормативным актом, ограничивающим право заключения договора аренды спорного имущества. Ограничения оборотоспособности объекта аренды в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент регистрации договора отсутствовали. Требование о возвращении имущества ГУП "Аэропорт Сочи" является требованием о применении односторонней реституции, которое не предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить судебные акты без изменения и указывает, что при заключении договора аренды он обладал полномочиями территориального органа Минимущества России на передачу в аренду государственного имущества. Спорные помещения не относятся к федеральному уровню собственности, поскольку представленная выписка из реестра федеральной собственности не содержит пообъектного учета, т. е. не соответствует требованиям пункта 11 Положения. Имущество не находится на территории аэропорта, не участвует в обеспечении воздушного движения и безопасности полетов, используется акционерным обществом для продажи авиабилетов, в связи с чем довод прокурора о нарушении комитетом постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 несостоятелен. Имущество относится к муниципальному уровню собственности, поскольку расположено в жилом доме.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и в отзывах на нее. Представитель акционерного общества пояснил, что с момента ввода дома в эксплуатацию в спорных помещениях располагались билетные кассы аэропорта.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору от 16.01.96 N 44 комитет передал ГУП "Аэропорт Сочи" государственное имущество на праве хозяйственного ведения. Названное право зарегистрировано, ГУП "Аэропорт Сочи" выдано свидетельство N 0070007.

Комитет и ГУП "Аэропорт Сочи" (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) 07.08.01 заключили договор аренды государственного имущества N б/220, согласно которому комитет, являясь территориальным органом Минимущества России, и ГУП "Аэропорт Сочи" (балансодержатель) обязались предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование федеральное имущество: часть помещения площадью 635, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 16. Срок аренды с 29.08.01 по 31.12.06. За пользование федеральным недвижимым имуществом арендатор обязан перечислять арендную плату в федеральный бюджет.

По акту арендатор принял имущество.

Учреждение зарегистрировало аренду, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 сделана запись регистрации 23-01.50-3.1.2001-204 и акционерному обществу выдано свидетельство о регистрации права от 05.11.01 серия 23-АА N 413281.

Прокурор, считая, что договор аренды федерального имущества аэропорта заключен в нарушение установленного порядка без проведения конкурса, в связи с чем нарушены законные права и интересы собственника, лишенного возможности передать имущество на более выгодных условиях, обратился с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что объект аренды не является федеральной собственностью, поэтому требования постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 при заключении договора не нарушены.

Однако вывод суда не основан на фактических обстоятельствах дела.

Согласно приложению 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" исключительно к федеральной собственности относятся предприятия и объекты отраслей железнодорожного, воздушного и трубопроводного транспорта, речного и морского флота, предприятий газификации (кроме вошедших в Приложение 3).

В соответствии с договором от 07.08.01 N б/220, комитет, являющийся территориальным органом Минимущества России, передал федеральное недвижимое имущество акционерному обществу. Арендатор перечислял арендную плату в федеральный бюджет.

Факт отнесения спорного имущества к федеральному уровню собственности подтверждается свидетельством N 007007 о внесении в реестр федерального имущества (в том числе спорного), закрепленного за ГУП "Аэропорт Сочи", государственной регистрацией права хозяйственного ведения на нежилые помещения N 1-12, 13-20, 24-74, 76, 80-98, 100-110, 112-115 литеры А, Б, В, Сочинского агентства "Аэрофлот", общей площадью 1605 кв. м, здания литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 16, выпиской из реестра федеральной собственности.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что имущество не относится к федеральному уровню собственности, при отсутствии доказательств отнесения его к иному уровню собственности, у суда первой и апелляционной инстанции не имелось.

В силу пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702 "О повышении эффективности использования имущества аэропортов, находящегося в федеральной собственности" право на заключение договоров аренды имущества аэропортов без права выкупа предоставляется по результатам конкурса юридическим и физическим лицам, имеющим соответствующую лицензию или сертификат на осуществление коммерческой деятельности в области гражданской авиации. Объектами аренды могут быть имущество аэропортов в целом и его отдельные объекты.

При сдаче имущества в аренду конкурс не проводился.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку имущество аэропорта, находящееся в федеральной собственности, передано в аренду с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702, без проведения конкурса, то договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Требование прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата акционерным обществом ГУП "Аэропорт Сочи" объектов недвижимости: N 1 (площадью 220 кв. м), 2, 10, 13, 15, 16, 20, 27, 30, 35-40, 42, 45, 46, 49, 50, 51, 52-58, 60-62, 65, 66, 68, 70-74, 76, 101-105, 107, 108, литеры А, Б, В, первого этажа здания литера А, общей площадью 635,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 16, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Гражданское законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права аренды. В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемых договором аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на имущество, производится на основании статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации самого договора аренды. Право аренды недвижимого имущества самостоятельным объектом регистрации не является.

Таким образом, филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи фактически произведена регистрация договора аренды государственного имущества от 07.08.01 N б/220, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 сделана запись регистрации 23-01.50-3.1.2001-204. Государственная регистрация договора аренды является недействительной.

В части признания недействительной государственной регистрации права аренды производство по делу следует прекратить по пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ГУП "Аэропорт Сочи" и ЗАО "Сочинское территориальное агентство воздушных сообщений" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 рублей с каждого (с искового заявления - 1 000 рублей, с апелляционной и кассационной жалоб - по 500 рублей).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 23.01.04 и постановление апелляционной инстанции от 26.03.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-21696/2003-24/32 отменить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды государственного имущества от 07.08.01 N б/220.

ЗАО "Сочинское территориальное агентство воздушных сообщений" возвратить ГУП "Аэропорт Сочи" нежилые помещения: N 1 (площадью 220 кв. м), 2, 10, 13, 15, 16, 20, 27, 30, 35-40, 42, 45, 46, 49, 50, 51, 52-58, 60-62, 65, 66, 68, 70-74, 76, 101-105, 107, 108, литеры А, Б, В, первого этажа здания литера А, общей площадью 635,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 16.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от 07.08.01 N б/220, произведенную филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.01 сделана запись регистрации 23-01.50-3.1.2001-204.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с ГУП "Аэропорт Сочи" и ЗАО "Сочинское территориальное агентство воздушных сообщений" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей с каждого.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.