Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу N А01-419/2010 Суд удовлетворил требования прокурора в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку договор не соответствует статье 36 Земельного кодекса РФ, ввиду отсутствия доказательств достижения цели предоставления участка в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 октября 2010 г. по делу N А01-419/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 г.

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) и ООО "Аккорд" (далее - общество) о признании недействительным заключенного администрацией и обществом договора купли-продажи от 18.12.2008 N 283 земельного участка площадью 18 700 кв. м с кадастровым номером 01:05:2900013:264, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги "Южный объезд автомагистрали "Дон"", км 2_600, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - управление) и Гакаме Г.К.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2010 принят отказ прокурора от иска в части применения последствий ничтожной сделки и признания недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок, производство по делу в этой части прекращено. Договор купли-продажи от 18.12.2008 N 283 земельного участка площадью 18 700 кв. м с кадастровым номером 01:05:2900013:264 признан недействительным. Суд, установив, что на момент заключения договора купли-продажи от 18.12.2008 N 283 на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду, находился незавершенный строительством комплекс дорожного сервиса (18 % готовности), сделал вывод о ничтожности совершенной сделки как несоответствующей статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия доказательств достижения цели предоставления земельного участка в аренду (строительство комплекса дорожного сервиса).

В апелляционной инстанции решение от 18.05.2010 не проверялось.

В кассационной жалобе Гакаме Г.К. просит отменить решение от 18.05.2010 в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.12.2009 N 283 как не соответствующее нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам и принять в этой части новый судебный акт об отказе прокурору в удовлетворении требования. По мнению Гакаме Г.К., иск заявлен прокурором к ненадлежащему ответчику, поскольку общество не является правообладателем земельного участка (с 03.02.2009 собственником земельного участка является Гакаме Г.К.), прокурор на замену ненадлежащего ответчика согласия не дал. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске. Заявитель считает, что прокурором избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество. Ссылаясь на сформированную судебную практику (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/2008, от 04.09.2007 N 3039/2007, от 27.01.2009 N 10527/2008), заявитель указывает, что вопрос о праве собственности невладеющего собственника может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Общество и третье лицо являются добросовестными приобретателями в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (спорный земельный участок приобретен обществом на основании возмездной сделки; на момент совершения возмездной сделки по отчуждению участка Гакаме Г.К. право собственности продавца (общества) на отчуждаемое имущество было зарегистрировано). Кроме того, по мнению заявителя, предъявленный прокурором иск не соответствует требованиям статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1 (в иске не названы публичные интересы и субъекты, в защиту которых обратился прокурор).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель Гакаме Г.К. и общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя Гакаме Г.К. и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды от 07.10.2008 N 305 администрацией обществу во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из категории земель "земли промышленности" площадью 18 700 кв. м с кадастровым номером 01:05:2900013:264, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги "Южный объезд автомагистрали "Дон"", км 2_600 (слева), для строительства комплекса дорожного сервиса (далее - земельный участок).

На арендованном земельном участке расположен недостроенный комплекс дорожного сервиса (18 % готовности) площадью застройки 245,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2008 серия 01-АА N 175892); право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано на основании договора аренды от 07.10.2008 N 305 и разрешения на строительство от 19.09.2008 N 62.

18 декабря 2008 года на основании распоряжения администрации от 15.12.2008 N 1757 о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка администрация и общество заключили договор купли - продажи земельного участка N 283. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 18.12.2008.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.03.2010 N 02/001/2010-604 с 3 февраля 2009 года собственником земельного участка является Гакаме Г.К.

Считая, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка администрацией нарушены требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка от 18.12.2008 N 283 противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то, что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку указанные случаи к данному делу не относятся, суд обоснованно исходил из того, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Поскольку общество не представило доказательства завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды, суд сделал обоснованный вывод о недействительности договора купли-продажи земельного участка.

Выводы суда в этой части соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее. Заявитель не оспаривает судебный акт в части прекращения производства по требованиям о применении последствий недействительности сделки и зарегистрированного права собственности, поэтому судом кассационной инстанции в этой части судебный акт не проверяется.

По изложенным основаниям доводы кассационной жалобы о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику (по требованиям о признании недействительным зарегистрированного права и применении последствий недействительности ничтожной сделки) судом кассационной инстанции не принимаются.

Доводы кассационной жалобы об избрании прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права основаны на неверном истолковании норм материального права и противоречат сложившейся арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08).

Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, третье лицо указывает, что восстановление нарушенного права применительно к рассматриваемому спору возможно лишь путем заявления виндикационного требования.

Указанное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, устанавливая приоритет виндикационного способа защиты прав собственника, разрешало коллизию между виндикацией (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) и реституцией (пункты 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) как двумя способами истребования имущества.

В рамках настоящего дела судом рассмотрен иск прокурора о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требований о применении последствий ее недействительности. Целью обращения в суд в данном случае является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее такой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Довод заявителя о недоказанности прокурором наличия защищаемого права или интереса, в защиту которого он выступает, подлежит отклонению.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления (абзац 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2010 по делу N А01-419/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.