Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 ноября 2010 г. по делу N А32-14518/2006 Суд удовлетворил требования истца об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок, поскольку судебными инстанциями установлено наличие у истца титула собственника объектов недвижимости с правами на пользование спорным участком (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 3 ноября 2010 г. по делу N А32-14518/2006
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 г. N Ф08-7410/2008, от 16 декабря 2004 г. N Ф08-5210/04, от 4 марта 2009 г. N А32-14518/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 ноября 2010 г.

ЗАО "Турбаза "Изумруд"" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП Манукяну Сурену Вазгеновичу об освобождении земельного участка площадью 296,7 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Набережная, б/н, путем демонтажа временного строения - кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м с открытой террасой (литера а) площадью 214,5 кв. м.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2006 произведена замена ненадлежащего ответчика - ИП Манукяна С.В. на надлежащего - ООО "Гюмри" (т. 1, л. д. 157).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2008 суд удовлетворил ходатайство о замене истца по делу ЗАО "Турбаза "Изумруд"" на ООО "Колл-Тек" в связи с заключением соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.04.2006 (т. 2, л. д. 67).

Решением от 15.08.2008 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество не обладает правом заявлять об освобождении земельного участка путем сноса возведенных построек, поскольку занимает спорный участок на основании ничтожной сделки - соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.04.2006.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2009 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2008 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что в связи с приобретением объектов недвижимости ООО "Колл-Тек" получило право на использование земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием правовых средств, указанных в статьях 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.Суд первой инстанции названные нормы не применил. Вывод суда об отсутствии у общества права требовать сноса спорной постройки противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам.

При новом рассмотрении спора ООО "Колл-Тек" заявило об уточнении исковых требований, согласно которым просило обязать ООО "Гюмри" освободить самовольно занятый земельный участок общей площадью 296, 7 кв. м, расположенный в пределах границ земельного участка: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, пер. Кирпичный, б/н (юридический адрес ул. Кирпичная, 13), кадастровый номер 23:40:10 03 038:0069, путем сноса временного строения кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м, открытой террасы (литера а) площадью 214, 5 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009, исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Гюмри" освободить самовольно занятый земельный участок общей площадью 296,7 кв. м, расположенный в пределах границ земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, пер. Кирпичный, б/н (юридический адрес: ул. Кирпичная, 13), кадастровый номер 23:40:10 03 038:0069, путем сноса временного строения кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м с открытой террасой (литера а) площадью 214, 5 кв. м. Судебные акты мотивированы тем, что у ООО "Гюмри" отсутствуют правовые основания для владения и пользования занимаемым земельным участком, в то время как судом установлено наличие у истца титула собственника объектов недвижимости с правами на пользование спорным земельным участком.

В кассационных жалобах ООО "Гюмри" и Ткаченко О.В. считают обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными. Ткаченко О.В. просит отменить названные судебные акты, поскольку они приняты о ее правах и законных интересах. Суд рассмотрел спор без ее участия. Однако она является собственником кафе, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Набережная, б/н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2006 серии 23 АА N 947049, а также арендатором земельного участка (кадастровый номер 23:40:1003038:82), что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 01.10.2009 N 4000001786. Ссылка на решение арбитражного суда от 22.05.2008 по делу N А32-20715/2005 об отказе в признании права собственности ООО "Гюмри" на здание кафе как на имеющее преюдициальное значение, необоснована, поскольку собственник кафе Ткаченко О.В. не привлекалась судом к участию в деле. ООО "Гюмри" указывает в кассационной жалобе на то, что обладает правом пользования земельным участком, на котором расположены возведенные ответчиком постройки, в силу закона. В связи с приобретением объектов недвижимости ООО "Гюмри" приобрело право пользования земельным участком, на котором расположены здания и сооружения (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению ООО "Гюмри", у истца отсутствуют вещные права на земельный участок, подтвержденные соответствующими документами. Истцом пропущен срок исковой давности. Кроме того, судом допущены процессуальные нарушения. ООО "Гюмри" получило телеграмму об объявлении в судебном заседании перерыва на 17.07.2009. Однако фактически судебное заседание состоялось ранее, в связи с чем ответчик считает, что дело не было рассмотрено по существу 06.07.2009. К участию в деле не привлечен надлежащий ответчик Ткаченко О.В., ООО "Гюмри" по настоящему делу является ненадлежащим ответчиком.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "Колл-Тек" считает судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "Колл-Тек" выступил против принятия доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя ООО "Гюмри", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба ООО "Гюмри" не подлежит удовлетворению, по кассационной жалобе Ткаченко О.В. производство необходимо прекратить.

Как следует из материалов дела, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2004 по делу N А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10 за ЗАО "Турбаза "Изумруд"" признано право собственности на существующий имущественный комплекс турбазы по адресу: г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, 13 (т. 1, л. д. 8 - 15).

Постановлением главы администрации пос. Архипо-Осиповка от 23.07.1998 N 119 турбазе "Изумруд" предоставлены в аренду сроком на 25 лет ранее выделенные для туристической базы в пос. Архипо-Осиповка земельные участки в границах, обозначенных на плане, общей площадью 76 050 кв. м, в том числе 67 437 кв. м, по ул. Кирпичной, д. 13 (т. 1, л. д. 23).

Администрация пос. Архипо-Осиповка (арендодатель) и турбаза "Изумруд" (арендатор) 18.08.1998 заключили договор аренды N 116-98 (т. 1, л. д. 18 - 22). В соответствии с условиями названного договора арендатору предоставлены в пользование земельные участки общей площадью 76 050 кв. м, в том числе земельный участок N 3, расположенный по адресу: Краснодарский край, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, д. 13, общей площадью 43 502 кв. м, кадастровый номер 23:40:1003038:0069 (т. 1, л. д. 28 - 30).

ООО "Колл-Тек" на основании договора купли-продажи от 13.04.2006 приобрело в собственность имущественный комплекс турбазы "Изумруд", состоящий из объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, д. 13 (т. 4, л. д. 6 - 15). Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 4, л. д. 16).

ЗАО "Турбаза "Изумруд"" и ООО "Колл-Тек" 15.04.2006 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (т. 2, л. д. 33). В соответствии с условиями названного документа турбаза передала обществу свои права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.08.1998 N 116-98, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003038:0069. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 01.11.2006 произведена государственная регистрация сделки.

Ответчиком на земельном участке N 3 общей площадью 43 502 кв. м, расположенном по адресу: г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, 13, принадлежащем турбазе, самовольно возведены следующие строения: кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м и открытая терраса (литера а) площадью 214,5 кв. м. Изложенное подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2008 по делу N А32-20715/2005-21/430-2007-21/9 (т. 2, л. д. 47 - 49).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2008 по делу N А32-20715/2005-21/430-2007-21/9, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 04.09.2008 и кассационной инстанции от 12.12.2008, ООО "Гюмри" в иске о признании права собственности на кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м и открытую террасу (литера а) площадью 214,5 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 300 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, Приморский бульвар, 10 (ранее - ул. Набережная, б/н), отказано. Судами установлено, что спорные строения не обладают признаками недвижимости и возведены в пределах границ земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, пер. Кирпичный, б/н, кадастровый номер 23:40:1003038:0069, который был ранее предоставлен на праве аренды ЗАО "Турбаза "Изумруд"". Суды также установили, что в соответствии с заключением от 08.04.2002 N 27 Центра Госсанэпидемнадзора г. Геленджика, материалами межевого дела, актом выбора земельного участка от 18.02.2002 спорный земельный участок расположен в первой зоне санитарной охраны курорта, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка заключен ЗАО Турбаза "Изумруд"" и администрацией пос. Архипо-Осиповка в 1998 году, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды между турбазой и ООО "Колл-Тек" подписано в 2006 году.

В силу положений статей 168, 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 6, 8 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" договор аренды от 18.08.1998 является ничтожной сделкой, поскольку совершена неуполномоченным лицом.

Между тем ничтожность договора аренды от 18.08.1998 в данном конкретном случае не приводит к отсутствию у истца титульных прав на спорный земельный участок.

В материалы дела представлено землеустроительное дело (т. 3, л. д. 34) по отводу земель в пос. Архипо-Осиповка турбазе "Изумруд" (копия), в том числе государственный акт на право пользование землей серии А-I N 038124, выданный туристической базе "Изумруд" 17.05.1990 (т. 3, л. д. 99), государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 1993 года серии КК-2 N 40855300001210 (т. 3, л. д. 109), согласно которому товариществу с ограниченной ответственностью туристической базе "Изумруд" постановлением главы администрации пос. Архипово-Осиповка от 08.12.1993 N 615 предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 7,6050 гектаров земель для размещения зданий туристско-экскурсионного производства (три земельных участка N 1, 2 и 3).

Суды правомерно установили, что в указанный период действовала статья 23 Земельного кодекса РСФСР 1991 года (признана недействующей Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287), которая предоставляла администрации муниципального образования право распоряжаться земельными участками, расположенными в пределах черты муниципального образования и находившимися до приватизации в федеральной собственности, путем передачи их в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и аренду (независимо от наличия на данных участках недвижимого имущества).

Таким образом, спорные земельные участки были предоставлены турбазе "Изумруд" правомерно, в соответствии с положениями действовавшего законодательства.

Правопреемство от товарищества с ограниченной ответственностью "Изумруд" к АОЗТ "Изумруд" и ЗАО "Турбаза "Изумруд"" установлено арбитражными судами при рассмотрении дела N А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10.

Истцу как покупателю объектов недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под проданными объектами необходимый для их эксплуатации, которое он обязан переоформить на право аренды до 01.01.2010.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В связи с приобретением объектов недвижимости ООО "Колл-Тек" получило право на использование земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием правовых средств, указанных в статьях 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из государственного акта серии КК-2 N 40855300001210 следует, что спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для размещения турбазы "Изумруд". Следовательно, нахождение на данном земельном участке спорного строения, самовольно возведенного ООО "Гюмри", препятствует собственнику имущественного комплекса турбазы "Изумруд" использовать данный участок по его прямому назначению, что противоречит основополагающему принципу земельного законодательства - целевое использование земель (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суды правильно установили наличие у истца титула на спорный земельный участок. Ответчик же не представил доказательства законности размещения спорной постройки в границах принадлежащего истцу участка, следовательно, исковые требования правомерно удовлетворены.

Доводам жалобы ООО "Гюмри" о не применении к заявленным требования срока исковой давности, а также о процессуальном нарушении норм права (несвоевременное извещение о времени и дате слушания дела), суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку.

В соответствии со статьей 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, вправе обжаловать в порядке кассационного производства решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, и (или) постановление арбитражного суда апелляционной инстанции полностью или в части.

Лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (статья 42 Кодекса).

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Ткаченко О.В. полагает, что она является собственником кафе, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Набережная, б/н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2006 серии 23 АА N 947049, а также арендатором земельного участка (кадастровый номер 23:40:1003038:82), о чем свидетельствует договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 01.10.2009 N 4000001786.

Однако суд кассационной инстанции считает, что законные права и охраняемые законом интересы Ткаченко О.В. обжалуемыми судебными актами не затрагиваются, поскольку вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда от 13.05.2010, оставленным без изменения постановлением суда надзорной инстанции от 20.10.2010 по делу N 33-13385/10, суд признал недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества - здания кафе, заключенный 29.08.2006ООО "Гюмри" и Ткаченко О.В., и зарегистрированное право собственности за Ткаченко О.В. на это же недвижимое имущество.

Кроме того, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отменено постановление администрации от 25.09.2009 N 567 "О предоставлении Ткаченко О.В. в аренду застроенного земельного участка по адресу: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, Приморский бульвар, 10, для размещения кафе с открытой террасой".

При таких обстоятельствах производство по кассационной жалобе Ткаченко О.В. надлежит прекратить применительно к пункту 1 статьи 150 Кодекса.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов по кассационной жалобе ООО "Гюмри".

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь пунктом 1, статьи 150, статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

производство по кассационной жалобе Ткаченко Ольги Васильевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 по делу N А32-14518/2006 прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.10.2009 по делу N А32-14518/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гюмри" без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2009 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 по делу N А32-14518/2006 отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.