Статья 2. Правовые основания введения, сфера действия, назначение и структура Правил землепользования и застройки

Статья 2. Правовые основания введения, сфера действия, назначение и структура Правил землепользования и застройки

1. Радикальное изменение российской государственности - переход к рыночной системе политического и социально-экономического устройства потребовал существенного изменения действующей в городах системы градостроительного регулирования, связанной прежде всего с возникновением большого числа субъектов землепользования, расширением количества собственников, пользователей и арендаторов участков, зданий, помещений; законодательным закреплением новой структуры собственности на здания и земельные участки и необходимостью решения задач регулирования отношений множества собственников недвижимости правовыми методами; появлением рынков недвижимости, прежде всего жилья, а также нежилых помещений и ограниченного рынка земельных участков; резким сокращением централизованных источников финансирования и одновременным появлением частных инвестиций; новой концепцией власти на основе местного самоуправления с более сложным характером взаимодействия и распределения полномочий между уровнями и ветвями власти. В градостроительстве на замену административно-командным методам пришел правовой.

2. Правовое зонирование территории города - это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Под правовым зонированием понимается деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований. Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных актов - Правил землепользования и застройки.

3. Основной базой для внесения изменений в Правил землепользования и застройки городского округа город Михайловка от 06 июля 2006 г. являются Градостроительный кодекс РФ (далее по тексту - ГрК РФ) от 29.12.2004 N 190-ФЗ (от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ, от 30 ноября 2011 г. N 364-ФЗ, от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ, от 21 июля 2011 г. N 257-ФЗ, от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 243-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 224-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ, от 11 июля 2011 г. N 200-ФЗ, от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, от 21 апреля 2011 г. N 69-ФЗ, от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ, от 29 ноября 2010 г. N 314-ФЗ, от 22 ноября 2010 г. N 305-ФЗ, от 27 июля 2010 г. N 240-ФЗ, от 27 июля 2010 г. N 226-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ, от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 164-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. N 309-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 148-ФЗ), Земельный кодекс РФ (далее по тексту - ЗК РФ) от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ, от 12 декабря 2011 г. N 425-ФЗ, от 8 декабря 2011 г. N 424-ФЗ, от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ, от 7 декабря 2011 г. N 417-ФЗ, от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ, от 30 ноября 2011 г. N 365-ФЗ, от 30 ноября 2011 г. N 349-ФЗ, от 21 ноября 2011 г. N 331-ФЗ, от 21 июля 2011 г. N 257-ФЗ, от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 219-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 214-ФЗ, от 11 июля 2011 г. N 193-ФЗ, от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, от 14 июня 2011 г. N 138-ФЗ, от 5 апреля 2011 г. N 56-ФЗ, от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ, от 29 декабря 2010 г. N 442-ФЗ, от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ, от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 365-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ, от 25 декабря 2009 г. N 340-ФЗ, от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 164-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ, от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. N 311-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ) и ФЗ N 191 от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ, от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ, от 23 декабря 2010 г. N 378-ФЗ, от 28 сентября 2010 г. N 243-ФЗ, от 27 июля 2010 г. N 240-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 351-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ,от 25 ноября 2009 г. N 273-ФЗ, от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ, от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ, от 14 марта 2009 г. N 32-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. N 311-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 148-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ, от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 111-ФЗ). Правила разработаны в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 06.10.2003 (ред. от 29.12.2003 с изм. от 7 декабря 2011 г. N 417-ФЗ, от 6 декабря 2011 г. N 411-ФЗ, от 3 декабря 2011 г. N 392-ФЗ, от 30 ноября 2011 г. N 361-ФЗ, от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ, от 21 ноября 2011 г. N 329-ФЗ, от 25 июля 2011 г. N 263-ФЗ, от 19 июля 2011 г. N 247-ФЗ, от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 243-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 224-ФЗ, от 11 июля 2011 г. N 192-ФЗ, от 3 мая 2011 г. N 88-ФЗ, от 21 апреля 2011 г. N 69-ФЗ, от 20 марта 2011 г. N 38-ФЗ, от 29 декабря 2010 г. N 442-ФЗ, от 29 ноября 2010 г. N 315-ФЗ, от 29 ноября 2010 г. N 313-ФЗ, от 3 ноября 2010 г. N 286-ФЗ, от 28 сентября 2010 г. N 243-ФЗ, от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ, от 27 июля 2010 г. N 191-ФЗ, от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ, от 5 апреля 2010 г. N 40-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 365-ФЗ, от 28 ноября 2009 г. N 283-ФЗ, от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ, от 7 мая 2009 г. N 90-ФЗ от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ), Законом Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" (в ред. от 30 ноября 2011 г. N 365-ФЗ, от 21 ноября 2011 г. N 331-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ, от 18 июля 2011 г. N 219-ФЗ, от 27 декабря 2009 г. N 379-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. N 309-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ,от 3 декабря 2008 г. N 244-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ,от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 23 марта 2007 г. N 37-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 9 мая 2005 г. N 45-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ), иными законами и нормативными актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации - Волгоградской области, а также с учетом положений нормативных правовых актов органов местного самоуправления городского округа город Михайловка в области регулирования землепользования и застройки.

ГАРАНТ:

По-видимому, в пункте 3 статьи 2 главы 1.1 части 1 настоящего приложения допущена опечатка, номер Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" следует читать как N 191-ФЗ

Настоящие Правила применяются наряду с:

- техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

- иными нормативными правовыми актами городского округа город Михайловка по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.

Правила землепользования и застройки обязательны для органов местного самоуправления (в части соблюдения градостроительных регламентов), должностных, юридических и физических лиц, подготавливающих условия, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории города, а также судебных органов как основание для разрешения споров по вопросам землепользования и застройки.

4. Администрация городского округа посредством зонирования получает возможность:

- эффективно осуществлять политику обустройства территории и реализовывать местные социальные программы;

- сохранять некоторые земельные участки для перспективного использования с помощью особых правовых процедур;

- использовать новые рычаги управления и контроля над ситуацией.

Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов Правила обеспечивают:

- правовые гарантии собственникам (в частности, индивидуальных жилых домов) в использовании их недвижимости в соответствии с местным нормативным актом. Это позволит владельцам недвижимости как минимум быть уверенными в том, что стоимость (и качество) их недвижимости не уменьшится, например, из-за нежелательного соседства, изменения видов разрешенного использования или параметров сопряженных объектов;

- наличие Правил позволит инвестору еще до начала инвестирования выбрать нужный участок, просчитать возможные затраты и выгоды от реализации проекта;

- возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости из нескольких разрешенных вариантов, что позволяет оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации без бюрократической волокиты.

Самое же главное состоит в том, что с введением системы правового зонирования в городе появляются ясные, прозрачные правила игры для всех участников инвестиционно-строительного процесса. В этом заинтересованы все: и администрация города, которая нуждается в четких основаниях для принятия решения, и, конечно, застройщики, и собственники недвижимости.

5. Необходимость введения зонирования определяется законодательством РФ, прежде всего Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 6 октября 2003 г. В нем определяются вопросы местного значения органов местного самоуправления. Согласно статье 16, п. 26 (с внесенным изменением согласно ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ") к числу вопросов местного значения органов самоуправления городского округа в области градостроительной деятельности относится:

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце пункта 5 статьи 2 главы 1.1 части 1 настоящего приложения допущена опечатка, имеется в виду пункт 26 части 1 статьи 16 названного Федерального закона

- утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении муниципального строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа;

Особое значение придается градостроительному зонированию и в Градостроительном кодексе РФ. Одними из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности, сформулированным в ст. 2 ГрК РФ, являются:

- обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

- осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;

6. Настоящие Правила вводят в городском округе город Михайловка систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах муниципального образования на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон, основанном на правовом зонировании и межевании.

Настоящие Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также должностных лиц в отношении:

- правового зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

- разделения (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки, межевания;

- разработки и согласования проектной документации;

- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных или реконструированных объектов;

- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд;

- контроля над использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;

- обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан;

- иных действий, связанных с регулированием застройки.

С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" запретил с 1 января 2010 г. при отсутствии Правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

7. Правила землепользования и застройки города включают в себя:

Часть 1. Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений.

Часть 2. Карты градостроительного зонирования (картографические документы).

Часть 3. Градостроительные регламенты.

8. Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений представляется в форме текста правовых и процедурных норм и включает в себя следующие положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в Правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

8.1. Регулирование землепользования и застройки территории органами местного самоуправления базируется на основных принципах разделения функций, прав и обязанностей между структурными подразделениями органов местного самоуправления городского округа город Михайловка.

Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности определяются ст. 8 ГрК РФ (часть 1 п. 3).

9. Части 2 и 3 Правил - картографические документы и градостроительные регламенты содержат карты градостроительного зонирования и описание градостроительных регламентов по основным, условно разрешенным и вспомогательным видам разрешенного использования недвижимости и предельным значениям параметров разрешенного изменения недвижимости, а также описания дополнительных ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры, недр и экологическим условиям.

Перечень законодательной и нормативной документации, извлечения из местных нормативных правовых актов городского округа, которые устанавливают правовые нормы части 1 настоящих Правил относительно порядка их применения, включены в состав приложения.