Вопрос: Организация продала квартиры работникам с рассрочкой платежа (ипотека). Являются ли данные квартиры объектом налогообложения по налогу на имущество для компании, если переход права собственности на квартиры не зарегистрирован? Переход права собственности не регистрировался по причине оплаты в рассрочку. (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 9(153), сентябрь 2012 г.)

Вопрос: Организация продала квартиры работникам с рассрочкой платежа (ипотека). Являются ли данные квартиры объектом налогообложения по налогу на имущество для компании, если переход права собственности на квартиры не зарегистрирован? Переход права собственности не регистрировался по причине оплаты в рассрочку.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17.11.2011 N 148 указал на то, что при приобретении в собственность объектов недвижимости покупатель становится плательщиком налога на имущество организаций с момента получения им объектов недвижимости по акту приема-передачи и введения их в эксплуатацию независимо от наличия государственной регистрации перехода права собственности.

Правила бухгалтерского учета основных средств предписывают продавцу фиксировать выбытие, а покупателю - приобретение основных средств (в том числе недвижимого имущества) в момент реальной передачи такого имущества покупателю, когда оно уже не может использоваться продавцом в предпринимательской деятельности либо для управленческих нужд.

В налоговом учете нет специальных норм для определения момента перехода права собственности. В таком случае необходимо обратиться к значению данного института, используемого в гражданском законодательстве. Норма п. 1 ст. 11 НК РФ отсылает к этому институту.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В случае продажи объектов недвижимости с оплатой в рассрочку автоматически возникает залог недвижимости - так называемый залог в силу закона (п. 3 ст. 334 и п. 5 ст. 488 ГК РФ). Наличие залогового обременения не может изменять момент перехода права собственности на проданное недвижимое имущество, который в силу императивной нормы Гражданского кодекса РФ связан с моментом государственной регистрации перехода права собственности на реализуемые объекты недвижимости.

Продажа квартир в рассрочку не является препятствием для регистрации перехода права собственности. С момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права к нему переходят весь объем прав собственника, не меняет этого и наличие каких-либо обременении по объекту недвижимости, в том числе залоговых.

В случае признания договоров купли-продажи недвижимости недействительными продавец не обязан восстанавливать в бухгалтерском учете сведения о реализованном имуществе на дату его продажи. Об этом сказано в п. 9 информационного письма N 148.

При осуществлении реституции сторона договора (продавец) должна будет отразить данные хозяйственные операции именно на дату их совершения и с этого момента 'вновь станет плательщиком налога на имущество организаций.

Как отмечает Президиум ВАС РФ, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнении финансово-хозяйственные операции, которые отражаются в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основании данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций.

Если же организация приобретает квартиры для перепродажи своим сотрудникам и не выполняются условия п. 4 ПБУ 6/01 для принятия актива в качестве основного средства, следовательно, квартиры будут являться товаром. А раз квартиры - товар, то и налог на имущество с них платить не нужно.

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"

Л.А. Скибина