Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 27 июня 2002 г. N АИ-1/444 Взыскание задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежа правомерно за период фактического пользования арендатором спорным помещением

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края
от 27 июня 2002 г. N АИ-1/444

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 сентября 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1858 настоящее постановление оставлено без изменения

Арбитражный суд, при участии: от истца - Линник Е.А., по доверенности N 2317/02-18, от ответчика - Карнаухова Н.А., по доверенности б/н, от 25.06.2002 г. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25 мая 2002 г.. по делу N А73-10047/2001-43

Департамент муниципальной собственности обратился в Арбитражный суд с иском к ОАО "Тихоокеанская лизинговая компания", о взыскании задолженности по арендной плате в размере 379046,72 руб., пеней за просрочку платежей - 160785,6 руб., расторжении договора аренды и освобождении арендуемого здания, расположенного по ул. Истомина, 10 в г. Хабаровске.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно увеличивал исковые требования, и в конечном итоге просил взыскать задолженность по арендной плате 414123,42 руб., и пеней 196241,66 руб., - за период с 16.07.1999 г. по 01.04.2002 г.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично, - взыскан долг по арендной плате в сумме 158812,22 руб., пени 30000 руб., с применением ст. 333 ГК РФ, в иске о расторжении договора и освобождения арендуемого помещения - отказано.

Не согласившись с решением суда, Департамент направил апелляционную жалобу, где просил решение суда в части отказа в иске отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик так же не согласился с решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой не согласился с размером взысканной арендной платы и пени, просил в иске отказать.

В судебном заседании стороны поддержали доводы своих апелляционных жалоб, и не согласились с апелляционными жалобами другой стороны.

Суд апелляционной инстанции, выслушав стороны, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения обеих апелляционных жалоб, и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции, установив все обстоятельства по делу, дал им правильную юридическую оценку, и вынес законное и обоснованное решение.

Так, из материалов дела видно, что 16.07.1999 г., стороны заключили договор аренды здания площадью 614,7 кв.м., по ул. Истомина, 10, сроком на 5 месяцев, по 16.12.1999 г.

Размер арендной платы оговорили - 303782,88 руб. в год, или в месяц - 16898,57 руб., которую ответчик обязался вносить ежемесячно, до 10 числа следующего за отчетным месяца.

Особыми условиями стороны вменили в обязанность арендатора - произвести ремонт объекта, на сумму 898290 руб., - в связи с тем, что зданию требовался капитальный ремонт.

Т.к. ни одна из сторон не возражала против продолжения договорных отношений, в соответствии с п. 5.4 Договора, последний действовал до 19.01.2000 г., -пока не был заключен новый договор аренды 20.01.2000 г., на это же здание.

Арендатор за период действия договора от 16.07.1999 г., в нарушение п. 2.3 Договора, и ст. 309 ГК РФ, не вносил арендные платежи.

Поэтому требования истца о взыскании арендной платы за 6 месяцев и 4 дня (с 16.07.1999 г. по 19.01.2000 г.) и пени за просрочку платежей правомерны и обоснованно удовлетворены судом.

Исходя из арендной платы в 16898,57 руб., в месяц, долг по арендной плате за вышеуказанный период составляет 103646,54 руб., и пеня за период с 10.08.1999 г. по 05.04.2002 г. - 69502,31 руб.

Далее, как уже упоминалось, 20.01.2000 г., стороны заключили новый договор аренды на то же здание, где оговорили, что действует он с 28.06.2000 г. по 28.06.2005 г., - сроком в 5 лет.

Здание по акту передано 20.01.2000 г.

Поскольку, в силу ст.ст. 433, 609 ГК РФ, договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, то обязательства по договору в полном объеме стороны несут с 03.08.2000 г., - с даты регистрации.

Ответчик, представляя договор от 20.01.2000 г. на государственную регистрацию, не представил на таковую дополнительное соглашение от 30.03.2000 г., изменяющее срок действия договора - с 01.04.2000 г., по 17.12.2004 г.

Следовательно, дополнительное соглашение не имеет для сторон юридической силы, как незаключенное.

Исходя из п. 1 ст. 453 ГК РФ, дополнительное соглашение, являясь неотъемлемой частью договора аренды, подлежит государственной регистрации, - т.е. должно быть так же зарегистрировано.

С 20.01.2000 г., со дня передачи спорного помещения по акту, и до 28.07.2000 г., между сторонами состоялись фактические арендные отношения. Ответчик должен был выплачивать истцу платежи, являющиеся формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Поэтому требование истца о взыскании арендной платы за период с 20.01.2000 г., по 28.07.2000 г., подлежат удовлетворению в сумме 105677,68 руб., а за минусом оплаченных 50512 руб., долг по арендной плате по договору от 20.01.2000 г., составит 55165,68 руб.

Требование о взыскании пени по последнему договору удовлетворению не подлежит в связи с тем, что зарегистрирован Договор от 20.01.2000 г., а значит, в соответствии со ст. 433 ГК РФ, заключен он с ОЗ.08.2000 г.

28.07.2000 г. комиссией Истца в составе начальника отдела аренды Департамента, главного специалиста отдела аренды, специалиста ЖПЭТ-2, и заместителя командира в/ч 28531, спорное помещение изъято, - в связи с "Ничтожностью" договора аренды от 20.01.2000 г., по мотиву отсутствия государственной регистрации Договора, не использованием арендатором помещения по назначению, и передано на ответственное хранение войсковой части N 28531, о чем имеется подпись уполномоченного лица.

Департамент, заявляя, что ответчику не препятствовалось в использовании арендованного помещения, ссылался на то, что. акт изъятия от 28.07.2000 г., составлен должностными лицами Департамента без наличия на то полномочий.

Вместе с тем, давая оценку всем последующим действиям Департамента, в их последовательности, суд приходит к обратному выводу.

17.10.2000 г., здание передано в аренду в/ч 71541, под размещение учебного центра.

В деле имеется соглашение от 17.10.2000 г., о расторжении договора аренды с в/ч 71541.

В ноябре 2000 г., здание охраняется в/ч 28531, о чем свидетельствует объяснительная охранника.

А в апреле 2001 г., здание передано по акту и по договору от 04.04.2001 г., все той же в/ч 71541, в безвозмездное пользование, под размещение учебного центра.

И только в марте 2002 г., Департамент потребовал расторжения договора безвозмездного пользования от 12.04.2001 г., с передачей здания Службе заказчика.

Таким образом, в деле имеется достаточно доказательств, что с 28.07.2000 г., Истец чинил препятствия ответчику в использовании арендуемого помещения.

Доводы истца, что Ответчик не использовал здание, а лишь способствовал его разрушению, - не состоятельны.

Здание передано ответчику в состоянии, требующим капитального ремонта.

Ответчик подготовил проектно-сметную документацию на ремонт здания по ул. Истомина, 10, и судом она обозревалась в судебном заседании.

Ответчик приступил к разбору прогнивших деревянных перекрытий между первым и вторым этажом, затратив на производство работ денежные средства, чему предоставлены доказательства в материалах дела.

Поэтому, суд обоснованно отказал в иске о расторжении договора и освобождения здания, - в связи с неправомерными действиями истца, взыскав только задолженность по арендной плате - по договору от 16.07.1999 г., - 103646,54 руб., пени, с применением ст. 333 ГК РФ - в размере 30000 руб., по договору от 20.01.2000 г., - долг по арендной плате 55165,68 руб., а всего 188812,22 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 157-159 АПК РФ, апелляционная инстанция постановила:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 05.04.2002 г., по делу N А73-10047/2001-43 - оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ОАО "Тихоокеанская лизинговая компания" в доход федерального бюджета доплату госпошлины в размере 815,63 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию в течении 1 месяца со дня вынесения, через Арбитражный суд Хабаровского края.