Вопрос: Наша организация выступает заказчиком-застройщиком при долевом строительстве жилого дома и оказывает услуги по организации строительства (по техническому надзору и т.д.). Стоимость указанных услуг определена сметой на строительство. В какой момент мы должны формировать выручку от оказания услуг заказчика-застройщика: по итогам каждого месяца или по окончании строительства в целом? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 2 (98), февраль 2008 г.)

Вопрос: Наша организация выступает заказчиком-застройщиком при долевом строительстве жилого дома и оказывает услуги по организации строительства (по техническому надзору и т.д.). Стоимость указанных услуг определена сметой на строительство. В какой момент мы должны формировать выручку от оказания услуг заказчика-застройщика: по итогам каждого месяца или по окончании строительства в целом?

Выручка от деятельности, связанной с оказанием услуг заказчика-застройщика по организации строительства, является для организации доходом от обычных видов деятельности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 90 "Продажи". Она включается в инвентарную стоимость построенного жилого дома. Заказчик-застройщик оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством именно инвесторам (участникам долевого строительства).

Фактические расходы по оказанию таких услуг отражаются у заказчика-застройщика на счете 20 "Основное производство" и при признании выручки списываются в дебет счета 90 "Продажи", субсчет 90.2 "Себестоимость продаж".

Договорами с дольщиками в большинстве случаев не предусмотрены конкретные сроки составления заказчиком акта оказанных услуг - по итогам месяца или по итогам завершения строительства объекта в целом.

В какой момент необходимо определять налоговую базу по услугам заказчика при долевом строительстве? НК РФ не содержит разъяснений по данному вопросу. Официальной позиции нет.

Существует мнение ряда специалистов о том, что объект налогообложения от реализации услуг заказчика-застройщика может возникнуть только после окончания строительства объекта. Это мнение сформировано в основном благодаря появившемуся в информационных базах постановлению ФАС МО от 31.10.2003 N КА-А41/8563-03, однако возможны и другие варианты.

Например, в учетной политике можно предусмотреть, что датой реализации услуг заказчика-застройщика по организации строительства и техническому надзору считается дата включения соответствующих затрат в выполненный объем капитальных вложений.

Кроме того, обращаем ваше внимание, что согласно п. 15 ПБУ 2/94 финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию.

В любом случае датой оказания услуг является дата составления соответствующего акта. Средства, полученные за реализацию услуг заказчиком-застройщиком, должны облагаться НДС в том отчетном периоде, в котором актированы оказанные заказчиком-застройщиком услуги по ведению строительства. Если такие акты подписываются по окончании какого-либо отчетного (налогового) периода еще до окончания строительства, НДС должен быть начислен в момент подписания такого промежуточного акта. В любом случае, для того чтобы минимизировать риски, момент окончания оказания услуги лучше определять в договоре. Например, он может совпадать с датой подписания акта о реализации инвестиционного проекта, акта приемки-передачи построенного объекта (или его части) инвестору и пр.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг) определяется также с учетом сумм авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг).

Определенную сложность вызывают случаи выделения из перечисленных дольщиком средств финансирования доли, связанной с оплатой услуг заказчику-застройщику. Из каждой полученной части целевых поступлений должна быть выделена часть аванса за организацию строительства, например, исходя из отношения всей суммы аванса ко всей сумме финансирования.

Итак, заказчик-застройщик оказывает инвестору услуги по организации строительства, предоплата за которые влечет уплату НДС как с аванса.

В бухгалтерском учете получение денежных средств от инвесторов организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, отражает по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 86 "Целевое финансирование". На стоимость выполняемых заказчиком услуг часть финансирования необходимо отражать по кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками".

На дату реализации услуг по организации строительства и, соответственно, начисления НДС на оказанные услуги заказчик-застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, исчисленную и уплаченную в бюджет с полученного от инвестора аванса.

М.А. Дмитриева,

ведущий аудитор ЗАО "АУДИТ-ЦЕНТР"