Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 марта 2009 г. N А73-2070/2008 Первоначальный иск о взыскании с ответчика убытков в виде использования нежилых помещений по истечении договора аренды удовлетворен, встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в виде оплаченной свыше установленной договором арендной платы удовлетворен частично, поскольку обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы в увеличенном размере не возникло, а денежные средства на сумму, превышающую первоначально согласованную, уплачены ответчиком (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 10 марта 2009 г. N А73-2070/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 августа 2009 г. N Ф03-3930/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения оглашена 02.03.2009 г.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее -- истец, арендодатель) обратилось с иском к ООО "Э" (далее -- ответчик, арендатор) о взыскании неосновательного обогащения (с учетом принятого в порядке ст. 49 АПК при первоначальном рассмотрении дела уточнения оснований иска) в виде использования нежилых помещений по истечении договора аренды в период с 12.05.2007 . по 31.01.2008 г.

В порядке ст. 51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ГУК "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края" (далее -- балансодержатель).

В порядке ст. 132 АПК при первоначальном рассмотрении дела судом принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ответчика к истцу о взыскании 1 142 746,88руб. неосновательного обогащения за период с 01.04.2005 г. по 31.03.2008 г. (как следует из представленных платежных документов).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.07.2008 г., оставленным в силе апелляционной инстанцией, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.12.2008 г. судебные акты отменены, дело направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационной инстанцией признано правомерным взыскание с ответчика убытков в виде недополученной арендной платы.

Вместе с тем, кассационной инстанцией сделан вывод о неправомерном применении судом п. 4 ст. 1109 ГК и необоснованном отказе в удовлетворении встречного иска ответчика, который также имеет право на взыскание неосновательного обогащения за заявленный им период.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по ранее измененным основаниям, против удовлетворения встречного иска возразил в соответствии с ранее представленными отзывами.

Представитель ответчика, в свою очередь, возразил против заявленных требований в соответствии с ранее представленным отзывом и доводами апелляционной и кассационной жалоб, поддержал встречный иск.

Представитель балансодержателя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным истцом.

Заслушав представителей сторон, балансодержателя, исследовав материалы дела, суд установил

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению госимуществом Хабаровского края (правопреемник -- истец) как арендодателем, ответчиком как арендатором и балансодержателем заключен охранно-арендный договор N 108/1-4141 от 02.08.2000 г., согласно которому ответчику в аренду передан объект недвижимости -- часть здания, расположенного по адресу, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 11, общей полезной площадью 253,1кв.м., в том числе на 1-ом этаже (ком.N 10 - 141,9кв.м., N 14 - 8,7кв.м.) и в подвале (цоколе) (ком. N 35 - 21,1кв.м., N 37 - 17,7кв.м., N 38 - 30,4кв.м., N 42 - 7,2кв.м., N 43 - 24,3кв.м.), на срок с 11.05.2000 г. по 11.05.2007 г.

Как установлено судебными актами по делу N А73-6456/2006, договор зарегистрирован в УФРС 20.06.2003 г.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 11.05.2000 г.

В соответствии с разделом 3 договора арендная плата устанавливается в соответствии с нормативными документами, регулирующими арендные платежи, принимаемыми администрацией Хабаровского края с учетом коэффициентов, применяемых к зданиям-памятникам согласно приложению N 1.

В соответствии с приложением N 1 размер арендной платы при заключении договора составил 19 927,96руб.

В силу п. 4.8 договора по истечении срока его действия арендатор обязан освободить занимаемые помещения и территорию памятника в месячный срок со дня получения соответствующего уведомления со стороны балансодержателя или арендодателя и передать арендодателю или балансодержателю по акту все произведенные перестройки и переделки. Согласно п.6.4 договора в случае неисполнения арендатором указанного обязательства он вносит арендные платежи в размере, предусмотренном договором с учетом пересчета в связи с ростом цен, тарифов за все время фактического пользования помещением после истечения срока действия договора, а также возмещает иные убытки.

Сторонами подписаны следующие дополнительные соглашения к указанному договору:

N 1 от 03.08.2000 г. и N 2 от 16.10.2000 г., согласно которым в связи с проведением ремонтно-реставрационных работ начисление арендной платы до 01.11.2000 г. производилось по минимальной ставке;

N 3 от 05.09.2002 г., согласно которому в связи с уточнением технического паспорта уточнены площади и комнаты, переданные в аренду: их полезная площадь установлена в 263,9кв.м., в том числе на 1-ом этаже (ком.N 10 - 142,9кв.м.) и в подвале (цоколе) (ком. N 32 - 11,2кв.м., N 33 -- 4,6кв.м., N 34 - 4,7кв.м., N 35 - 20,3кв.м., N 37 - 14кв.м., N 38 - 26,1кв.м., N 42 - 6кв.м., N 43 - 22,4кв.м., N 44 -- 9,2кв.м.).

N 4 от 31.01.2003 г., согласно которому вновь в связи с уточнением технического паспорта уточнены площади и комнаты, переданные в аренду: их полезная площадь установлена в 264,2кв.м., в том числе на 1-ом этаже (ком.N 10 - 142,9кв.м.) и в подвале (цоколе) (ком. N 32 - 11,2кв.м., N 33 -- 4,6кв.м., N 34 - 4,7кв.м., N 35 - 20,3кв.м., N 37 - 14кв.м., N 38 - 26,1кв.м., N 42 - 6кв.м., N 43 - 22,4кв.м., N 44 -- 9,2кв.м., N 49 --2,8кв.м.).

N 5 от 28.04.2005 г., которым установлен новый размер ежемесячной арендной платы, который составил 42 660,81руб. и новый порядок ее уплаты.

При этом все указанные дополнительные соглашения не зарегистрированы в установленном порядке в УФРС, что сторонами не оспаривается.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2006 г. по делу N А73-6456/2006, оставленным в силе кассационной инстанцией, сделан вывод о том, что соглашение N5 не может считаться заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, то есть не порождает правовых последствий и не изменяет обязанность по внесению арендной платы.

При этом из материалов дела следует, что в период с 01.04.2005 г. по 31.03.2008 г. арендатором в пользу истца вносились арендные платежи в размере 51 670,93руб. в месяц, что на 31 742,97руб. превышало размер арендной платы, установленный первоначально зарегистрированным договором.

09.04.2007 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление (исх.N 1-11/1618) о том, спорный договор продлеваться не будет, с предложением заключить договор аренды на новых условиях. В случае отказа от заключения нового договора предложено освободить занимаемые помещения в срок до 11.05.2007 г.

11.05.2007 г. исх.N 1-11/2241 в адрес ответчика истцом повторно направлено уведомление аналогичного содержания.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.10.2007 г. по делу N А73-4499/2007, вступившим в законную силу, ответчику отказано в иске о продлении срока действия спорного договора.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.02.2008 г. по делу N А73-5978/2007, вступившим в законную силу, ответчик понужден освободить вышеуказанные помещения (по соглашению N 4).

Ответчиком не оспаривается, что до марта 2008 г. он использовал спорный объект недвижимости.

Сумма заявленных требований истца в соответствии с уточнением оснований иска представляет собой убытки, причиненные истцу нарушением ответчиком обязательства по своевременному возврату арендуемого имущества, за период с 12.05.2007 г. по 31.01.2008 г. Расчет произведен истцом в соответствии с "Положением о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями", утвержденным постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 г. N 266 в действующей в спорный период редакции.

В то же время, полагая, что в связи с отсутствием государственной регистрации всех дополнительных соглашений к спорному договору размер арендной платы по договору должен оставлять 199 927,96руб., истец утверждает, что за период с 01.04.2005 г. по 31.03.2008 г. он уплачивал ежемесячно на 31 742,97руб. больше, нежели был обязан.

Суд считает заявленные истцом требования обоснованными, но подлежащими удовлетворению частично в связи с частичной, в свою очередь, обоснованностью встречного иска.

Согласно ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со ст. 15, п. 4 ст.1103, частью 2 ст. 1105 ГК истцом правомерно исчислен размер убытков исходя из применяемого на территории Хабаровского края единого порядка определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Хабаровского края объектами нежилого фонда, утвержденного вышеуказанным Положением.

Судом не может быть принят довод истца о том, что убытки за спорный период должны исчисляться исходя из суммы арендной платы по договору 19927,96руб., поскольку положения ст. 622 ГК не ограничивают арендодателя в размере возмещаемых убытков суммой арендной платы по договору.

В то же время, в нарушение ст. 452, 609, 651 ГК соглашение N5 к спорному договору не зарегистрировано и согласно ст. 433 ГК считается незаключенным, что также установлено апелляционной инстанцией по делу NА73-6456/2006.

То есть обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы в увеличенном размере не возникло, а денежные средства на сумму, превышающую первоначально согласованную (на 31 742,97руб.), уплачивались ответчиком по несуществующему обязательству.

Кассационной инстанцией даны указания о том, что в спорном случае п. 4 ст. 1109 ГК применяться не может.

Поэтому соответствующие суммы в размере 31 742,97руб. ежемесячно за период 01.04.2005 г. по 11.05.2007 г. (в период действия спорного договора) являются неосновательным обогащением истца и подлежат возмещению в соответствии со ст.1102 ГК.

В то же время, в удовлетворении части встречных требований о взыскании неосновательного обогащения, заявленных за период с 12.05.2007 г. по 31.03.2008 г., суд отказывает, поскольку с момента прекращения спорного договора истец в настоящем деле реализовал свое право на возмещение убытков в размере большем, нежели размер арендной платы, установленный действовавшим договором. Как уже сказано, в указанный период неосновательно обогатившимся считается ответчик, а не истец.

Сумма удовлетворенных встречных требований составит 804 837,88руб., в остальной части в удовлетворении встречных требований суд отказывает.

В порядке п. 1 части 2 ст. 132 АПК суд производит зачет встречных удовлетворенных требований в счет первоначальных требований в части 804837,88руб.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "п. 1 части 2 ст. 132 АПК" следует читать "п. 1 части 3 ст. 132 АПК"

Таким образом, первоначальные требования подлежат удовлетворению только в части 1 489 766,27руб. (2294604,15 - 804837,88). В связи с частичным удовлетворением встречного иска в остальной части первоначальных требований суд отказывает.

В соответствии со ст. 110 АПК государственная пошлина подлежит распределению следующим образом.

В части 18 948,83руб. (пропорционально удовлетворенным первоначальным требованиям) расходы по уплаченной государственной пошлине подлежат взысканию в пользу истца с ответчика. В остальной части уплаченная истцом государственная пошлина подлежит отнесению на него в связи с отказом в первоначальном иске.

В части 14 548,38руб. (пропорционально удовлетворенным встречным требованиям) расходы ответчика по уплаченной государственной пошлине подлежат взысканию в его пользу с истца. В остальной части уплаченная ответчиком государственная пошлина подлежит отнесению на него в связи с отказом во встречном иске.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Э" в пользу Министерства имущественных отношений Хабаровского края 1 489 766,27руб. убытков, а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 18 948,83руб.

В остальной части заявленных требований в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ООО "Э" расходы по уплаченной государственной пошлине по встречному иску на сумму 14 548,38руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.