Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15 июня 2009 г. N А73-5019/2009 Заявление о признании незаконными действий по государственной регистрации залогодержателя, обязании внести изменения в единый государственный реестр о залогодержателе удовлетворено, поскольку выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 15 июня 2009 г. N А73-5019/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 ноября 2009 г. N Ф03-6271/2009 настоящее Решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.06.2009

Дело рассмотрено в судебном заседании, открытом непосредственно после завершения предварительного судебного заседания с согласия представителей сторон в порядке п. 4 ст. 137 АПК РФ с учетом абз. 2 п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

Суд установил:

Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) (далее - банк) обратился в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действий УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО (далее - регистрирующий орган) по государственной регистрации в качестве залогодержателя ЗАО "Дальрегион-ипотека" по обеспеченному ипотекой обязательству, совершенных 04.02.2009.

В судебном заседании представитель банка и ЗАО "Дальрегион-ипотека" поддерживает заявленные требования. Указывает, что регистрация ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве первоначального залогодержателя объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв.м. по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212 (далее - квартира) произведена УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО с нарушением положений федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Третье лицо: Одзял Т.Н. в судебное заседание не явилась. Письменно ходатайствует о рассмотрении дела в ее отсутствие, указывая, что считает заявленные требования банка обоснованными.

Представитель заинтересованного лица возражает против заявленных требований. Указывает, что регистрация ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве первоначального залогодержателя произведена в соответствии с законодательством на основании представленных Одзял Т.Н. документов. Просит в удовлетворении требований отказать. Представлен отзыв.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Между Одзял Т.Н. и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" заключен договор участия в долевом строительстве от 12.12.2007 N 735/СИП, согласно которому результатом деятельности участника долевого строительства является приобретение в собственность однокомнатной квартиры площадью согласно проекту 35,39 кв.м. (в том числе общая площадь - 33,36 кв.м. лоджия - 2,03 кв.м.).

Согласно п. 2.3 договора Одзял Т.Н. оплачивает строительство за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных ей ЗАО "Дальрегион-ипотека".

17.12.2007 между Одзял Т.Н. и ЗАО "Дальрегион-ипотека" заключен договор целевого займа N 368 на приобретение строящегося жилого помещения.

Пунктом 3.4 договора долевого участия в строительстве, а также пунктом 1.5 договора целевого займа предусмотрено, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) квартира считается находящейся в залоге у ЗАО "Дальрегион-ипотека" до момента исполнения обязательств по договору займа.

Квартира передана Одзял Т.Н. по акту приема-передачи от 17.10.2008, согласно которому обязательства по договору долевого участия в строительстве от 12.12.2007 N 735 исполнены.

По договору об уступке требования от 21.11.2007 N 2403-27/269Ц-ИП ЗАО "Дальрегион-ипотека" передало банку право требования по ряду договоров займа, в том числе, согласно перечню уступаемых прав (приложение к договору), по договору от 17.12.2007 N 368 с Одзял Т.Н.

При этом факт заключения договора уступки требования ранее даты заключения договора займа не имеет значения, поскольку согласно п. 1.6 договора права переходят к банку в день подписания акта передачи прав. Пунктом 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 разъяснено, что соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству.

29.01.2009 Одзял Т.Н. в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на квартиру представлен пакет документов, указанный в представленной заинтересованным лицом расписке в получении документов на государственную регистрацию.

04.02.2009 УФРС по Хабаровскому краю было зарегистрировано право собственности Одзял Т.Н. на квартиру, а также обременение: ипотека сроком с 04.02.2009 на 264 месяца в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.05.2009 N 01/085/2009-209.

Посчитав регистрацию ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве залогодержателя квартиры незаконной, банк обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ, ч. 1 ст. 19 Закона об ипотеке и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), обременения прав на недвижимое имущество, в том числе ипотека, подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.7 договора целевого займа от 17.12.2007 N 368 предусмотрено, что право залога на квартиру подлежит удостоверению закладной.

Пунктом 4.1.10 того же договора предусмотрено, что на государственную регистрацию прав на квартиру представляются документы, в числе которых указана закладная, а также предусмотрено, что документы представляются совместно с займодавцем.

Согласно ч. 4 ст. 10 Закона об ипотеке, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.

Пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке предусмотрено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзацем девятым пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются помимо документов, прямо названных в прочих абзацах того же пункта, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 29.01.2009 и не оспаривается заинтересованным лицом, в числе представленных на государственную регистрацию документов закладной не имелось.

Из имеющихся в деле письменных объяснений Одзял Т.Н. также следует, что закладная с документами на государственную регистрацию ей не представлялась, так как она не обратила внимания на это условие договора. Из того же объяснения следует, что уведомление о замене кредитора ей было получено.

Пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано.

Пунктом 1 статьи 13 того же закона установлено, что порядок государственной регистрации прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО не было установлено отсутствие закладной, представление которой в рассматриваемом случае является обязательным, что привело к регистрации обременения (ипотеки) в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека" при отсутствии к тому оснований.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона об ипотеке залогодержателем может быть только кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Как изложено выше, на дату представления документов на государственную регистрацию кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, являлся банк.

Оспариваемые действия нарушают права заявителя на получение закладной, которая в силу п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, первоначальному залогодержателю, притом, что операции с закладными являются видом деятельности банка в соответствии со специализацией в области ипотечного кредитования согласно п. 3.3 Устава банка.

В соответствии со ст. 27 Закона об ипотеке регистрация несуществующей ипотеки, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Проанализировав в совокупности имеющиеся в деле доказательства суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 201 АПК РФ суд обязывает регистрирующий орган устранить допущенное нарушение прав заявителя путем внесения в ЕГРП изменений в части указания заявителя первоначальным залогодержателем в отношении квартиры в двухнедельный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Понесенные заявителем судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной уполномоченным представителем при подаче заявления в суд, подлежат взысканию в его пользу с заинтересованного лица в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд решил:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать действия Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, совершенные 04.02.2009, по государственной регистрации в качестве залогодержателя ЗАО "Дальрегион-ипотека" по обеспеченному ипотекой обязательству незаконными.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в двухнедельный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части указания в качестве первоначального залогодержателя в отношении объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв.м. по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество).

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в пользу Акционерного банка "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) судебные расходы в сумме 2 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.