Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20 июля 2009 г. N А73-15093/2009 Иск о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с неправомерным завышением стоимости арендной платы удовлетворен частично в связи с обоснованностью требований (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 20 июля 2009 г. N А73-15093/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2009 г. N Ф03-7415/2009 и Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2009 г. N 06АП-4016/2009 настоящее Решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2009.

Общество с ограниченной ответственностью "Даурия" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о взыскании 1 541 462 руб. 87 коп. как неосновательного обогащения, полученного ответчиком в период с января 2006 года по май 2007 года в связи с неправомерным завышением стоимости арендной платы.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения 1 156 283 руб. 56 коп.

Требования с учетом их уточнения представитель истца поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против иска возражала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Привела доводы о том, что спорный договор не требовал в силу закона государственной регистрации, поэтому факт его регистрации по волеизъявлению сторон не имеет правового значения. Кроме того, на момент государственной регистрации договора конклюдентными действиями сторон внесены изменения в части размера арендной платы, поскольку она на тот период рассчитывалась в соответствии с постановлением Губернатора Хабаровского края от 20.12.2002 N 532. Считает, что даже если принять позицию истца, то в соответствии с постановлением N 365 от 13.09.2005 размер арендной платы с учетом уточненной стоимости имущества и применения значений коэффициентов, соответствующих основному виду деятельности истца в спорный период и фактическим характеристикам помещения, в любом случае превышал сумму внесенной в заявленный период арендатором арендной платы. По мнению ответчика, требование истца направлено исключительно на причинение вреда Хабаровскому краю и имеет место злоупотребление правом истцом, в связи с чем в иске ему надлежит отказать на основании статьи 10 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил:

25.06.1997 Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (действующим от имени собственника), муниципальным предприятием жилищно-производственный трест N 2 (балансодержатель) и ТОО "Даурия" (арендатор) (правопреемник ООО "Даурия) заключен договор N 438/1194 на сдачу в аренду комитетом по управлению имуществом Хабаровского края объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, по условиям которого в аренду истцу (сроком до 31.12.2010) передано нежилое помещение площадью 105,2 кв.м. в жилом доме N 27 по улице Муравьева Амурского в городе Хабаровске для использования под служебно-хозяйственную деятельность в сфере торговли и общественного питания. Согласно дополнительному соглашению от 15.11.2001 в дальнейшем площадь аренды была уточнена и составила 114,7 кв.м.

Условиями договора (п. 3.1 - 3.4) установлен размер, порядок и сроки по внесению арендной платы, в соответствии с которыми арендатор обязан ежемесячно до 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в сумме 17 611,00 рублей путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Одновременно стороны согласовали, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 г.  N 365, и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а так же при изменении коэффициента доходности.

В дальнейшем размер арендных платежей был увеличен, и с 14.01.2005 расчет арендной платы производился в соответствии с методикой, установленной постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, утвердившего Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.

В спорный период - с января 2006 года по май 2007 года расчет по договору производился в соответствии с Положением о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266.

ООО "Даурия", полагая, что в указанный период (01.01.2006-24.05.2007) им произведены арендные платежи в большем размере, чем предусмотрено договором, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении требований истца в части 1 152 158 руб. 56 коп., суд руководствуется следующим.

В соответствии с требованиями статьи 26 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 6 Закона N 15-ФЗ от 26.01.1996 "О введении в действие части  второй ГК РФ" данный договор как заключенный до 31.03.1006 не требовал обязательной государственной регистрации.

Однако в результате свободного волеизъявления ООО "Даурия" 31.01.2002 договор был зарегистрирован истцом в установленном порядке, о чем выдано Свидетельство 27 ХК N 041220.

Обстоятельства заключения между сторонами договора, наличия его государственной регистрации установлены вступившим в законную силу постановлением Шестого апелляционного арбитражного суда от 12.05.2009 по делу N А73-934/2008 Арбитражного суда Хабаровского края.

Названным постановлением суда апелляционной инстанции от 12.05.2009, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора между теми же сторонами в силу статьи 69 АПК РФ, установлено также, что  при отсутствии государственной регистрации изменений условий договора, зарегистрированного в установленном порядке, в части размера арендной платы (а не только механизма и порядка ее начисления), такие изменения являются незаключенными, и что расчеты по оплате аренды по спорному договору должны были производиться в 2005 году по постановлению Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.

При этом отклонены доводы Министерства о том, что постановление Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 утратило силу к моменту государственной регистрации договора аренды от 25.06.1997 N 448/1196, поскольку данное обстоятельство не изменяет само по себе согласованное по воле сторон условие о порядке определения размера арендной платы.

Материалы дела не содержат внесения в установленном порядке изменений в договор аренды в части размера арендной платы и порядка ее начисления в заявленный в настоящем иске период (с 01.01.2006 по 05.05.2007), поэтому суд, основываясь на преюдициально установленных обстоятельствах, исходит из того, что расчеты по договору в спорный период должны были производиться в соответствии с пунктом 3.1 договора - по постановлению N 365 от 13.09.1995 по формуле: См = Сум х (К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7 х К8 х Кам х АПР х Кин) : 12 из которых:

Сум - условная стоимость  одного квадратного метра площади здания, которая  равна С1: Поп (С1- балансовая  стоимость здания, Поп - общая основная  площадь здания),

К1- К5 - коэффициенты, учитывающие потребительские  качества здания,

К6 - коэффициент, учитывающий зональность расположения здания,

К7 - коэффициент, учитывающий  цель использования здания, указанный в договоре аренды,

К8 - коэффициент, учитывающий основной вид деятельности арендатора,

Апр - коэффициент, учитывающий доходность сдаваемого в аренду имущества,

Кин - коэффициент инфляции.

Коэффициенты, в том числе учитывающие основной вид деятельности арендатора и коэффициент этажности, согласованы сторонами в расчете при заключении договора.

При этом, из буквального содержания условий договора следует, что арендная плата подлежит безусловному перерасчету только на коэффициент инфляции при изменении МРОТ, а также при изменении коэффициента доходности.

Возможности автоматического изменения без согласования сторон иных коэффициентов условия договора не предусматривают. В этой связи доводы Министерства о том, что при принятии позиции истца при расчете арендной платы необходимо исходить из К1 - 0,95 и К8 - 1,6 против согласованных в договоре значений 0,6 и 1,3 соответственно, подлежат отклонению.

Также судом не принимается довод ответчика относительно необходимости при расчете арендной платы по постановлению Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 исходить из сделанной по состоянию на 01.01.2005 оценки восстановительной стоимости здания.

Из пункта 1.5 договора следует, что уточнение балансовой стоимости сданных в аренду помещений является обязательным условием для изменения арендной платы, но не для безусловного ее перерасчета.

Более того, названному доводу также была дана оценка в постановлении от 12.05.2009, который признан противоречащим пункту 3.1 договора.

Таким образом, на основании постановления Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365, исходя из арендуемой площади 1147 кв.м и согласованных сторонами коэффициентов, размер арендной платы с учетом изменений коэффициента инфляции по состоянию на 01.01.2006 составлял 15 563 руб. 11 коп. в месяц. По состоянию на 01.05.2006 (очередное изменение коэффициента Кин) размер арендной платы составил 21 362 руб. 87 коп. в месяц.

Всего сумма, подлежащая выплате по договору в спорный период - с 01.01.2006 по 24.05.2007 включительно, составила 335 589 руб. 18 коп.

Материалами дела подтверждается, что фактически перечислено истцом за указанный период в качестве арендной платы 1 491 872 руб. 74 коп.

Платежным поручением N 66 от 12.07.2007 Министерством произведен возврат платежа истцу в сумме 4 125 руб. Обстоятельство возврата подтверждается заявлением самого истца о возврате средств, справкой-расчетом задолженности, распоряжением N 66 от 12.07.2008 администратора поступлений в бюджет о возврате поступлений, а также копией названного платежного поручения, которым дана оценка в их совокупности в соответствии со статьей 71 ПК РФ.

Таким образом, переплата против установленного договором размера составила 1 152 158 руб. 48 коп., которые подлежат взысканию в пользу истца на основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей обязанность возврата неосновательно приобретенного имущества.

Поскольку истцом заявлена ко взысканию сумма 1 156 283 руб. 18 коп., в части 4 125 руб. надлежит отказать.

Доводы ответчика о злоупотреблении ООО "Даурия" своим правом не могут быть приняты во внимание, поскольку не нашли подтверждения в материалах дела (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом суд учитывает освобождение ответчика от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Даурия" 1 150 158 руб. 56 коп. неосновательного обогащения.

В части взыскания 4 125 руб. 08 коп. в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью из федерального бюджета 19 192 руб. 61 коп., перечисленных по платежному поручению N 1408 от 29.12.2008.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение, Арбитражный суд Хабаровского края.