Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12 ноября 2010 г. N А73-7825/2010 Иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, удовлетворен, поскольку была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 12 ноября 2010 г. N А73-7825/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 апреля 2011 г. N Ф03-1009/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2010 года.

В полном объеме решение изготовлено 12 ноября 2010 года.

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось ООО "Пола" с иском к Муниципальному образованию г. Комсомольск-на-Амуре в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 23.07.2010 г.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковое требование, просил в п. 1.4. договора уменьшить размер стоимости выкупаемого имущества до 1 150 000 руб. без учета НДС согласно заключению эксперта.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя и назначении повторной экспертизы.

Ходатайства ответчика были отклонены протокольными определениями арбитражного суда, дело было рассмотрено по существу в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между муниципальным образованием городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре в лице комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО "Пола" (арендатор) заключался договор аренды нежилой площади от 424 от 18.11.2009 г., по которому арендатору в пользование передано нежилое помещение N 1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23, принадлежащее арендатору на праве муниципальной собственности на основании свидетельством о государственной регистрации права серия 27 ХК 049167 выданным Хабаровским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2002 г. Запись регистрации от 28.05.2002 г. N 27-01/04-6/2002-434.

Во исполнение постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре "О приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого помещения N 1001, расположенного по адресу: ул. Парижской Коммуны, 23" от 22.04.2010 г. N 1077-па комитет по управлению имуществом направил ООО "Пола" письмо от 24.06.2010 N 12/2824 с предложением в тридцатидневный срок с даты получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи указанного имущества. Согласно проекту договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 23.07.2010 покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - нежилое помещение N 1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23, находящийся в момент передачи в аренде у ООО "Пола" на основании договора аренды N 424 от 18.11.2009 г.

Пункт 1.4 договора представлен в следующей редакции: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей".

Стоимость помещения подтверждена отчетом об определении рыночной стоимости, произведенной независимым оценщиком ООО "Дальневосточная палата оценки" по состоянию на 17.05.2010 г.

Истец направил в адрес Комитета письмо от 12.07.2010 г. с просьбой о корректировке цены договора на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Комитет письмом от 22.07.2010 г. N 12/3501 ответил, что цена договора в сумме 1 300 000 руб. (без учета НДС) определена в соответствии с оценкой независимого оценщика и корректировке не подлежит.

Истец, подтверждая желание на выкуп арендованного помещения, подписал проект договора купли-продажи от 23.07.2010 с протоколом разногласий по пункту, предложив следующую редакцию пункта 1.4.: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 100 000 (один миллион сто) рублей".

В результате урегулирования возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа разногласий стороны не достигли соглашения по выкупной цене помещения.

В связи с возникшими разногласиями в отношении цены указанного имущества, ООО "Пола" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд на основании статьи 555 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского Кодекса РФ).

В соответствии со статьи 422 Гражданского Кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пункт 3 статьи 4 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предписывает, что, цена выкупаемого имущества должна устанавливаться с учетом его рыночной стоимости.

Пункт 6 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 255, устанавливает под рыночной стоимостью, наиболее достижимую для продавца и наименьшую из достижимых для покупателя цену.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендует арбитражным судам исходить из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчика была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилое помещения N 1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23.

Согласно заключению ООО "Константа - ДВ" от 18.10.2010 г. рыночная стоимость прав собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности г. Комсомольска-на-Амуре, а именно: нежилое помещения N 1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - Помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23 по состоянию на 05.09.2010 г. составляет с точностью до первой значащей цифры, в том числе НДС: 1 357 000 рублей.

Таким образом, пункт 1.4. спорного договора следует изложить в уточненной редакции истца.

Судебные расходы, понесенные истцом (оплата экспертизы и государственная пошлина), возмещаются ему за счет ответчика пропорционально удовлетворенному требованию с учетом того, что истец первоначально требовал стоимость помещения в п. 1.4. договора установить в размере 1 100 000 руб. без учета НДС.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края решил:

Пункт 1.4. договора купли-продажи от 23.07.2010 г. изложить в следующей редакции:

"Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) руб.".

Взыскать с Муниципального образования город Комсомольск-на-Амуре в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пола" государственную пошлину в размере 3 000 руб., а также расходы на экспертизу в размере 7 500 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.