Вопрос: Организация-собственник имущества предоставляет своему работнику жилье на основании договора коммерческого найма. Каков порядок учета (бухгалтерский и налоговый) данных операций? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 8(152), август 2012 г.)

Вопрос: Организация-собственник имущества предоставляет своему работнику жилье на основании договора коммерческого найма. Каков порядок учета (бухгалтерский и налоговый) данных операций?

Активы, предназначенные для предоставления в аренду, отражают на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (пп. 4, 5 ПБУ 6/01 и Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При передаче квартиры работнику по договору коммерческого найма смены собственника не происходит. Поэтому списывать ее стоимость не нужно.

Факт передачи жилого помещения отражают внутренней проводкой:

Дебет счета 03, субсчет "Имущество, переданное в пользование" Кредит счета 03, субсчет "Имущество, предназначенное для сдачи внаем".

В проводке указывается сумма первоначальной (восстановительной) стоимости объекта основных средств. По окончании действия договора делается обратная запись.

Когда объект передается в пользование работнику, на сумму начисленной к этому моменту амортизации бухгалтер должен сделать проводку:

Дебет счета 02, субсчет "Амортизация по основным средствам организации"

Кредит счета 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование".

На переданное работнику жилье бухгалтер продолжает начислять амортизацию (пп. 21-23 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления отражают по счету 91-2 "Прочие расходы" (п. 11 ПБУ 10/99).

При возврате объекта оформляют проводку:

Дебет счета 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование" Кредит счета 02, субсчет "Амортизация по основным средствам организации", на сумму амортизации, начисленной к моменту возврата объекта собственнику.

Если квартира предоставляется работнику по договору коммерческого найма, он несет расходы в виде платы за жилое помещение.

Суммы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду, включая коммунальные платежи, отражают, как правило, по кредиту счета 91-1 "Прочие доходы".

Однако если этот вид деятельности для организации является основным, то суммы арендной платы следует отразить по кредиту счета 90-1 "Выручка".

Заключенный с работником договор коммерческого найма является гражданско-правовым. Поэтому сотрудник выступает в качестве потребителя услуг.

Возникает ли при этом у него доход? Если работодатель предоставляет сотруднику жилье на возмездной основе (к примеру, сотрудник вносит арендную плату и оплачивает коммунальные расходы), то дохода, подлежащего налогообложению, в связи с предоставлением жилого помещения не возникает.

Приведенное выше утверждение не вызывает нарекания лишь в том случае, если арендная плата или "коммуналка" соответствуют уровню рыночных цен. А если они ниже? Нужно ли удерживать НДФЛ с разницы между фактической суммой арендной платы, которая взимается с работника, и ее рыночным уровнем?

Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль признаются после 1 января 2012 г., то к взаимоотношениям работника и организации следует применять новый порядок признания лиц взаимозависимыми.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми, в частности, признаются физические лица, если одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению.

Таким образом, формально компания и работник являются взаимозависимыми лицами. Вполне возможно, что условия договора коммерческого найма между ними будут отличаться от условий договора между несвязанными лицами. Например, стороны установят заниженную арендную плату. Для целей исчисления НДФЛ это значит, что арендатор получил облагаемый доход в виде экономии на затратах. Порядок выявления и налогообложения такого рода доходов установлен в ст. 105.3 Налогового кодекса РФ. Обязанность по их выявлению возложена на налоговых инспекторов.

Порядок начисления и уплаты страховых взносов регулирует Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" (далее - Закон N 212-ФЗ).

На основании ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ подлежат обложению в части, не возмещенной сотрудником, выплаты, связанные с предоставлением организацией-страхователем жилых квартир своим работникам, стоимость проживания в каждой из которых определена условиями договора.

Таким образом, если работник вносит отдельно арендную плату, отдельно полностью погашает коммунальные платежи, объекта обложения страховыми взносами не возникает.

По общему правилу предоставление имущества в пользование является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако подп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ установлена специальная норма: услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС.

Как подтверждают чиновники, при заключении договора найма данные услуги освобождаются от НДС (письма Минфина России от 14.03.2011 N 03-07-05/02 и от 02.07.2010 N 03-07-11/283). Схожая позиция высказана и в постановлениях ФАС-Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу N А32-34416/2010, от 19.10.2010 по делу N А32-16661/2009-34/240-59/719-11/1191 и Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А12-3432/2009.

Гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение (пользование) и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного в пользование имущества (постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 и ФАС Поволжского округа от 28.09.2010 по делу N А12-3542/2010).

Операции по реализации коммунальных услуг не подлежат налогообложению НДС при соблюдении некоторых условий (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ):

- коммунальные услуги предоставляются управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье;

- организация, предоставляющая коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;

- организация, предоставляющая коммунальные услуги, приобретает их в свою очередь у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Подобная же льгота по НДС действует и в отношении операций по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Если с сотрудником заключен договор коммерческого найма, то арендную плату следует включать в состав доходов. Как правило, данные суммы относятся к внереализационным доходам, если только для организации сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности (п. 4 ст. 250 НК РФ).

В самом распространенном случае арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги поставщикам электроэнергии, тепла, воды и т.д. Арендатор свою часть "коммуналки" возмещает в составе арендной платы. Эти суммы также относятся к внереализационным доходам организации.

Можно ли начислять амортизацию по имуществу, сдаваемому в аренду? Согласно абз. 4 п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Организация получает доход, сдавая своему работнику квартиру. Кроме того, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ) и в перечень объектов, не подлежащих амортизации, также не включаются (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Арбитражные судьи также поддерживают компании, которые начисляют амортизацию по сдаваемым внаем жилым помещениям (постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-38512/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 по делу N А33-14312/2006).

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"

О.И. Языкова