Решение Арбитражного суда Белгородской области от 7 апреля 2003 г. N А08-9130/02-23 Об отказе в удовлетворении заявления об обязании Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации заключить с ИП договор купли-продажи земельного участка (извлечение)

Решение Арбитражного суда Белгородской области
от 7 апреля 2003 г. N А08-9130/02-23
(извлечение)

ИП обратилась в суд с заявлением о признании незаконным действия Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью г.Белгорода, выразившееся в отказе в заключении с ней договора купли-продажи земельного участка, и просила обязать Комитет заключить с ней договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу площадью 1026,0 кв. м. за цену в 76129 руб. 20 коп, сославшись на следующие обстоятельства.

Указанным земельным участком она пользуется на основании договора аренды от 04.10.2000 г. сроком на 25 лет, являясь собственницей нежилого помещения-здания расположенного на этом земельном участке.

По ее мнению, отказ ответчика не основан на законе, так как она в силу ст. ст. 28, 36 Земельного Кодекса РФ имеет право на выкуп земельного участка.

В судебном заседании представитель заявительницы просил удовлетворить заявление.

Представитель Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственности администрации г. Белгорода просил отказать в удовлетворении заявления. (В связи с постановлением Главы администрации г. Белгорода N 51 от 14.03.03 г. Комитет является структурным подразделением администрации г. Белгорода).

Представитель Управления Архитектуры и градостроительства администрации г. Белгорода пояснил, что на месте сгоревшего кафе "Сказка" проектируется объект общественного питания, размеры которого и площадь участка будут определены проектом и, что заявитель по существу данных вопросов в Управление не обращалась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления.

Судом установлено, что 04.10.2000 г. между ИП и администрацией г.Белгорода был заключен договор аренды спорного, по настоящему делу, земельного участка сроком на 25 лет. Данный земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации нежилого помещения.

Это обстоятельство подтверждается договором аренды (л.д.12-13), заявительницей (л.д.З), которая указывает, что договор аренды исполняется надлежащим образом. На день рассмотрения дела, условия договора аренды сторонами исполняются, и они в установленном законом порядке не изменены, сам договор не расторгнут.

Между тем, в соответствии со ст. ст. 619, 120 ГК РФ договор аренды может досрочно расторгнут судом в предусмотренных нормами, указанных статей закона, случаях. Кроме того, расторжение договора возможно в силу ст. 450 ГК РФ и по соглашению сторон.

Таким образом, судом установлено, что на указанный земельный участок имеется на день рассмотрения дела правоустанавливающий документ.

Кроме того, в соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок...

То есть, по такой категории дел, связанных с расторжением договоров, законом установлен досудебный порядок урегулирования спора.

Удовлетворение заявления ИП явилось бы по существу основанием приобретения права собственности ИП на данный участок, что, в свою очередь влечет за собой выдачу второго правоустанавливающего документа на один и тот же земельный участок, что является недопустимым, по мнению суда.

Кроме того, как было указано выше, условием предоставления земельного участка являлось то, что он был предоставлен для эксплуатации нежилого помещения.

В судебном заседании достоверно установлено, что находящееся на земельном участке строение-кафе "Сказка" уничтожено в результате пожара.

Это обстоятельство по существу не отрицается и в самом заявлении и подтверждается материалами дела (заявление истицы (л.д.43), договор подряда (л.д.44) и другими документами: справкой БТИ).

Доводы представителя истца о том, что ИП выполняла предписания должностных лиц ЖКХ (л.д.58-60) после пожара, также учитывая изложенные обстоятельства, не могут служить основанием к удовлетворению жалобы. Истицей эти предписания не обжаловались.

При таком положении, учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что отказ ответчика в продаже заявительнице земельного участка не противоречит закону.

В соответствии п.1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, на которую ссылается заявительница, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом РФ, федеральными законами.

Статьей 552 ГК РФ (п.З) предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела видно, что истица купила нежилое помещение у Т. и В. пользовалась земельным участком по договору аренды (л.д.П). И в настоящее время ИП пользуется спорным земельным участком на основании договора аренды, т.е. на тех же условиях, как и Т. - бывший собственник недвижимости.

По смыслу ст.36 ЗК РФ собственники недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или их аренду, т.е. имеют преимущественное право перед другими лицами, имеющими намерение пользоваться теми же земельными участками на праве собственности или аренды.

О преимущественном праве покупки или аренды земельного участка собственником недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, говорится и в ст. 35 ЗК РФ.

Кроме того, суд учитывает, что в силу ст. 39 ЗК РФ при разрушении недвижимости, в частности, от пожара, право на земельный участок сохраняется не за всеми землепользователями.

То есть, законодатель учитывает, что земельные участки предоставляются для обслуживания зданий и сооружений.

Истица просит обязать ответчика по существу продать ей земельный участок за 76129 рублей 20 копеек. Цена участка определена по состоянию на февраль 2002 года.

Между тем, на время рассмотрения дела стоимость земли в черте г. Белгорода выросла по сравнению с указанной датой, что подтвердил в суде представитель Комитета.

Судом по делу было вынесено по заявлению истца определение об обеспечении иска (л.д.6).

Учитывая, что судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявления, необходимо отменить меры по обеспечению иска по делу, которые сохраняют силу до вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 169-170 АПК РФ, суд решил:

В удовлетворении заявления ИП о признании незаконным действия Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Белгорода, выразившемся в отказе в заключении с заявительницей договора купли-продажи земельного участка, и обязании Комитета заключить с ИП договор купли-продажи указанного земельного участка, площадью 1026,0 кв. м. за цену в 76129 рублей 20 копеек, отказать, так как действия Комитета по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации г.Белгорода основаны на нормах земельного и гражданского Кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.