Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 7 августа 2013 г. по делу N А79-4693/2013 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - неустойка - расторжение договора - нежилые помещения - коммунальные услуги)

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 7 августа 2013 г. по делу N А79-4693/2013
(извлечение)

Арбитражный суд Чувашской Республики,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Ямалтдинова Р.К., г. Чебоксары к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория", г. Чебоксары о расторжении договора и взыскании 650837,53 руб.

при участии в заседании представителей от истца и от ответчика,

установил:

индивидуальный предприниматель Ямалтдинов Р.К. (далее - истец, ИП Ямалтдинов Р.К.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ответчик, ООО "Виктория") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.03.2013, взыскании 452610,21 руб., в том числе 302673,85 руб. долга, 149936,36 руб. пени с 01.04.2013 по 18.06.2013, а также взыскании 25000,0 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Исковые требования основаны на статьях 309, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы систематическим нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 07.03.2013.

Истец и его представитель в судебном заседании увеличили исковые требования, просили взыскать 660837,53 руб., в том числе 421704,62 руб. долга за период с апреля по июль 2013 года, 239132,91 руб. пени с 01.04.2013 по 11.07.2013, и далее по день фактической оплаты долга, а также взыскании 25000,0 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял увеличение заявленных требований.

Представитель ответчика просил отказать в иске по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

Ямалтдинову Р.К. на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общая площадь 258,3 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2013.

07.03.2013 ИП Ямалтдинов Р.К. (арендодатель) и ООО "Виктория" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого первый передает, а второй принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 135 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, для размещения предприятия общественного питания. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи помещений.

Договор заключен на 5 лет сроком до 07.03.2018 (п. 1.2 договора).

27.03.2013 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Арендная плата по договору за период с 07.03.2013 по 01.07.2013 составляет 135000 руб. в месяц, из расчета 1000 руб. за квадратный метр. С 01.07.2013 по 31.12.2013 стоимость арендной платы составляет 143910 руб. в месяц, из расчета 1066 руб. за квадратный метр (п. 3.2 договора).

Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке:

- при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения;

- при необеспечении арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям арендодателя в помещение для его осмотра и проверки (п. 5.3 договора).

Истец направлял ответчику претензии от 29.04.2013, 02.05.2013, 06.05.2013, 15.05.2013, 27.05.2013 о погашении задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, внесении пени за просрочку платежей, обеспечении беспрепятственного доступа в нежилое помещение. В последней претензии предложил подписать соглашение о расторжении договора.

Неполное удовлетворение претензии послужило основанием для предъявления настоящего иска о расторжении договора и взыскании денежных средств.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Условиями пункта 5.3 договора стороны предусмотрели расторжение договора при наличии задолженности в течение трех месяцев.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу приведенных статей при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что материалам дела подтверждается наличие задолженности по арендной плате менее чем за 2 периода на дату направления последней претензии о расторжении договора, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды по заявленному основанию.

Из представленных документов следует, что нарушение правил пожарной безопасности арендатором устранено, доступ в помещение обеспечен.

Суд оценил представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что истец не представил доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии существенных нарушений условий договора аренды ответчиком, могущих повлечь его досрочное расторжение в судебном порядке.

Истец предъявил к взысканию 268910 руб. долга за аренду помещений в период с 01.04.2013 по 30.07.2013 с учетом произведенной оплаты 30.07.2013 в размере 10000,0 руб., 142794,62 руб. за коммунальные услуги в период 01.04.2013 по 30.06.2013.

Доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме ответчиком не представлено. Следовательно, суд требование истца о взыскании 268910 руб. находит правомерным и подлежащим удовлетворению, как основанное на законе, подтвержденное материалами дела.

Суд из предъявленной к взысканию суммы коммунальных услуг исключил счет от 15.05.2013 на 131757,23 руб., поскольку стороны на дату заключения договора и передачу объекта аренды не зафиксировали показания счетчиков. Представители ответчиков суду пояснили, что в данную сумму включена стоимость услуг, образовавшихся до заключения договора аренды, и не выставленных управляющей организацией к оплате в связи с несвоевременной сдачей жилого дома в эксплуатацию; расходы по электро и водоснабжению и были и у истца в период проведения им ремонтных работ в арендуемом помещении.

Доказательств того, что данная сумма образовалась после заключения договора аренды от 07.03.2013, истец не представил.

Суд также исключает стоимость услуг за содержание и ремонт жилья в размере 3750,30 руб. за май и июнь 2013 года, так как обязанность по оплате данных услуг обязан нести собственник в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11 Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статей 210, 249 ГК РФ, статьи 158 ЖК РФ) обязан нести расходы на содержание общего имущества в таком доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, а также независимо от передачи этого помещения в аренду.

Истец предъявил к взысканию неустойку за период с 01.04.2013 по 11.07.2013 в сумме 239132,91 руб.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа предыдущего месяца (п. 3.4 договора).

Платежи за коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, энергопотребление, вывоз ТБО и др.) производится арендатором в течение 10 рабочих дней после выставления счетов арендодателем (п. 3.8 договора).

Согласно пункту 4.1 договора при неуплате арендатором платежей, предусмотренных настоящим договором, в установленные сроки, начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера договорной неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 предусмотрено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить сумму пени до 80000,0 руб. Требование истца о начислении пени до дня фактического погашения долга не соответствует вышеназванным нормам права, в связи с этим в этой части суд его оставляет без удовлетворения.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Из пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" следует, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В обоснование произведенных судебных издержек истцом представлен договор поручения от 18.06.2013, заключенный им с Ямалтдиновым Д.Р., расписка от 18.06.2013 на сумму 25000 руб.

Исследовав и оценив представленные истцом доказательства, учитывая объем и сложность дела, участие представителя истца в двух заседаниях суда, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов представитель, продолжительность рассмотрения дела, а также сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг по участию представителей в арбитражном суде, суд приходит к выводу, что услуги фактически оказаны, судебные расходы документально подтверждены.

Суд считает, что по данному делу критерию разумности отвечает отнесение на ответчика расходов в сумме 10000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория" в пользу индивидуального предпринимателя Ямалтдинова Р.К. 377662,95 руб., в том числе 276197,09 руб. долга, 80000 руб. пени за период с 01.04.2013 по 11.07.2013, 10000 руб. расходов на представителя.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.