Приложение. Методические рекомендации по выбору (изменению) способа управления или смене управляющей организации и передаче документации на многоквартирный дом

Приложение

к постановлению ОА г. Якутска

"Об утверждении Методических рекомендаций

по выбору (изменению) способа управления

или смене управляющей организации

и передаче документации на многоквартирный дом"

от 3 мая 2011 г. N 87п

Методические рекомендации
по выбору (изменению) способа управления или смене управляющей организации и передаче документации на многоквартирный дом

Настоящие Методические рекомендации разработаны в рамках полномочий органов местного самоуправления в целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирном доме, содействия повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, создания условий для управления многоквартирными домами на территории Городского округа "Город Якутск" и содержат систематизированные положения норм Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устанавливающие порядок выбора способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и передачу технической документации многоквартирного дома.

1. Общие положения

1.1. Собственники помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):

1.1.1. непосредственное управление собственниками помещений;

1.1.2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

1.1.3. управление управляющей организацией.

1.2. К компетенции общего собрания собственников помещений (далее - общее собрание) относится выбор способа управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений.

1.3. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений.

2. Порядок проведения общего собрания собственников помещений

2.1. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом.

2.2. Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещения либо уполномоченное им лицо.

2.3. Общее собрание созывается в соответствии с утвержденным порядком проведения общего собрания (ч. 1-3, ст. 45 ЖК РФ).

2.4. Сообщение инициатором проведения общего собрания всем собственникам помещений о созыве собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) (приложение N 1)

2.5. ЖК РФ предусмотрены следующие способы сообщения о проведении общего собрания:

2.5.1. направление сообщения заказным письмом каждому собственнику помещения (если ранее принятым решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);

2.5.2. вручение сообщения каждому собственнику помещения под роспись;

2.5.3. размещение сообщения в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений (конкретное место определяется ранее принятым решением общего собрания).

2.6. В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

2.6.1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2.6.2. форма проведения данного собрания (очное или заочное голосование);

2.6.3. дата, место, время проведения данного собрания (в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

2.6.4. повестка дня данного собрания;

2.6.5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2.7. Требования к процедуре проведения общего собрания и оформлению решения изложены в ст. 45-48 ЖК РФ. Решения общего собрания по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляются протоколом, который составляется и подписывается в течение 10 дней после проведения голосования (приложения N 2, 3, 4, 5)

2.8. Не позднее чем через 10 дней после принятия решения общего собрания, указанное решение, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников помещений. Указанное решение является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участи в голосовании или голосовали против (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

2.9. Вновь выбранная управляющая организация, либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, один из данных собственников направляет в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Окружной администрации города Якутска и расчетно-кассовый центр, осуществляющий начисление и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги данного многоквартирного дома, уведомление о выбранном на общем собрании способе управления многоквартирным домом или о смене управляющей организации (приложение N 7)

3. Непосредственное управление многоквартирным домом

3.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

3.2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3.3. На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.

3.4. Непосредственный способ управления является приемлемым для многоквартирных домов с небольшим количеством собственников (не более двенадцати).

4. Управление товариществом собственников жилья

4.1. Товарищество собственников жилья.

4.1.1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

4.1.2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений.

4.1.3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений.

4.1.4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

4.1.5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

4.2. Права товарищества собственников жилья.

4.2.1. Товарищество собственников жилья вправе:

4.2.1.1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества

4.2.1.2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

4.2.1.3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4.2.1.4. выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги;

4.2.1.5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

4.2.1.6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

4.2.1.7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

4.2.2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений, товарищество собственников жилья вправе:

4.2.2.1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

4.2.2.2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

4.2.2.3. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4.2.2.4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к многоквартирному дому выделенных земельных участков;

4.2.2.5. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

4.2.3. В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4.2.4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

4.3. Обязанности товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья обязано:

4.3.1. обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

4.3.2. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

4.3.3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4.3.4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

4.3.5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4.3.6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

4.3.7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

4.3.8. представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

4.4. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья.

4.4.1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.

4.4.2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

4.4.3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

4.4.4. Для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:

4.4.4.1. подписанное уполномоченным собственниками помещений лицом заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";

4.4.4.2. протокол общего собрания, на котором было принято решение о создании товарищества;

4.4.4.3. устав товарищества (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

4.4.4.4. документ об уплате государственной пошлины (п.п. 1 п. 1 ст. 333.33 части второй НК РФ).

4.5. Реорганизация товарищества собственников жилья.

4.5.1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

4.5.2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

4.6. Ликвидация товарищества собственников жилья.

4.6.1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

4.6.2. Общее собрание обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.

4.7. Объединение товариществ собственников жилья.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13 ЖК РФ.

4.8. Правовое положение членов товарищества собственников жилья установлено гл. 14 ЖК РФ.

5. Управление управляющей организацией

5.1. Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом (далее - договор управления).

5.2. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

5.3. При выборе управляющей организации общим собранием с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

5.4. По договору управления управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

5.5. В договоре управления должны быть указаны:

5.5.1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

5.5.2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

5.5.3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

5.5.4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

5.6. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

5.7. Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

5.8. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

5.9. Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

5.10. Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

5.11. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

5.12. Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

5.13. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

5.14. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

6. Передача технической документации и иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов

6.1. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

6.2. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя (п. 24, 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме"):

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 г.). Форма Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждена Приказом Минрегиона РФ от 1 июня 2007 г. N 45.

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

6.3. Для передачи технической документации лицо, уполномоченное собственниками помещений (при непосредственном управлении), вновь выбранная управляющая организация, товарищество собственников жилья должно обратиться в организацию, ранее осуществлявшую управление многоквартирным домом, с заявлением о передаче документации по дому. В заявлении необходимо указать перечень прилагаемых документов и на его копии сделать отметку о принятии заявления должностным лицом управляющей организации с указанием даты, места и фамилии указанного должностного лица (приложение N 6)

К заявлению прилагаются следующие документы:

- решение(протокол) общего собрания собственников помещений в МКД о выборе способа управления многоквартирным домом (либо выборе иной управляющей организации), подписанный председателем и секретарем собрания и тремя членами счетном комиссии;

- свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет и устав юридического лица (ТСЖ или управляющей организации), выбранного в качестве управляющей организации;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление на получение им документации (протокол общего собрания собственников помещений - в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений; доверенность - в случае управления управляющей организацией или товариществом собственников жилья).

6.4. При подаче пакета документов, указанного в п. 6.3. настоящих Рекомендаций заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его личность.

6.5. Передача документации осуществляется в срок, не позднее 30 дней с момента получения заявления указанного в п. 6.3. по акту приема-передачи.

6.6. В случае отказа управляющей организацией от предоставления технической документации, вновь выбранная управляющая организация, товарищество собственников жилья либо собственники помещений вправе обратиться в суд, в порядке, установленном процессуальным законодательством.

7. Порядок действий расчетно-кассового центра на основании полученного сообщения

7.1. После получения уведомления, указанного в п. 2.9. настоящих Рекомендаций:

- проводит ревизию задолженности за жилищно-коммунальные услуги;

- формирует оборотно-сальдовую ведомость по задолженности;

- по заявлению сторон подготавливает трехстороннее соглашение о приеме-передаче задолженности населения от прежней управляющей организации вновь выбранной, с участием поставщиков коммунальных ресурсов;

7.2. Направляет во вновь выбранную организацию предложение о заключении договора по расчету начислений собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям, если они имеются, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора.