Решение Арбитражного суда Магаданской области от 1 октября 2004 г. N А37-1732/04 Заявленное требование истца подлежит удовлетворению в связи с тем, что изданное постановление ответчиком в лице мэра г. Магадана суд находит незаконным и нарушающим гражданские права и интересы истца относительно пользования земельным участком предоставленным ранее на законных основаниях

Решение Арбитражного суда Магаданской области
от 1 октября 2004 г. N А37-1732/04

Арбитражный суд Магаданской области, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего ОАО "Хлебозавод "Центральный" к Мэрии города Магадана об отмене п. 3.1 постановления мэра г. Магадана N 525 от 31.03.2004 г., третьи лица: Управления Архитектуры и градостроительства Мэрии г. Магадана, ООО "Агрико" установил:

Конкурсный управляющий ОАО "Хлебозавод "Центральный" обратился в арбитражный суд с требованием об отмене п. 3.1 постановления мэра г. Магадана N 525 от 31.03.2004 г., которым признаны утратившими силу постановление Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811 "О предоставлении земельного участка хлебозаводу "Центральный" под существующую территорию по ул. Дзержинского" и государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под существующей территорией хлебозавода. Данный земельный участок передан в аренду ООО "Агрико".

По мнению заявителя оспариваемый пункт постановления противоречит Земельному кодексу РФ.

Мэрия г. Магадана и Управление архитектуры и градостроительства Мэрии г. Магадана с заявленными требованиями не согласны по мотивам, изложенным в отзыве на заявление, в т.ч. на том основании, что заявитель в соответствии с п. 3 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" при изменении площади земельных участков, в связи с продажей здания, строения, сооружения, либо его части, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, должен был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, поскольку формируется новый земельный участок в новых границах.

ООО "Агрико" также не согласно с заявленными требования конкурсного управляющего ОАО "Хлебозавод "Центральный" на том основании, что заявитель является ненадлежащим истцом, а также в связи с тем, что на ранее отведенном ОАО "Хлебозавод "Центральный" земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. Вахта с примыкающим холодным складом как объект недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В судебном заседании представитель ООО "Агрико" сообщил, что объект недвижимости - вахта с холодным складом было продано конкурсным управляющим ОАО "Хлебозавод "Центральный" 23.09.04 г. на торгах и в тот же день указанное самовольное строение было снесено неустановленной строительной фирмой при производстве строительных работ ООО "Торговый дом "Агрико".

Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства Мэрии г. Магадана в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 16 часов 30.09.04 г. до 9 часов 01.10.2004 г.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, с учетом норм материального и процессуального права суд не находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходил из следующего.

ОАО "Хлебозавод Центральный" зарегистрировано постановлением Администрации г. Магадана от 31.03.94 г. N 818.

ОАО "Хлебозавод "Центральный" создано путем приватизации государственного предприятия "Хлебозавод "Центральный" в соответствии с Указом Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" от 01.07.92 г. N 721.

Согласно п. 2.5 Устава ОАО "Хлебозавод "Центральный" общество является правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия "Хлебозавод "Центральный", имевшихся у него на момент преобразования.

Решением от 22.03.2004 г. по делу N А-37-2512/03-5б Арбитражный суд Магаданской области признал ОАО "Хлебозавод "Центральный" несостоятельным банкротом и открыл в отношении него конкурсное производство на срок до 18.03.05 г.

Конкурсным управляющим назначен Батурин Е.Е. с 30.03 2003 г.

Из материалов дела следует, что Администрация г. Магадана постановлением от 22.09.1992 г. N 2811 "О предоставлении земельного участка Хлебозаводу "Центральный" под существующую территорию по ул. Дзержинского" предоставила государственному предприятию "Хлебозавод "Центральный" земельный участок площадью 1.13 га под существующую территорию хлебозавода по ул. Дзержинского.

На основании вышеуказанного постановления Хлебозаводу "Центральный" был оформлен и выдан акт N МГД-09-000058 на право бессрочного пользования землей в количестве 1,13 га в границах, указанных на чертеже, для размещения производственных объектов хлебозавода "Центральный". Акт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за N 58. (л.д.26-28).

Поскольку ОАО "Хлебозавод "Центральный" является правопреемником государственного предприятия "Хлебозавод "Центральный", то право бессрочного пользования земельным участком в размере 1,13 га, предоставленного под существующую территорию хлебозавода по ул. Дзержинской в г. Магадане, перешло ОАО "Хлебозавод "Центральный".

Постановлением Мэра г. Магадана от 24.03.03 г. N 629 в постановление Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811 внесены изменения в связи с передачей части земельного участка размером 5128,0 кв.м, находившегося в бессрочном пользовании Хлебозавода "Центральный", в аренду ООО "Агрико", которое приобрело производственные помещения ОАО "Хлебозавод "Центральный". Размер земельного участка, оставшегося в бессрочном пользовании у ОАО "Хлебозавод "Центральный", стал составлять 6096,0 кв.м.

Постановлением мэра г. Магадана от 21.05.03 г. N 1052 в постановление Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811 вновь были внесены изменения в связи с передачей части земельного участка площадью 535 кв.м с 21.03.03 г. ООО "Джим Бим", в связи с чем площадь земельного участка, оставшегося в бессрочном пользовании у ОАО "Хлебозавод "Центральный" , стала составлять 5561,0 кв.м.

Основанием для передачи земельного участка ООО "Джим Бим" и изменения границ участка, находящегося в пользовании у хлебозавода явилась продажа хлебозаводом "Центральный" недвижимого имущества - склада ООО "Джим Бим" по договору купли-продажи от 26.02.03 г.

О вышеуказанных изменениях границ земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании ОАО "Хлебозавод "Центральный" делались соответствующие отметки в Государственном акте на право бессрочного пользования землей, выданном хлебозаводу "Центральный" N МГД-09-000058 (л.д.27).

Постановлением мэра г. Магадана от 31.03.2004 г. N 525 вышеуказанное постановление мэра г. Магадана от 24.03.03 г. N 629 с 19.01.04 г. признано утратившим силу. Этим же постановлением N 525 в п. 2 определено принять с 19.01.04 г. в состав земель г. Магадана из землепользования ООО "Агрико" земельный участок площадью 4303 кв.м в соответствии с выкопировкой N 257-92-03/2.

В пункте 3 Постановления мэра г. Магадана от 31.03.04 г. N 525 указано на то, что принять с 19.01.04 г. в состав земель г. Магадана из землепользования хлебозавода "Центральный" земельный участок площадью 5561 кв. м в соответствии с выкопировкой N 98-63-03/1.

И пунктом 3.1 этого же Постановления N 525 признано утратившим силу постановление Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811 "О предоставлении земельного участка хлебозаводу "Центральный" под существующую территорию по ул. Дзержинского" и государственный акт на право пользования землей N МГД-09-000058, выданный хлебозаводу "Центральный".

В качестве основания для признания постановления Администрации г. Магадана N 2811 от 22.09.92 г. утратившим силу указано - переход права собственности на все объекты недвижимости, расположенные на территории хлебозавода.

В п. 4 постановления мэра г. Магадана N 525 от 31.03.04 г. определено передать из земель города Магадана ООО "Агрико" земельный участок площадью 4605,0 кв.м в аренду с 19.01.94 г.

По утверждению конкурсного управляющего, вопрос о передаче земель, находящихся в бессрочном пользовании хлебозавода "Центральный" в состав земель г. Магадана ни с руководством ни с конкурсным управляющим ОАО "Хлебозавод "Центральный" не согласовывался.

Кроме того, по утверждению конкурсного управляющего на земельном участке, который находился в бессрочном пользовании у хлебозавода "Центральный", осталось недвижимое имущество - вахта с прилегающим холодным складом, которое было возведено на указанном земельном участке еще в 1963 году и всегда относилось к производственным объектам ГП "Хлебозавод "Центральный" и соответственно ОАО "Хлебозавод "Центральный", что подтверждается планом приватизации ГП "Хлебозавод "Центральный", утвержденный Комитетом по управлению государственным имуществом Магаданской области 25.03.94 г., и приложениями к плану приватизации.

Считая, что п. 3.1 постановления мэра г. Магадана N 525 от 31.03.04 г. принят с нарушением положений ст.ст. 20, 35, 44 и 45 Земельного кодекса РФ и нарушает права ОАО "Хлебозавод "Центральный", т.к. на территории хлебозавода находится помещения вахты и холодного склада, которые включены в конкурсную массу ОАО "Хлебозавод "Центральный" и выставлены на торги, конкурсный управляющий просит отменить п. 3.1 указанного постановления N 525.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом не действительным.

В силу п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания ненормативного акта являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законов интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Суд находит п. 3.1 Постановления мэра г. Магадана от 31.03.04 г. N 525 несоответствующим ст.ст. 20 и 35, 43, 45 Земельного кодекса РФ и нарушающим права ОАО "Хлебозавод "Центральный".

В силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введение в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

В силу п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 N 137ФЗ (в редакции ФЗ от 08.12.03 г. N 106-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего Кодекса.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком определены в ст. 45 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

В п. 2 ст. 45 ЗК РФ определены основания принудительного прекращения по решению суда права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

ОАО "Хлебозавод "Центральный" не отказывалось от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным хлебозаводу постановлением Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811, в судебном порядке указанное право не было прекращено.

При этом конкурсным управляющим не оспаривается законность передачи земельных участков ООО "Агрико" и ООО "Джим Бим" в связи с приобретением последними объектов недвижимости, которые ранее принадлежали хлебозаводу "Центральный" и располагались на земельном участке, предоставленном хлебозаводу постановлением Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811.

Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени (статья 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 ГК РФ).

Статьей 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

В соответствии с указанной нормой, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.

Таким образом, поскольку на земельном участке, предоставленном хлебозаводу "Центральный" постановлением Администрации г. Магадана от 22.09.92 г. N 2811, находились объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Хлебозавод "Центральный" у Мэрии г. Магадана отсутствовали правовые основания для признании утратившим силу указанного постановления и государственного акта на право пользования землей в полном объеме.

Факт нахождения на земельном участке, расположенном по ул. Дзержинской, 28, объектов недвижимости - вахты с прилегающим к нему холодным складом (сырьевой склад), подтверждается представленными в деле планом приватизации ГП "Хлебозавод "Центральный", приложениями к плану приватизации (акт оценки стоимости зданий и сооружений на 01.06.1992 г.), актами переоценки основных фондов хлебозавода "Центральный" за 1992-96 гг., документами об оценке вахты с прилегающим холодным складом, произведенной по инициативе конкурсного управляющего (л.д. 37), протоколом об итогах торгов N 1 от 23.09.04 г., выкопировками земельного участка, расположенного по ул. Дзержинского, 28 ( л.д.88-90) и др. представленными в деле доказательствами.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что поскольку строение вахта с прилегающим холодным складом не были зарегистрированы в установленном порядке в БТИ или Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Магаданской области, то оно не может являться объектом недвижимости, непосредственно связанным с землей, суд находит несостоятельными.

Согласно статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие названного Закона (01.02.1998 г.), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Исходя из статьи 13 данного Федерального закона не требовалось государственной регистрации права собственности на принадлежащие указанным правообладателям объекты недвижимого имущества при совершении ими с этим имуществом сделок, не подлежащих государственной регистрации.

Кроме того, земельный участок был предоставлен ГП "Хлебозавод "Центральный" под существующую территорию хлебозавода.

В силу ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Таким образом, доводы представителя ООО "Агрико" о том, что вахта с прилегающим к ней складом является самовольной постройкой являются несостоятельными.

Также являются несостоятельными доводы мэрии г. Магадана о том, что в связи с продажей основной части недвижимого имущества ОАО "Хлебозавод "Центральный" и формированием нового земельного участка в новых границах заявитель обязан был в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ переоформить право бессрочного пользования на право аренды земельных участков. В силу ч. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" указанная обязанность возложена на приобретателей недвижимости, а не на продавцов.

Признание ОАО "Хлебозавод "Центральный" несостоятельным (банкротом) не является основанием для изъятия у должника земельных участков, предоставленных в установленных законом порядке, без определенных в ЗК РФ оснований и при наличии на данном земельном участке объектов недвижимости должника.

На основании изложенного, суд находит п. 3.1 Постановления Мэра г. Магадана от 31.03.04 г. N 525 незаконным и нарушающим права ОАО "Хлебозавод "Центральный", поскольку признание утратившими силу в полном объеме постановления Администрации г. Магадана N 2811 от 22.09.92 г. и государственного акта на право пользование землей N МГД-09-000058 фактически лишает заявителя права пользования земельным участком, предоставленным ранее на законных основаниях, в т.ч. под принадлежащее ему недвижимое имуществом, и соответственно влечет ограничение доступа к объекту недвижимости, оставшемуся в собственности заявителя.

Последствием нарушением прав ОАО "Хлебозавод "Центральный" как землепользователя явилось снесение вахты неустановленной строительной фирмой. При этом, как утверждает представитель ООО "Агрико" в письменном ходатайстве о приобщении документов, указанное снесение было случайным.

На основании вышеизложенного суд находит, что п. 3.1 Постановления мэра г. Магадана от 31.03.04 г. N 525 подлежит признанию недействительным и отмене.

Расходы по госпошлине в сумме 1000 руб. подлежат отнесению на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ, однако ответчик от уплаты госпошлины освобожден на основании п. 3 ст. 5 Закона РФ "О государственной пошлине".

В силу п. 2 ст. 176 АПК РФ датой принятия решения считается дата его изготовления в полном объеме. Резолютивная часть решения объявлена 01.10.2004 г.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области решил:

Признать недействительным, несоответствующим п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", п. 3 ст. 20, ст.ст. 35, 43, 45 Земельного кодекса РФ п. 3.1 Постановления мэра г. Магадана N 525 от 31.03.04 г. "передаче в аренду земельного участка ООО "Агрико" под часть хлебопекарного цеха, кондитерский цех и теплую стоянку по ул. Дзержинского, 28".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Магаданской области.