Вопрос: Организация заключила в 2001 году договор аренды зданий с правом выкупа, стоимость которых составляет 5 000 000 рублей. За этот период мы выплатили арендную плату в сумме 2 800 000 рублей и отнесли эти затраты на себестоимость. (Вопрос-ответ, "Деловой Орел", N 38, октябрь 2002 г.)

Организация заключила в 2001 году договор аренды зданий с правом выкупа, стоимость которых составляет 5 000 000 рублей. За этот период мы выплатили арендную плату в сумме 2 800 000 рублей и отнесли эти затраты на себестоимость.

С письменного согласия арендодателя произвели текущий ремонт помещений, используемых в производственных целях, на сумму 550 000 рублей. Расходы по ремонту были отнесены на себестоимость, а не на счет 08 "Капитальные вложения".

В договоре аренды есть пункт, который гласит: "Арендатор погашает выкупную стоимость арендованных зданий в течение срока действия договора путем внесения арендных платежей, а также стоимости произведенных арендатором улучшений выкупаемых зданий".

В настоящее время срок аренды заканчивается. Какие проводки необходимо теперь сделать, чтобы уменьшить выкупную цену с зачетом ранее выплаченной арендной платы и расходов по текущему ремонту зданий, которые используются в производственных целях?

Отражая в учете операции по договору аренды с правом выкупа, необходимо руководствоваться Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.00 N 94н, и Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.98 N 34н.

В бухгалтерском учете арендатора имущество, полученное от арендодателя и являющееся собственностью последнего, первоначально учитывается обособленно от имущества арендатора по дебету на забалансовом счете. В вашем случае используется счет 001 "Арендованные основные средства".

Имущество, полученное от арендодателя, по всей видимости, участвует в процессе производства, поэтому арендная плата действительно отражается на счетах затрат и включается в себестоимость продукции (работ, услуг).

Однако необходимо иметь в виду следующее. К договору аренды с правом выкупа применяются общие положения об аренде. Порядок передачи в собственность арендованного имущества от арендодателя к арендатору определяется п. 1 ст. 624 ГК РФ. Так, арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении договора аренды или до его истечения при внесении арендатором всей определенной договором выкупной цены. Такой договор и считается договором аренды с правом выкупа.

Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из платы за пользование имуществом, т.е. арендной платы и выкупных платежей. При этом арендная плата является элементом договора аренды, а выкупной платеж является элементом договора купли-продажи.

Поэтому в договоре должно быть отражено, какая сумма является арендной платой, а какая сумма является выкупной стоимостью. Из вашего вопроса не совсем ясно, что вы перечислили арендодателю в сумме 2 800 000 руб.?

По нашему мнению, эта сумма является выкупной стоимостью, а не арендной платой.

В учете арендатора платежи по выкупу имущества отражаются как авансы на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" субсчет "Расчеты с поставщиками и подрядчиками в порядке предварительной оплаты".

При внесении арендатором всей определенной договором выкупной цены стоимость арендованного имущества будет отражаться в балансе арендатора на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (по выкупной договорной стоимости). При этом на момент перехода права собственности арендованное имущество арендатор отражает по кредиту забалансового счета 001 "Арендованные основные средства".

Рекомендуемые бухгалтерские проводки по отражению хозяйственных операций, связанных с выкупом имущества:

Дебет 001 - 5 000 000 руб. - здание, полученное от арендодателя, принято на забалансовый счет

Дебет 20 Кредит 76 - отражается включение в себестоимость продукции арендной платы (если сумма арендной платы указана в договоре)

Дебет 19-3 Кредит 76 - отражается НДС по арендной плате.

Дебет 60-2 Кредит 51 - перечисляется арендодателю выкупная стоимость зданий

Дебет 60-2 субсчет "Расчеты по выкупу здания" Кредит 60-1 субсчет "Расчеты с подрядчиком по ремонту арендованного имущества" - отражены расходы на ремонт арендованных зданий, или

Дебет 76 "Расчеты по арендной плате" Кредит 60-1 субсчет "Расчеты с подрядчиком по ремонту арендованного имущества" - зачтен ремонт арендованного имущества в счет уплаты арендной платы (если арендная плата предусмотрена договором выкупа)

Дебет 60-1 Кредит 51 - оплачена стоимость текущего ремонта арендованных зданий подрядчику

Дебет 08 Кредит 60-1 - отражаются расходы по выкупу здания по истечении действия договора выкупа.

Дебет 19-1 Кредит 60 - отражается начисленный НДС.

Дебет 60-1 Кредит 60-2 "Расчеты по выкупу здания" - отражается зачтенная задолженность арендатора перед арендодателем по выкупу имущества, оплаченная ранее в счет погашения выкупной стоимости.

Дебет 01 Кредит 08 - отражается здание в качестве объекта основных средств.

Дебет 68 Кредит 19-1 - произведен вычет НДС при получении от арендодателя счета-фактуры на выкупную стоимость основного средства. На основании ст. 172 НК РФ вычет производится в том месяце, в котором организация начинает начислять амортизацию для целей налогообложения прибыли.

Кредит 001 - списано с забалансового счета арендованное имущество.

Подробнее об отражении в бухгалтерском учете договора аренды с правом выкупа читайте в статье "Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение" в журнале "Российский налоговый курьер" N 6, 2002.