Государственная регистрация прав на земельные доли (Н. Баскаков, А. Курдамон, "Деловой Орел", N 14, апрель 2002 г.)

Государственная регистрация прав на земельные доли

В прошлом номере "Деловой Орел" начал публикацию серии статей специалистов Регистрационного управления Орловской области, разъясняющих порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, открывала цикл статья Э. Л. Тарасова, главного государственного регистратора, руководителя управления, в которой рассматривалась процедура предоставления документов на госрегистрацию и порядок ее проведения. В данной статье речь пойдет о пределах оборотоспособности земли.

В ходе реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных организаций в период 1991 - 1995 гг. в целом по стране около 13 млн. граждан получили земельные доли с закреплением за ними земель общей площадью 137 млн. га. Около 60% земельных долей получили работники этих сельскохозяйственных организаций и 40% пенсионеры и работники социальной сферы на селе. В Орловской области земельными долями было наделено без малого 180 тыс. человек, которым закреплено в долевую собственность 1365 тыс. га сельскохозяйственных угодий. Среди правообладателей земельных долей только четверть наделенных ими составляют работники хозяйств, остальные являются людьми пенсионного возраста или работниками сферы обслуживания. К настоящему времени непосредственно работающие в сельскохозяйственном производстве собственники земельных долей составляют примерно 15% и в связи с этим перед многими собственниками земельных долей правомерно встает вопрос: как правильно распорядиться своей земельной долей и надлежащим образом оформить права на нее?

Земельная доля - это доля в праве общей долевой собственности на земельные участки (массивы) из сельскохозяийственных угодий. Наделение граждан земельными долями осуществлялось в соответствии с требованиями и положениями Закона РСФСР от 23.11.90 г. "О земельной реформе". Постановлений Правительства РФ N 86 от 29.12.91 г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", N 708 от 04.09.92 г. "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" и N 96 от 01.02.95 г. "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также Указа Президента РФ от 27.12.91 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР". Право на земельную долю или право долевой собственности на земельный массив, включающий данную земельную долю, возникает у граждан с момента принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).

При этом необходимо помнить, что права на недвижимое имущество, к которому отнесены и земельные участки, а также распоряжение этим имуществом (продажа, мена, дарение, аренда и т.д.) подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Данную регистрацию в настоящее время осуществляет Регистрационное управление Орловской области, имеющее филиалы в районах области.

При регистрации права на земельную долю объектом недвижимости является общий земельный участок (массив), включающий данную долю и состоящий из их общего числа, соответствующего количеству граждан, наделенных земельными долями в соответствии со списком, составленным и утвержденным в установленном порядке при реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Земельная доля имеет площадные параметры, то есть ее размер для каждого гражданина определен в гектарах, но до ее выдела в натуре в качестве земельного участка она по сути своей является лишь долей в праве долевой собственности на общий участок (массив), которая согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается в виде правильной простой дроби, где в числителе проставляется единица, а в знаменателе - число правообладателей согласно утвержденному списку.

В Орловской области подавляющему числу граждан выданы документы, удостоверяющие права на земельные доли, и внесение их в Единый государственный реестр прав требуется в случае совершения с земельной долей подлежащей государственной регистрации сделки, а именно - оформление договора дарения земельной доли или аренды сроком на год и более. Данное требование установлено пунктом 2 статьи 6 и пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этом случае в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляются:

- заявление правообладателя или его уполномоченного лица о государственной регистрации права в общей долевой собственности;

- платежный документ (квитанция) о внесении платы за регистрацию (подлинник и копия);

- свидетельство о праве собственности на землю, выданное в установленном порядке комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (подлинник и копия);

- справка райкомзема, содержащая характеристику земельного массива и сведения о распоряжении правообладателем своей земельной долей;

- выписка из государственного земельного кадастра, выданная Земельной кадастровой палатой по Орловской области или ее представительством в районе, в случае если план массива не представлялся ранее или в площади массива и его конфигурации произошли изменения.

В основном же регистрация права на земельные доли в настоящее время происходит при оформлении наследства. При регистрации права на наследуемую земельную долю наследниками представляются следующие документы:

- заявление правообладателя или его уполномоченного лица о государственной регистрации права в общей долевой собственности;

- платежный документ (квитанция) о внесении платы за регистрацию (подлинник и копия);

- свидетельство о праве собственности на землю наследодателя;

- справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что наследуемая земельная доля не была внесена наследодателем в уставный (складочный) капитал или паевой фонд предприятия;

- справка райкомзема, содержащая характеристику земельного массива и сведения о распоряжении правообладателем своей земельной долей;

- выписка из государственного земельного кадастра, выданная Земельной кадастровой палатой по Орловской области или ее представительством в районе, в случае если план массива не представлялся ранее или в площади массива и его конфигурации произошли изменения.

В том случае, если наследников на земельную долю несколько, то их доля в праве на общий земельный участок (массив) будет выражена простой дробью, где в знаменателе проставляется число, равное количеству собственников земельных долей по участку (массиву), умноженное на число наследников.

При совершении сделки с земельной долей, соответственно, представляется письменный договор по распоряжению ею, составленный и подписанный сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление о переходе прав может быть подано одним участником сделки. При составлении договора в простой письменной форме заявления о переходе прав подают обе стороны сделки. Следует иметь в виду, что возмездное отчуждение земельной доли без выдела ее в натуре в качестве участка должно осуществляться с соблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей преимущественное право на ее приобретение участниками долевой собственности на объект, то есть гражданами, имеющими земельную долю в составе этого же участка (массива), в составе которого находится отчуждаемая земельная доля.

В жизни возникают также случаи первичной регистрации права на земельную долю граждан, включенных в списки лиц на ее получение, но на имя которых земельными комитетами свидетельства о праве собственности на землю не были выписаны. Данным гражданам для регистрации своего права на земельную долю необходимо представить:

- заявление правообладателя или его уполномоченного лица о государственной регистрации права в общей долевой собственности;

- платежный документ (квитанцию) о внесении платы за регистрацию (подлинник и копия);

- заверенные в установленном порядке копии решений районных органов управления, принятых в процессе реорганизации сельскохозяйственного предприятия, в составе земель которого находится земельная доля заявителя (в том числе решение об утверждении списка лиц, имеющих право на земельную долю, о передаче им земель в долевую собственность), а также выписку из списка или копию списка лиц, наделенных земельными долями, где в качестве правообладателя был бы указан заявитель;

- справку из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не была внесена в уставный (складочный) капитал или паевой фонд предприятия;

- справку райкомзема, содержащую характеристику земельного массива и сведения о распоряжении правообладателем своей земельной долей;

- выписку из государственного земельного кадастра, выданную Земельной кадастровой палатой по Орловской области или ее представительством в районе, в случае если план массива не представлялся ранее или в площади массива и его конфигурации произошли изменения.

Плата за государственную регистрацию права на земельную долю установлена в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением главы администрации Орловской области от 11.08.2000 г. N 219, и в настоящее время составляет:

- 50% МРОТ или 50 руб. при осуществлении регистрации в месячный срок;

- 1 МРОТ или 100 руб. при осуществлении регистрации в срок до 15 дней;

- 2 МРОТ или 200 руб. при осуществлении регистрации в срок до 7 дней.

Довольно нередки случаи, когда граждане, имеющие все законные основания для наделения их земельными долями в ходе приватизации земель сельскохозяйственного назначения, оказывались пропущенными при составлении списков лиц на их получение и впоследствии постановлениями администрации районов включались в дополнительные списки и наделялись землей за счет фонда перераспределения района, что также давало возможность проводить регистрацию их права на земельную долю. Однако принятый и вступивший в действие с 30.10.2001 г. Земельный кодекс РФ запретил приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установил, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке, в связи с чем подобные постановления органов местного самоуправления основанием для государственной регистрации в настоящее время быть не могут.

Данный Земельный кодекс РФ также не урегулировал процедуру оформления права и сделок с земельными долями, сделав п.5 ст. 79 отсылку к разрабатываемому федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В некоторых регионах страны в связи с этим прекратили оформление прав и сделок по распоряжению земельными долями граждан в составе сельскохозяйственных земель.

Регистрационным управлением Орловской области, учитывая широкое развитие интеграционных процессов в аграрном секторе экономики области, было принято решение, до введения в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, осуществлять данную регистрацию, руководствуясь существующими нормативными документами, указаниями и разъяснениями Минюста и основываясь на имеющемся опыте.

Сама государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и служит гарантией поддержки и защиты этих прав со стороны государства.

Н. Баскаков. Государственный регистратор прав, зав. сектором отдела правовой экспертизы Регистрационного управления Орловской области.

А. Курдамон. Государственный регистратор прав, руководитель Корсаковско-Новосильского филиала Регистрационного управления Орловской области.