Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 мая 2007 г. N А10-1405/07 В иске о признании ничтожной сделки, совершенной между ответчиками по передаче имущества в оперативное управление, и обязании ответчика передать заявителю нежилое помещение отказано, поскольку имущество, которое истец считает принадлежащим на праве общей собственности собственникам жилых помещений, не является объектом права общей долевой собственности, а является муниципальной собственностью

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 30 мая 2007 г. N А10-1405/07

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Кедр" к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ, МУ "Детский клуб "Родничок" о признании недействительной сделки по передаче имущества в оперативное управление и истребовании имущества из чужого незаконного владения. При участии от истца: Цыганкова О.Г. - председатель Правления, Дугаров Б.Б. - представитель, дов. от 01.03.2007 г.; от ответчика, Комитета по управлению имуществом: Дандарова А. А. представитель, дов. N 168 от 02.08.2006 г.; от ответчика, Детского клуба "Родничок": Бадмацыбенова Д.Г. - директор.

В обоснование исковых требований истец указал, что 30.12.2005 г., общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома N 3 113 квартала г. Улан-Удэ, во исполнение ст. 18 закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса РФ", ст. 161 Жилищного кодекса РФ, выбрало способ управления домом через Товарищество собственников жилья, утвержден Устав ТСЖ "Кедр", выбран председатель Правления. 08.02.2006 г. зарегистрирован Устав ТСЖ. На основании ст. 135 Жилищного кодекса, с момента образования ТСЖ, последнее приобретает право управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе право самостоятельно сдавать в аренду часть общего имущества, что предусмотрено также п.З ч. 2 ст. 152, п. 1 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса и п. 6.2 Устава. 10.11.2006 г. общим собранием собственников помещений принято решение о сдаче в аренду подвальных помещений и помещения колясочной дома N 3 с арендной платой 120 руб. за 1 кв. м., в соответствии с п. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Данное имущество, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 является общим имуществом многоквартирного дома, которое принадлежит собственником помещений многоквартирного дома на праве общей собственности. Согласно п. 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений. Собственники помещений многоквартирного дома N 3 в лице ТСЖ не могут реализовать свои права, так как общее имущество многоквартирного жилого дома, нежилое подвальное помещение площадью 232,9 кв. м. и нежилое помещение колясочной площадью 18,67 кв. м., находиться во владении Детского клуба "Родничок". Основанием владения является решение Комитета по управлению имуществом N 123 от 17.03.2004 г. и акт приема-передачи N 9 от 17.03.2004 г., согласно которых имущество передано в оперативное управление Детскому клубу. Сделка по передаче имущества в оперативное управление является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, так как Комитет не является собственником имущества. Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. На основании ст. ст. 168, 301 ГК РФ, истец просит суд признать ничтожной сделку, совершенную Комитетом по управлению имуществом и Детским клубом "Родничок" по передаче имущества в оперативное управление 17.03.2004 г. и обязать Детский клуб "Родничок" освободить данное имущество либо заключить с ТСЖ "Кедр" договор аренды.

В процессе подготовки дела к судебному разбирательству, истец уточнил предмет иска, просит признать ничтожной сделку, совершенную Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ и МУ "Детский клуб "Родничок" по передаче имущества в оперативное управление от 17.03.2004 г. и обязать МУ "Детский клуб "Родничок" передать ТСЖ "Кедр" нежилое подвальное помещение площадью 232,9 кв. м. и нежилое помещение колясочной площадью 18,67 кв. м. многоквартирного дома N 3 113 квартала г. Улан-Удэ.

Ответчик, Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ, в отзыве на иск считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Спор не подведомственен арбитражному суду, так как истец, согласно ст. 48 ГК РФ, является некоммерческой организацией, а последние обращаются в арбитражный суд только тогда, когда спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. В связи с тем, что истец обращается в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, физических лиц, ТСЖ не обладает вещными правами на спорные помещения, спор не связан с осуществлением прав некоммерческой организации, спор не носит экономического характера и не подлежит рассмотрению арбитражным судом. Согласно ст. 4 ГК РФ, правом на обращение в суд обладают заинтересованные лица. Действия Комитета не затрагивают прав и интересов ТСЖ, так как у данного лица отсутствуют вещные права на истребуемые помещения. Истербуемые помещения находятся в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности. Согласно Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 г. в муниципальной собственности находиться жилищный фонд. Соответственно многоквартирный дом N 3 в 113 квартале правомерно находился в муниципальной собственности. Соответственно, Комитет на основании ст. 209 ГК РФ, обладает правом владения, пользования и распоряжения имуществом, и праве передавать имущество в оперативное управление. Истец, в обоснование исковых требований, ссылается на нормы Жилищного кодекса РФ, вступивший в силу с 01 марта 2005 г, и не распространяет свое действие на правоотношения, возникшие ранее его принятия. Ссылки истца на нормы Жилищного кодекса являются необоснованными.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали, дав пояснения по обстоятельствам дела так, как они изложены в исковом заявлении, дополнительно указав, что 17.03.2004 г. Комитет по управлению имуществом на основании Решения N 123 от 17.03.2004 г., без согласия собственников квартир многоквартирного жилого дома N 3113 квартала на передачу помещений, находящихся в общей долевой собственности, передал подвальное помещение и помещение калясочной в оперативное управление Детскому клубу "Родничок". На основании ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, включая подвалы и колясочные. На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Сделка по передаче имущества, находящегося в долевой собственности без согласия собственников квартир многоквартирного дома N 3 является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ. На основании п. 7 ст. 138 ГК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Представитель ответчика, Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ в заседании исковые требования не признал, изложив обстоятельства в обоснование своих возражений так, как они изложены в отзыве на иск, указав, что с иском могут обратиться только заинтересованные лица, права либо интересы которых нарушены. Права ТСЖ нельзя считать нарушенными, так как ТСЖ считается созданным с момента государственной регистрации, а ТСЖ создано после совершения оспариваемой сделки. Интересы собственников также не нарушены, так как собственники не обращались в Комитет с требованием об освобождении помещения. Комитет вправе распоряжаться истребуемым имуществом, так как имущество правомерно находится в муниципальной собственности, весь жилищный фонд находился в муниципальной собственности до исключения из муниципальной собственности. Комитет распорядился муниципальным имуществом, так как жильцы дома ходатайствовали о закреплении помещений по причине отсутствия помещений для занятия детей, проживающих в домах. Истец, в обоснование своих доводов ссылается на нормативные акты недействующие в период совершения оспариваемой сделки, так как Жилищный кодекс РФ принят и вступил в действие позже оспариваемой сделки. Подвал необходим для обслуживания дома, соответственно не является общим помещением, объектом общей собственности, согласно ст. 290 ГК РФ. Общая собственность не возникла, так как не было регистрации общей собственности. Устав ТСЖ "Кедр" не предусматривает право ТСЖ представлять интересы собственников.

Представитель ответчика, Детского клуба "Родничок" исковые требования не признал, указав, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как жильцы домов обращались в Комитет с просьбой о предоставлении помещения под размещение клуба для занятости детей проживающих в кварталах, на сегодняшний день также возражают по вопросу изъятия помещений ТСЖ.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования неподлежащими удовлетворению.

Как следует из искового заявления, иск заявлен о признании недействительной сделки по передаче Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ в оперативное управление МУ "Детский клуб "Родничок", нежилого подвального помещения площадью 232,9 кв. м. и нежилого помещения колясочной площадью 18,67 кв. м. в многоквартирном жилом доме, расположенном в г. Улан-Удэ, 113 квартал, оформленной актом N 9 приема-передачи от 17 марта 2004 г., согласно ст. 168 ГК РФ, как сделки несоответствующей требованиям законодательства, ст. ст. 246, 290 ГК РФ, и истребовании у МУ "Детский клуб "Родничок" указанного имущества, согласно ст. 301 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 17 марта 2004 г., Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ принято решение N 123 о передаче нежилых помещений: подвального, площадью 232,9 кв. м., и колясочной, площадью 18,67 кв. м., МУ "Детский клуб "Родничок" по договору оперативного управления.

Согласно акта N 9 приема-передачи от 17 марта 2004 г., Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ, на основании указанного решения N 123 от 17.03.2004 г. передает, а МУ "Детский клуб "Родничок" принимает в оперативное управление имущество: подвальное помещение площадью 232,9 кв. м. и нежилое помещение (колясочная) площадью 18,67 кв. м., расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, 113 квартал, дом N 3.

Как установлено ст. 299 ГК РФ, право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Истец считает передачу рассматриваемого имущества сделкой, которая является недействительной, ничтожной.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспаримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспаримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Как следует из п. 32 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.96 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно п. 4 ст. 170 АПК РФ, в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на Постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики.

Таким образом, с иском о признании недействительной ничтожной сделки, может обратиться лишь заинтересованное лицо.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец, обращаясь с исковыми требованиями, указывает, что иск заявлен в защиту права общей долевой собственности домовладельцев дома N 3 на общие помещения дома.

Как установлено ст. 291 ГК РФ, собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Истец, согласно представленного свидетельства о государственной регистрации, зарегистрирован 08 февраля 2006 г. Согласно Устава ТСЖ "Кедр", последнее создано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Улан-Удэ, 113 квартал, дом 1, 3. Товариществом является, добровольное объединение собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме и образовано для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования помещениями и общим имуществом в нем (п. 2.1 Устава).

Таким образом, согласно указанной нормы ст. 291 ГК РФ, и Устава ТСЖ "Кедр", товарищество создано для обеспечения эксплуатации как самого дома так и общего имущества в многоквартирном доме.

Как установлено п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещение дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Таким образом, в предмет установления по делу входят обстоятельства того, что помещения, переданные в оперативное управление, являются объектом права общей долевой собственности собственников квартир в момент передачи помещений в оперативное управление.

Истец, определяя основание возникновения и состав общего имущества, принадлежащего на праве общей собственности собственникам квартир, указывает на норму ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Между тем, данная норма Жилищного кодекса РФ не является основанием возникновения права общей долевой собственности на рассматриваемые помещения в многоквартирном доме в момент передачи помещений в оперативное управление, так как Жилищный кодекс РФ, согласно Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", введен в действие с 01 марта 2005 г.

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Из представленных истцом доказательств нельзя сделать вывод о том, что на момент передачи 17.03.2004 г. рассматриваемых помещений в оперативное управление, в многоквартирном жилом доме N 3 113 квартала, имелись собственники жилых помещений, соответственно имелись общие помещения, которые поступили в собственность данных лиц, согласно ст. 244 ГК РФ, из можно сделать вывод о возникновении права общей собственности на данные помещения.

Истцом представлены сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по РБ от 03 апреля 2007 г., об отказе в выдачи информации из Единого государственного реестра прав, согласно которых, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют записи о регистрации прав на нежилое подвальное помещение площадью 232,9 кв. м., и нежилое помещение колясочной, площадью 18,67 кв. м., расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, 113 квартал, д. 3.

В материалах дела представлены доказательства того, что рассматриваемые помещения на момент передачи в оперативное управление и на момент рассмотрения спора находятся в муниципальной собственности.

Так, согласно решения Комитета по управлению имуществом от 26.04.2006 г. N 1446, из муниципальной собственности исключен жилой дом, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, 113 квартал, дом N 3 общей площадью 3850,83 кв. м., за исключением квартир общей площадью 825,3 кв. м. и рассматриваемых нежилых помещений.

Суд считает, что рассматриваемые нежилые помещения, обоснованно включены в муниципальную собственность.

Как установлено п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", субъектами права муниципальной собственности являются муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Документом, подтверждающим право собственности субъектов права муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр муниципальной собственности. При разрешении или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.

Согласно п. 2 Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов и районов (кроме районов в городах). Приложением N 3 установлено, что к муниципальной собственности относится в частности жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации.

Так как рассматриваемые помещения расположены в многоквартирном жилом доме, являющимся жилищным фондом, они относятся к объектам муниципальной собственности.

Суд считает, что истца нельзя считать заинтересованным лицом в смысле ст. 166 ГК РФ, и имеющим право на предъявление иска о признании недействительной сделки по передаче помещений в оперативное управление, так как имущество, которое истец считает принадлежащим на праве общей собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, объединившимся в ТСЖ "Кедр", не является объектом права общей долевой собственности, а является муниципальной собственностью.

По указанным основаниям, истец не является и лицом, которое согласно ст. 301 ГК РФ, вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

В удовлетворении исковых требований следует отказать, так как у истца отсутствует право на предъявление иска.

Руководствуясь статьями 169 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия.