Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 октября 2008 г. N А10-2694/08 Суд признал недействительным, ничтожным договор на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, поскольку по факту проверки ООО установлено, что деятельность в арендованном помещении в непосредственной близости от общеобразовательного учреждения по существу противоречит целям государственной политики в интересах детей, а передача имущества в аренду произведена без проведения оценки объекта договора аренды, которая в данном случае являлась обязательным условием для заключения договора (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 31 октября 2008 г. N А10-2694/08
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Республики Бурятия к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и земельных отношений" администрации муниципального образования "Заиграевский район" (КУИЗО Заиграевского района), обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Иван" о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. При участии от прокурора: Астраханцева Е.П., старший помощник прокурора Республики Бурятия от КУИЗО Заиграевского района: Гузеева Н.И., представитель по доверенности от 02.06.2008 г. от ООО "Иван": не явился, извещен под расписку директора.

Первый заместитель прокурора Республики Бурятия обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия в порядке статьи 52 АПК РФ с иском к КУИЗО Заиграевского района, ООО "Иван" о признании недействительной сделкой (в связи с нарушениями федеральных законов "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") договора на сдачу в аренду Комитетом по управлению муниципальной собственностью и ЖКХ муниципального образования "Заиграевский район" в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 71 от 16.10.07 г., заключенного между ответчиками; а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ответчика ООО "Иван" освободить арендуемое помещение общей площадью 7 кв.м. в одноэтажном нежилом здании по адресу: Заиграевский район, село Эрхирик, улица Гагарина, 10.

Ответчиками КУИЗО Заиграевского района и ООО "Иван" представлены отзывы на исковое заявление, в которых указано, что прокурор не доказал факт торговли спиртными напитками в арендуемом помещении, которое является муниципальной собственностью, следовательно, в отношении него не подлежат применению положения части 3 статьи 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"; в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не определены временные рамки проведения оценки, которую можно осуществить и в период действия договора аренды.

В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования, дал пояснения по обстоятельствам дела, так как они изложены в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что государственное имущество включает в себя федеральное имущество, имущество субъекта РФ и муниципальное имущество, доводы ответчиков противоречат статье 1 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"; в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценка обязательна для заключения договора аренды (статья 8).

Представитель ответчика КУИЗО Заиграевского района в судебном заседании иск не признал, дал объяснения по делу так, как изложены доводы, возражения в отзыве на исковое заявление.

Ответчик ООО "Иван" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив в судебном заседании материалы дела, представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

16 октября 2007 г. между Комитетом по управлению муниципальной собственностью и жилищно-коммунального хозяйства, именуемым арендодателем, и ООО "Иван", именуемым арендатором, заключен договор N 71 на сдачу Комитетом по управлению муниципальной собственностью и ЖКХ муниципального образования "Заиграевский район" в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью (далее - договор).

Согласно условиям договора арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев объект: частично помещение N 1 (5 кв.м.) и частично помещение N 2 (2 кв.м.) по техническому паспорту (литер Д) в одноэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: с. Эрхирик, ул. Гагарина, 10, для использования под магазин. Общая площадь сдаваемого объекта составляет 7 квадратных метров, в том числе торговая площадь составляет 5 кв.м.

Указанное имущество является муниципальной собственностью муниципального образования "Заиграевский район", что подтверждается выпиской из реестра недвижимого муниципального имущества Заиграевского района от 15.07.08 г., фактически располагается в здании пристроя к зданию Эрхирикской средней общеобразовательной школы по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, с. Эрхирик, ул. Гагарина, 10.

Исходя из условий договора, арбитражный суд считает, что к нему подлежат применению нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор принял указанное в договоре аренды имущество, что подтверждается передаточным актом от 16.10.07 г., подписанным сторонами договора.

Впоследствии Комитет по управлению муниципальной собственностью и жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования "Заиграевский район" переименован в Комитет по управлению имуществом и земельных отношений администрации муниципального образования "Заиграевский район" (л.д. 16 - 17).

В результате проверки деятельности ООО "Иван" (л.д. 31) установлено, что в магазине "Иван", расположенным по адресу: с. Эрхирик, ул. Гагарина, 10, указанным лицом (ответчиком) осуществляется торговля 17 видами вино-водочных изделий, имеется лицензия на право продажи алкогольной продукции от 16.08.06 г.

Такая деятельность в арендованном помещении в непосредственной близости от Эрхирикской средней общеобразовательной школы по существу противоречит целям государственной политики в интересах детей, установленным в статье 4 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" N 124-ФЗ от 24.07.1998 г.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.09.1998 г. проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".

Передача имущества в аренду произведена без проведения оценки объекта договора аренды, которая в данном случае являлась обязательным условием для заключения договора аренды муниципального имущества.

Таким образом, рассматриваемый договор аренды заключен с нарушением положений статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как предусмотрено статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В рассматриваемой ситуации законом не предусмотрена оспоримость сделки или иные последствия нарушения.

При изложенных обстоятельствах заключенный ответчиками договор аренды является недействительной сделкой по признаку ничтожности.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку в данном случае законом не предусмотрены иные последствия недействительности сделки, арбитражный суд на основании статьи 167 ГК РФ считает возможным обязать ответчика ООО "Иван" освободить переданные ему в аренду помещения.

Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчиков в равных долях, при этом арбитражный суд считает возможным уменьшить ответчикам размер госпошлины до 500 руб. каждому.

Руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, арбитражный суд решил:

Признать недействительным, ничтожным договор на сдачу Комитетом по управлению муниципальной собственностью и ЖКХ муниципального образования "Заиграевский район" в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 71 от 16 октября 2007 г.

Ответчику ООО "Иван" освободить нежилые помещения общей площадью 7 кв.м. за NN 1 и 2 (литера Д) в одноэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, с. Эрхирик, ул. Гагарина, 10.

Взыскать с ответчиков в доход федерального бюджета госпошлину - 500 руб. с каждого.

Выдать исполнительные листы.