Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 мая 2003 г. N Ф03-А51/03-1/631 При новом рассмотрении об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду следует выяснить вопрос относительно реального исполнения существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества, касающегося оплаты покупателем спорного объекта, который позволит определить действительность наличия его прав собственности, а значит и обоснованность заявленных исковых требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 8 мая 2003 г. N Ф03-А51/03-1/631
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от третьих лиц: МО г. Уссурийска и Уссурийского района в лице Комитета по управлению имуществом - Топорков С.И., представитель по доверенности N 113 от 18.12.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района в лице Комитета по управлению имуществом на решение от 10.11.2002 по делу N А51-7175/02 3-238 Арбитражного суда Приморского края, по иску закрытого акционерного общества "Примортехмонтаж" к муниципальному унитарному предприятию "Аптека N 211", 3-и лица: муниципальное образование г. Уссурийска и Уссурийского района; Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края; закрытое акционерное общество "Спецпримтехмонтаж" об истребовании имущества.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме отложено до 08.05.2003.

Закрытое акционерное общество "Примортехмонтаж" (далее по тексту - ЗАО "Примортехмонтаж") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Муниципальному унитарному предприятию "Аптека N 211" (далее по тексту - МУП "Аптека N 211") об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

До принятия решения к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Муниципальное образование г. Уссурийска и Уссурийского района, Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края, ЗАО "Спецпримтехмонтаж".

Решением от 10.11.2002 исковые требования удовлетворены. При этом суд исходил из того, что истец доказал свое право собственности на недвижимое имущество, а именно, на нежилые помещения, расположенные в пристройке к зданию по ул. Волочаевской, 92 г. Уссурийска. В силу указанного обстоятельства договор аренды данного нежилого помещения от 01.01.2002, заключенный между ЗАО "Спецпримтехмонтаж" и МУП "Аптека N 211", признан судом несоответствующим закону на основании статьи 168 ГК РФ. В связи с чем судом указано на отсутствие оснований для использования ответчиком занимаемого им помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель кассационной жалобы просит решение от 10.11.2002 отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указал, что спорное помещение, как объект здравоохранения, незаконно включено Фондом имущества Приморского края в план приватизации. Указанное обстоятельство явилось основанием для ничтожности договора купли-продажи от 03.12.1992 N 36, заключенного между Фондом имущества Приморского края и АОЗТ "Примортехмонтаж", правопреемником которого является истец по настоящему делу. Кроме этого, ссылается на то, что согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости предусматривает цену продаваемого имущества. Вместе с тем, представленный акт-сверки не может являться документом, подтверждающим оплату по договору купли-продажи, Однако, судом не принят во внимание этот факт.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в ней.

ЗАО "Примортехмонтаж", МУП "Аптека N 211", ЗАО "Спецпримтехмонтаж", Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, участия своих представителей в суде кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность решения, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит обжалуемый по делу судебный акт недостаточно обоснованным, принятым в нарушение норм материального и процессуального права, а потому подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьей 87 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" статьей 15 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", статьей 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", пунктом 5.10 "Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год", утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.1992 N 2980-1, Комитет по управлению имуществом Приморского краевого Совета народных депутатов принял постановление от 29.09.1992 N 416, согласно которому подтвердил право выкупа государственного имущества арендного предприятия "Примортехмонтаж" и утвердил акты государственной оценки государственного имущества.

В акт оценки стоимости незавершенного капитального строительства (приложение 2) по состоянию на 01.01.1991 включена пристройка к дому в г. Уссурийске. Согласно актам оценки по приложению N 9 данное имущество из состава приватизируемого не исключалось.

На основании договора купли-продажи 03.12.1992 N 36, зарегистрированного в Фонде имущества Приморского края, АОЗТ "Примортехмонтаж" приобрело в собственность государственное имущество арендного предприятия "Примортехмонтаж", переданное в пользование по договору аренды с правом выкупа от 14.02.1991 организации арендаторов - тресту "Примортехмонтаж", правопреемником которого является покупатель по настоящему договору.

Пунктом 1.3. названного договора купли-продажи определена цена имущества, которая составила 16398300 руб.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Фонде имущества Приморского края и является документом, удостоверяющим право собственности покупателя (п. 4.1.).

Во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 03.12.1992 сторонами составлен акт приема-передачи данного имущества за той же датой.

Постановлением Главы Администрации г. Уссурийска от 31.12.1992 утвержден акт приема в эксплуатацию блокированного здания аптеки по ул. Волочаевской, 92, общей площадью 426,14 кв.м.

ЗАО "Примортехмонтаж" зарегистрировано решением отдела регистрации предприятий Администрации г. Владивостока от 18.11.1992 и является правопреемником АОЗТ "Примортехмонтаж".

Определением арбитражного суда от 07.02.2001 по делу N А51-7244/9926-1366 ЗАО "Примортехмонтаж" признано несостоятельным (банкротом).

Арбитражный управляющий, считая, что имущественные права ЗАО "Примортехмонтаж" нарушены в результате незаконно занимаемого МУП "Аптека N 211" помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании статьи 301 ГК РФ.

В соответствии со статьей 52 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик", статьями 7, 14 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", действовавшим на момент приватизации спорного имущества, хозяйственные общества и товарищества, являющиеся юридическими лицами, являются собственниками имущества, полученного по основаниям, не противоречащим закону.

Оценивая представленные по делу доказательства и применяя указанные нормы материального права, суд сделал вывод о том, что нежилое помещение приобретено АОЗТ "Примортехмонтаж" в установленном законодательством о приватизации порядке, поэтому общество стало его собственником. Поскольку ЗАО "Примортехмонтаж" явилось правопреемником названного общества, то согласно статье 45 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик", статье 92 ГК РСФСР, статье 2 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что в нарушение прав данного собственника Комитет по управлению имуществом Приморского края на основании распоряжения от 18.08.1993 N 587 передал спорный объект недвижимости в муниципальную собственность г. Уссурийска. При выяснении обстоятельств дела суд пришел к выводу о том, что действия Комитета по управлению имуществом Приморского края противоречат Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, Распоряжению Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп, Распоряжению Госкомимущества РФ от 05.02.1993 N 217-р, так как внесение недвижимого имущества в реестры объектов муниципальной собственности возможно в случае, когда их балансодержателями являются предприятия, относящиеся к федеральной собственности, однако, спорное помещение принадлежало на праве собственности АОЗТ "Примортехмонтаж", правопреемником которого явилось ЗАО "Примортехмонтаж".

Судом указано, что впоследствии право собственности на объект недвижимости посредством его внесения ЗАО "Примортехмонтаж" в уставный капитал ЗАО "Спецпримтехмонтаж" не возникло у последнего приобретателя в силу отсутствия государственной регистрации в установленном законом порядке.

В связи с чем суд признал договор аренды вышепоименованного помещения от 01.01.2002, заключенный между ЗАО "Спецпримтехмонтаж" и МУП "Аптека N 2 II", ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, как противоречащим статьям 209, 608 ГК РФ. С учетом этих обстоятельств сделал вывод об отсутствии законных оснований для использования ответчиком спорного помещения.

Между тем выводы суда следует признать преждевременными, поскольку судом достаточно полно и всесторонне не выяснены вопросы относительно реальности соблюдения сторонами условий договора купли-продажи от 03.12.1992, предусмотренных пунктами 1.3., 2.3.

Согласно статье 74 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших на тот период времени, по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2.3 договора от 03.12.19992 предусмотрено, что в счет уплаты стоимости имущества засчитываются внесенные покупателем платежи в качестве выкупа по договору аренды, перечисленные на расчетный счет Комитета по управлению имуществом Приморского края.

Вместе с тем представленный в материалах дела протокол сторон об исполнении договора аренды государственного имущества (л.д. 27), свидетельствующий о том, что выкуп государственного имущества произведен в полном объеме, не может являться доказательством надлежащего исполнения АОЗТ "Примортехмонтаж" обязательств по оплате данного имущества. Платежные поручения, на которые имеется ссылка в пункте 2 названного протокола и пункте 2.3. договора купли-продажи от 03.12.1992, отсутствуют в материалах дела. Из протокола судебного заседания от 31.10.2002 не усматривается обозрение судом указанных платежных документов.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В материалах дела представлено ходатайство МО г. Уссурийска и Уссурийского района об отложении рассмотрения дела с указанием уважительности причин его отсутствия (л.д. 104). В протоколе судебного заседания от 31.10.2002 отражено, что судом отказано в удовлетворении данного ходатайства без указания мотивов для его отклонения.

Тем самым судом нарушен принцип состязательности арбитражного судопроизводства, предусмотренный статьей 9 АПК РФ.

Таким образом, при новом рассмотрении суду следует выяснить вопрос относительно реального исполнения существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.1992, касающегося оплаты покупателем спорного объекта, который позволит определить действительность наличия его прав собственности, а значит и обоснованность заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 10.11.2002 по делу N А51-7175/023-238 Арбитражного суда Приморского края отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.