Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 февраля 2004 г. N Ф03-А73/04-1/4 При новом рассмотрении иска о признании права собственности на здание и обязании произвести государственную регистрацию данного права суду надлежит оценить спорный договор аренды с правом выкупа, исследовать обстоятельства приобретения продавцом спорного имущества, госрегистрации за продавцом (ответчиком) права собственности на отчуждаемый объект недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 февраля 2004 г. N Ф03-А73/04-1/4
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2005 г. N Ф03-А73/05-1/1512

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: юрисконсульт по доверенности 10.01.2004 - Ткаченко В.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ессентуки" на решение от 03.10.2003 по делу N А73-6260/2003-34 Арбитражного суда Хабаровского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Ессентуки" к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, закрытому акционерному обществу "Объединение социально-бытовых, санаторно-оздоровительных и жилищно-коммунальных учреждений - "Соцкультбыт", 3-е лицо: Инспекция Министерства по налогам и сборам по г. Комсомольску-на-Амуре о признании права собственности на недвижимое имущество и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на него.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления кассационной инстанции откладывалось до 10.02.2004.

Общество с ограниченной ответственностью "Ессентуки" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к закрытому акционерному обществу "Соцкультбыт", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о признании права собственности на здание общежития общей площадью 3936,6 кв.м, расположенного по ул. Молодогвардейской, 20 в г. Комсомольске-на-Амуре и обязании произвести государственную регистрацию права на здание.

Третьим лицом истцом привлечена в дело инспекция МНС по налогам и сборам по г. Комсомольску-на-Амуре.

В качестве оснований возникновения права собственности, истец ссылается на заключенный с ответчиком (продавцом) договор аренды с правом выкупа здания от 25.01.2001, акт серки взаиморасчетов сторон от 27.01.2001, которым произведен расчет истца (покупателя) за выкуп здания, а также акт приема-передачи здания от продавца в собственность покупателя от 27.01.2001.

Решением суда от 03.10.2003 в отношении ЗАО "Соцкультбыт" производство по делу прекращено в связи с ликвидацией предприятия-ответчика, в иске к Учреждению юстиции истцу отказано на том основании, что договор аренды с правом выкупа от 25.01.2001 признан ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, как не прошедшей государственную регистрацию в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 609 ГК РФ.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, в своей кассационной жалобе полагает его отменить, как необоснованный, принятый с нарушением норм материального права, иск удовлетворить.

При этом, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда о ничтожности из-за отсутствия госрегистрации договора аренды, ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, влекущим иные последствия такой сделки - незаключение договора.

В тоже время, как полагает заявитель, спорный договор аренды здания с правом выкупа не может считаться незаключенным, поскольку он исполнен, так как здание фактически выкуплено истцом.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные представителем заявителя в заседании суда, проверив материалы дела, находит решение суда по делу недостаточно обоснованным, принятым по неполно выясненным и оцененным обстоятельствам дела, с неправильным применением норм материального права, а поэтому подлежащим отмене с направлением дела в суд на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, ООО "Ессентуки" заявлены к ответчикам требования признания права собственности на здание общежития по ул. Молодогвардейской, 20 в г. Комсомольске-на-Амуре общей площадью 3936,6 кв.м. приобретенного у ЗАО "Соцкультбыт" (продавец) на основании заключенного с ним договора аренды с правом выкупа от 25.01.2001 стоимостью 490800 руб., оплаченного согласно акта сверки взаиморасчетов с продавцом от 27.01.2001 к договору и переданного истцу (покупателю) в собственность по акту приема-передачи от 27.01.2001.

Истец также просил обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Суд, отказывал истцу в иске, пришел к выводу о ничтожности договора аренды с правом выкупа от 25.01.2001 сроком действия с 18.09.2000 по 18.09.2003, то есть свыше одного года, как непрошедшего государственную регистрацию в нарушение п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Однако данный вывод суда противоречит п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а до этого он не заключен.

Кроме того, вывод суда о заключении спорного договора аренды здания с правом выкупа на срок не менее года, недостаточно обоснован, поскольку судом не дана оценка фактическому сроку договора аренды от 25.01.2001 с учетом его изменения актом сверки взаиморасчетов сторон 27.01.2001 к договору аренды, которым стороны на этот момент уже согласовали выкуп здания путем зачета выкупной цены в счет имеющегося долга ответчика (продавца) перед истцом (покупателем), и произвели прием-передачу здания в собственность истца.

В тоже время, для признания данного договора действительным, судом не исследованы и не оценены обстоятельства приобретения продавцом спорного имущества, госрегистрации за продавцом (ответчиком) права собственности на отчуждаемый объект недвижимости в соответствии с требованием п. 2 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о необходимости регистрации ранее возникших прав (до выхода настоящего Закона) в связи с его отчуждением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.10.2003 по делу N А73-6260/2003-34 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.