Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2005 г. N Ф03-А73/05-1/1512 Суд отказал ООО в признании права собственности на здание общежития, приобретенного у ЗАО по договору аренды с правом выкупа, т.к. ЗАО, не являясь собственником государственного имущества, не вправе было его отчуждать истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 2 августа 2005 г. N Ф03-А73/05-1/1512
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Саулов Н.И. - директор, от третьего лица: Террит. упр-я Мин-ва имущ-ных отнош-й Хаб. края - вед. спец-т по доверенности N 1842 от 20.05.2005 - Швора В.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ессентуки" на решение от 24.06.2004, постановление от 14.02.2005 по делу N А73-6260/2003-34 (АИ-1/1499/04-7) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Ессентуки" к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края, Закрытому акционерному обществу "Соцкультбыт" о признании права собственности на недвижимое имущество.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2005. Полный текст постановления изготовлен 02.08.2005.

Общество с ограниченной ответственностью "Ессентуки" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Учреждению юстиции на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края и закрытому акционерному обществу "Объединение социально-бытовых, санаторно-оздоровительных и жилищно-коммунальных учреждений "Соцкультбыт" о признании права собственности на недвижимое имущество - здание общежития N 3, расположенное в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Молодогвардейская, 20, Центрального округа.

Решением от 03.10.2003 в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 10.02.2004 решение отменено и дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении определением от 20.04.2004 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены на стороне ответчика Территориальное управление министерства имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю, ОАО "Амурсталь" и ООО "Кубань".

Решением от 24.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.02.2005, в удовлетворении исковых требований истцу отказано, исходя из следующего. ЗАО "Соцкультбыт", не являясь собственником государственного имущества, не вправе было его отчуждать истцу.

В отношении ЗАО "Соцкультбыт" производство по делу прекращено, ввиду его ликвидации.

Законность судебных актов проверятся Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы ООО "Ессентуки", в которой общество просит отменить судебные акты, считая, что приняты они без надлежащей оценки всех представленных документов, которыми подтверждается его право собственности на здание общежития N 3, приобретенное по договору от 25.01.2001.

В судебном заседании представитель ООО "Ессентуки" поддержал доводы, изложенные кассационной жалобы.

Представитель Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю с жалобой не согласился и просил судебные акты оставить без изменения.

Другие участники судебного процесса, несмотря на надлежащее извещение, в заседание суда не явились.

Из материалов дела установлено, 25.01.2001 между ЗАО "Соцкультбыт" (арендодатель) и ООО "Ессентуки (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа на здание общежития N 3, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Молодогвардейская, 20 Центрального округа в квартале N 39, инвентарный номер 3603, литер А, площадью 3936,6 кв.м.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что во время аренды или по ее окончанию Арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение по оценочной стоимости или путем взаимозачета.

Статья 624 ГК РФ устанавливает положения о выкупе - переходе арендованного имущества в собственность арендатора арендованного имущества при внесении им обусловленной договором выкупной цены.

В договоре не определена арендная плата. В соответствии со ст. 654 ГК РФ цена аренды должна быть зафиксирована в договоре, если этого нет, то он считается не заключенным.

В договоре определена стоимость здания, но в нем не определено, что арендная плата будет засчитана в выкупную цену имущества. В пункте 3.4 договора указано, что не исключается оплата аренды путем взаимозачета за выполненные арендатором текущий и капитальный ремонт.

Актом сверки 27.01.2001 стороны установили, что арендатором затрачено на текущий ремонт и подготовку материалов и документов для капитального ремонта 480000 руб.

Согласно п. 3.4 договора эта сумма должна быть зачтена в счет оплаты арендных платежей, но она не может быть платой за выкуп здания при переходе права собственности арендатору, так как в установленном законом порядке (ст. 450 ГК РФ) в договор не было внесено изменений о порядке внесения ООО "Ессентуки" обусловленной договором выкупной цены арендованного имущества.

Документов оплаты стоимости здания в соответствии с требованием п. 1 ст. 624 ГК РФ и п. 3.5 договора истцом не представлено.

Кроме того, ООО "Ессентуки" не доказало, что ЗАО "Соцкультбыт" является надлежащим продавцом, то есть владел спорным имуществом на праве собственности и вправе был согласно ст. 209 ГК РФ распоряжаться им, в том числе и отчуждать путем передачи в аренду и продажи.

Общежитие N 3 на основании решения исполнительного комитета Комсомольского-на-Амуре городского совета народных депутатов трудящихся от 28.08.1968 N 577 находилось в оперативном управлении завода "Амурсталь" до 25.12.1992. После приватизации завода и преобразовании его ОАО "Амурсталь" общежитие, поскольку не вошло в план приватизации, что подтверждено служебной запиской Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 23.08.2002, было передано акционерному обществу на основании договора от 25.12.1992, заключенному КУГИ Хабаровского края, на содержание, как объекта жилищно и социально-культурного назначения.

ОАО "Амурсталь", как учредитель ЗАО "Соцкультбыт", 17.01.1996 внес в качестве учредительного взноса в уставной капитал закрытого общества общежитие N 3, расположенное в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Молодогвардейской, 20, площадью 3893,7 кв.м.

Действия ОАО "Амурсталь" о внесении указанного объекта в учредительный капитал закрытого акционерного общества противоречат ст. 209 ГК РФ, так как здание общежития N 3 акционерному обществу не принадлежало.

Следовательно, сделка по передаче спорного имущества от 17.01.1996 является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной, так как совершена с нарушением закона.

Приобретя имущество по недействительной сделке, ЗАО "Соцкультбыт" не вправе был отчуждать его ООО "Ессентуки" по договору от 25.01.2001. Таким образом, указанный договор также является недействительным.

О том, что ЗАО "Соцкультбыт" не является собственником общежития N 3, свидетельствует отсутствие документов о регистрации его прав на имущество.

Объект общежития N 3 является собственностью Российской Федерации, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.03.2004 N 754, свидетельство о государственной регистрации прав, выделенное Хабаровским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2004.

То, что общежитие N 3 является объектом собственности Российской Федерации ООО "Ессентуки" знало, так как 12.04.2001 заключило договор доверительного управления с КУГИ Хабаровского края, являющегося согласно ст. 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления. Данный договор в последующем расторгнут и 08.01.2003 ООО "Ессентуки" здание общежития N 3 сдало Мингосимущественных отношений Хабаровского края (бывшее КУГИ).

С учетом изложенного, судебные инстанции Арбитражного суда Хабаровского края правомерно отказали ООО "Ессентуки" в удовлетворении исковых требований о регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку решение и постановление Арбитражным судом Хабаровского края принято с соблюдением процессуальных и материальных норм, доводы, изложенные в жалобе, были предметом исследования и им дана надлежащая оценка, поэтому оснований к отмене их и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

С ООО "Ессентуки" следует взыскать в доход федерального бюджета недоплаченную государственную пошлину в сумме 500 руб. по кассационной жалобе согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 24.06.2004 и постановление от 14.02.2005 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-6260/2003-34 (АИ-1/1499/04-7) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Ессентуки" в доход федерального бюджета государственную пошлину 500 рублей по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины в порядке ст. 319 АПК РФ.