Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 ноября 2017 г. по делу N 33-6111/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Полшковой Н.В.

судей Полтевой В.А., Коваленко А.И.

при секретаре Мишустиной Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Жмуриной Юлии Анатольевны к закрытому акционерному обществу "Орпик" о признании сделки заключенной, государственной регистрации договора купли-продажи и признании права собственности на объекты недвижимости

по апелляционной жалобе Скворцовой Анны Егоровны, Швеевой Людмилы Александровны, Найденовой Валентины Евгеньевны и Яковенко Ларисы Леонтьевны на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 марта 2009 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя лиц, подавших апелляционную жалобу - Максимовой Татьяны Михайловны, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Жмурина Ю.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "Орпик" о признании заключенным договора купли-продажи нежилых помещений N, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома (адрес), государственной регистрации указанного договора.

В обоснование иска указала, что 12.08.2008 года по договору купли-продажи купила у ответчика указанные выше нежилые помещения, которые ей были переданы, цена по договору ею оплачена. Однако продавец уклоняется от регистрации договора в органах регистрационного учета.

В ходе рассмотрения дела исковые требования дополнила и просила также признать за ней право собственности на спорные объекты недвижимости.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20.03.2009 года исковые требования Жмуриной Ю.А. были удовлетворены. Суд признал за ней право собственности на указанные в иске нежилые помещения.

07.03.2017 года от собственников квартир жилого дома, в котором расположены спорные помещения - Скворцовой А.Е., Швеевой Л.А., Найденовой В.Е., Яковенко Л.Л., поступила апелляционная жалоба на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга, в которой они просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20.06.2017 года им был восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы.

В судебное заседание не явились стороны, а также лица, подавшие апелляционную жалобу, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 12.08.2008 года между ЗАО "Оренбургская пивоваренная компания" (продавцом) и Жмуриной Ю.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений N-N, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома (адрес). Цена договора составила 300 000 рублей. В материалах дела имеется квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.08.2008г. о принятии продавцом от покупателя указанной денежной суммы.

Удовлетворяя исковые требования Жмуриной Ю.А. и признавая за ней право собственности на спорные объекты недвижимости, суд, со ссылкой на положения ст. 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указав, что эти объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании удостоверения, выданного ГП "Техническая инвентаризация" 04.03.1994 года, сделка совершена в требуемой форме, фактически исполнена, однако продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, пришел к выводу о возникновении у истца права собственности и такое право за ним признал.

Однако с указанными выводами судебная коллегия не соглашается ввиду следующего.

Согласно ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции на дату совершения сделки) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч.2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как было установлено ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции на дату принятия оспариваемого решения), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Однако как следует из резолютивной части обжалуемого решения суда, суд не принимал решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, в связи с чем за истцом не могло быть признано право собственности.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1,2 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24.07.2017 года по делу по иску Скворцовой А.Е., Швеевой Л.А., Найденовой В.Е., Яковенко Л.Л. к А., Жмуриной Ю.А., Б., ЗАО "Оренбургская пивоваренная компания" о признании сделок недействительными и признании права общей долевой собственности на общее имущество МКД, исковые требования были удовлетворены частично. Суд признал право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на спорные нежилые помещения. Исключил из ЕГРН сведения о праве собственности А. на эти помещения.

При этом судом было установлено, что жилой дом был построен ЗАО "Оренбургская пивоваренная компания" в 1993 году, в 1994 году за этим юридическим лицом было зарегистрировано право собственности на весь дом. В том же году собственник дома начал отчуждать квартиры, расположенные в доме, своим работникам, в связи с чем с момента отчуждения первой квартиры в доме спорные нежилые помещения перестали быть собственностью застройщика и перешли в общую долевую собственность собственников квартир в доме.

Судом также было установлено, что спорные нежилые помещения изначально предназначались для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов дома, в них располагаются инженерные системы отопления, водоснабжения, водоотведения, обслуживающие более одного помещения в доме. Часть этих помещений изначально была спроектирована и использовалась жильцами в качестве кладовых и подсобных помещений, что следует из пояснительной записки к проекту дома. Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлена принадлежность спорных нежилых помещений к общему имуществу по причине наличия в них указанных выше инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в МКД.

Копия указанного экспертного заключения приобщена к материалам дела.

Судом также установлено, что спорные помещения в качестве самостоятельных объектов не проектировались, не строились и никогда не использовались, до настоящего времени находятся в пользовании собственников квартир дома, в том числе, в качестве кладовых.

Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости и поставлены в таком качестве на кадастровый учет только в 2008 году, после чего были проданы Жмуриной Ю.А.

Однако поскольку к этому моменту на спорные нежилые помещения возникло право собственности у собственников квартир в указанном выше жилом доме, ЗАО "Оренбургская пивоваренная компания" уже не являлось собственником этих нежилых помещений и, соответственно, не вправе было их отчуждать, т.к. правом распоряжения имуществом обладает только его собственник.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как было установлено ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, учитывая, что на дату продажи спорных нежилых помещений истцу ЗАО "Оренбургская пивоваренная компания" уже не являлось собственником этих помещений, и не вправе было их отчуждать, сделка купли-продажи является ничтожной, и на основании этой сделки у Жмуриной Ю.А. не могло возникнуть право собственности. В связи с чем в иске о признании сделки заключенной, государственной регистрации договора купли-продажи и признании права собственности должно быть отказано.

Апеллянты являются собственниками квартир в указанном выше жилом доме, им с момента приобретения квартир в этом доме принадлежит и право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения. Таким образом, оспариваемым решением суда нарушаются их права на общее имущество в МКД и они вправе такое решение суда обжаловать, несмотря на непривлечение их к участию в деле.

Как разъяснено в абз.4 п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" - обратить внимание судов на то, что в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

Таким образом, решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения - об отказе Жмуриной Ю.А. в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20.03.2009 года отменить. Принять по делу новое решение, которым Жмуриной Юлии Анатольевне в иске к ЗАО "Орпик" о признании договора заключенным, государственной регистрации договора купли-продажи и признании права собственности отказать.

Председательствующий

Судьи